Жалға алушының дауыс беру құқығын қалай анықтаймыз

Жалға алушы пәтерде тұрғаны, ақысын төлегені және шатырдың қай жерінен су ағатынын меншік иесінен жақсы білгені үшін ғана дауыс беру құқығын алмайды. Үй жиналысында дауыс пәтердің меншік иесіне немесе өкілеттігі тиісті түрде ресімделген өкіліне тиесілі. Жекеменшік пәтерді жалдау кезінде кәдімгі жалдау шартының өзі мұндай өкілеттік бермейді.

Бұл айырмашылық тарифке, басқарушы компанияны таңдауға немесе ірі жөндеуге қатысты алғашқы дау туғанға дейін ғана формалды болып көрінеді. Ұйымдастырушы тұрғындардың дауыстарын меншік құқығы мен сенімхаттарды тексермей есепке алса, ұқыпты толтырылған хаттама кворум мен қабылданған шешімді растай алмауы мүмкін. Сондықтан «жалға алушы дауыс бере ала ма» деген мәселені адамдар қол көтеріп қойған кезде емес, қатысушыларды тіркеуге дейін шешу керек.

Дауыс беру құқығы тұруға емес, меншікке байланысты

Жекеменшік көппәтерлі үйде пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, орынтұрақ орнының немесе қойманың меншік иесі дауыс береді. Бұл тәртіп Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 42-бабында бекітілген: меншік иесі кондоминиум объектісін басқаруға қатысады, ал дауыс беру кезінде әр объект заңда көзделген бір дауысқа ие болады. Пәтерді жалға беру меншік иесінің құқығын шектемейді және оны үй алдындағы міндеттерінен босатпайды.

Мекенжай бойынша тіркелу, іс жүзінде тұру және коммуналдық қызметтерді төлеу мүлде басқа қатынастарды растайды. Олар жалға алушыны, меншік иесінің кәмелетке толған баласын, жұбайын, туысын немесе меншік иесі компанияның қызметкерін кондоминиум қатысушысына айналдырмайды. Адам кездесуге келіп, су ағып тұрған тікқұбырды талқылап, құжаттарды бере алады. Ол пәтер атынан бөлек өкілдік негізі болғанда ғана дауыс беруге құқылы.

Ұйымдастырушыға үй чатында бір ғана «қатысу» сөзімен аталып кететін үш әрекетті ажыратқан дұрыс:

• талқылауға қатысып, тыңдау;
• төрағалық етушінің рұқсатымен сөйлеп, түсініктеме беру;
• дауыс беру, параққа қол қою және жиналыстың шешім қабылдауға құқылы екенін анықтау кезінде есепке алыну.

Алғашқы екі әрекетке тұрғынды дауыс құқығын бермей-ақ жіберуге болады. Үшінші әрекет заңдық нәтижеге әсер етеді, сондықтан оны меншік иесінің мессенджердегі сөзімен немесе жалға алушының төрағаға бұрыннан таныс екенімен растауға болмайды.

Кәдімгі жекеменшік пәтерді жалдауға қолдануға болмайтын тар ауқымды ерекшелік бар. 2020 жылғы 30 наурыздағы № 163 бұйрықпен бекітілген Кондоминиум объектісін басқару жөніндегі шешімдерді қабылдау қағидалары мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілген тұрғын үйді жалдау немесе қосымша жалдау шарты басқаруға қатысуды және дауыс беруді көздесе, жалға алушының қатысуына рұқсат етеді. Жекеменшік пәтерді жалдау шарты бұл ерекшелікке жатпайды.

Мемлекеттік тұрғын үйді жалға алушының мәртебесін де мекенжай анықтамасымен емес, шарттың өзімен растау керек. Тіркеу парағында өкілеттікке негіз болған құжат көрсетіледі. Егер шартта қатысу және дауыс беру талабы болмаса немесе жекеменшік тұрғын үйді қосымша жалдау шарты ұсынылса, ұйымдастырушы атаулары ұқсас екен деп ерекшелікті кеңейтпеуге тиіс.

Іс жүзіндегі қорытынды түсінікті: алдымен құқық белгілейтін мәліметтерден меншік иесін анықтаңыз, одан кейін дауыс беруге нақты кім келгенін біліңіз. Егер басқа адам келсе, өкілдіктің негізін тексеріңіз. Төлем түбіртектері, тұрғылықты жер бойынша тіркелу және жекеменшік пәтерді жалдау шарты бұл тексерісте сенімхаттың орнын баспайды.

Жалға алушы тек меншік иесінің атынан дауыс береді

Жалға алушы өкіл бола алады, өйткені заң өкілді туыстардың немесе үйдегі басқа меншік иелерінің арасынан таңдауды талап етпейді. Меншік иесі әрекетке қабілетті жалға алушыға меншік иелерінің жиналысына қатысуға, күн тәртібіндегі мәселелер бойынша ұстанымын білдіруге және дауыс беру құжаттарына қол қоюға өкілеттік бере алады. Заңдық нәтиже меншік иесі үшін туындайды: өкіл соның еркін білдіреді.

Бұл меншік құқығын беру де, екінші дауыстың пайда болуы да емес. Бір пәтер бойынша меншік иесінің дауысын және оның атынан әрекет ететін жалға алушының дауысын қатар есепке алуға болмайды. Меншік иесі онлайн дауыс беріп қойса немесе жазбаша сауалнама парағына қол қойған болса, өкілдің сол мәселе бойынша кейін берген дауысы қайталану туғызады. Ұйымдастырушы оны санауға дейін алып тастауы керек.

Кәдімгі жалдау шарты пәтерді иелену мен пайдалануды сипаттайды: тұру мерзімін, төлемді, кепілпұлды, коммуналдық шығындарды, жөндеуді және мүлікті қайтаруды. Тіпті «жалға алушы меншік иесінің мүддесін МИБ алдында білдіреді» деген сөйлем даулы дауыс беру үшін тым бұлыңғыр. Жиналыс қағидалары өкілден оның тиісті өкілеттігін растайтын құжатты талап етеді, ал меншік иесінің сенімхаты нотариат туралы заңнама талаптарына сай болуы керек.

Пәтердің меншік иесі заңды тұлға болса, өкілеттік үй-жайдың кілті берілген қызметкерден емес, сол заңды тұлғадан шығады. Азаматтық кодекстің 167-бабы заңды тұлғаға басшысының немесе құрылтай құжаттарымен өкілеттік берілген өзге адамның қолы қойылған сенімхат беруге мүмкіндік береді. Ұйымдастырушы меншік иесінің атауын, қол қойған адамның деректерін және өкілеттік көлемін жеке тұлғаның құжатындай мұқият тексереді.

Өкілдік меншік иесі басқа қалада тұрғанда, бірнеше пәтерін жалға бергенде немесе белгіленген уақытта келе алмағанда ыңғайлы. Бірақ ол мына тізбек анық болғанда ғана дұрыс жұмыс істейді:

1. тізілімде нақты объектінің меншік иесі көрсетілген;
2. сенімхатты дәл осы меншік иесі берген;
3. онда жиналысқа келген жалға алушы көрсетілген;
4. мерзімі өтпеген және сенімхаттың күші жойылмаған;
5. өкілеттік нақты дауыс беруді қамтиды.

Тізбектің кез келген буыны үзілсе, қатысушы жиналыстың қонағына айналады. Оның пікірін тыңдауға болады, бірақ дауысын есепке қосуға болмайды.

Бір адам бірнеше меншік иесінің өкілі бола алады, егер олардың әрқайсысы өз объектісі бойынша оған жеке қолданыстағы өкілеттік берсе. Бұл жалға беруді басқаратын адам бірнеше пәтерді жүргізетін жаңа үйлерде жиі кездеседі. Тізілімде мұндай өкіл әр пәтер бойынша бөлек жолмен тіркеледі және оған шартты түрде «жеті дауыс» жазылған бір ортақ бюллетень берілмей, әр сенімхат жеке тексеріледі.

Өкілдік жалға алушыны заң меншік иесі мәртебесін талап ететін лауазымдар үшін меншік иесіне айналдырмайды. МИБ төрағасын сайлау кезінде дауыс беру мүмкіндігі өкілдің өзі сенімхат негізінде автоматты түрде төраға бола алатынын білдірмейді. Кандидатқа қойылатын талаптарды сенім білдірушінің дауысын білдіру құқығынан бөлек тексеру керек.

Дауыс беру парағын бермей тұрып сенімхатты тексеру керек

Дұрыс сенімхат меншік иесін, өкілді, пәтерді және рұқсат етілген әрекеттерді жорамалсыз байланыстыруға мүмкіндік береді. Азаматтық кодекстің 167-бабы сенімхатты бір адамның өз атынан өкілдік ету үшін басқа адамға беретін жазбаша өкілеттігі деп анықтайды. Жиналыс қағидалары меншік иесі өкілінің сенімхатын нотариат туралы заңнаманы сақтай отырып ресімдеуді бөлек талап етеді. Ұйымдастырушы үшін тексеруге болатын нотариалды қағаз немесе электрондық құжатты қабылдау қауіпсіз жұмыс тәртібі болады.

Құжатта мына мәліметтер анық оқылуға тиіс:

• сенім білдіруші мен сенім білдірілген өкілдің толық деректері;
• мекенжай мен пәтер нөмірі немесе объектінің басқа бірмәнді сипаттамасы;
• меншік иелерінің жиналыстарына қатысу және дауыс беру өкілеттігі;
• тіркеу парағына, бюллетеньге немесе сауалнама парағына қол қою құқығы;
• берілген күні мен қолданылу мерзімі.

Берілген күні міндетті. Азаматтық кодекстің 168-бабы бойынша берілген күні көрсетілмеген сенімхат жарамсыз. Мерзімі көрсетілмесе, ол берілген күннен бастап бір жыл қолданылады; үш жылдан асатын мерзімді заң үш жылға дейін қысқартады. Өкілеттікті қайта сеніп тапсыруға бастапқы сенімхатта сондай құқық болғанда немесе мәжбүрлі жағдай туғанда ғана болады, ал қайта сеніп тапсыру тәртібімен берілетін сенімхат әдетте нотариалды куәландыруды талап етеді.

Электрондық нысан мазмұнға қойылатын талаптарды төмендетпейді. Әділет министрлігі 2023 жылдан бері нотариалды сенімхатты электрондық түрде ресімдеп, қағаз нұсқасымен бірдей ұсынуға болатынын түсіндірген. Ұйымдастырушы скриншотпен шектелмеуі керек: тексерілетін құжатты ашып, деректерді салыстырып, тексеруді растайтын деректемелерді жиналыс материалдарында сақтауға тиіс.

Меншік иесіне мынадай мағынадағы тұжырым пайдалы:

[Т.А.Ә., ЖСН] тұлғасына [мекенжай] мекенжайындағы № [нөмір] пәтердің меншік иесі ретінде менің мүддемді меншік иелерінің жиналыстарында білдіруге, талқылауға қатысуға, күн тәртібіндегі мәселелер бойынша дауыс беруге, тіркеу және дауыс беру парақтарына қол қоюға, материалдар мен хаттамалардың көшірмелерін алуға өкілеттік беремін.

Бұл дайын нотариалды үлгі емес. Нотариус құжатты міндетті деректемелермен ресімдейді, ал меншік иесі өкілеттіктің бір реттік немесе белгілі бір мерзімге жарамды болатынын шешеді. Мәтін ниеттер тізімі ретінде пайдалы: ол сенімхатта «мүддені білдіруге» рұқсат берілгенімен, дауыс беру мен қол қою туралы ештеңе жазылмаған жағдайдың алдын алады.

Тіркеуге дейін іске арналған көшірмені алыңыз немесе дербес деректерді сақтау қағидалары рұқсат ететін тәртіппен электрондық сенімхаттың деректемелерін тіркеңіз. Тіркеу парағында өкілдің деректері, өкілеттікке негіз болған құжат туралы мәлімет және өкілеттік мерзімі көрсетіледі. Сенімхаттың нөмірі мен күні жоқ «24-пәтердің жалға алушысы» деген жазба кейінгі тексерісте пайдасы аз.

Телефон арқылы берілген ауызша рұқсат жазбаша өкілеттікті алмастырмайды. Меншік иесімен бейнеқоңырау мән-жайды анықтауға көмектеседі, бірақ төраға әңгімені өзінің қызметтік жазбасымен сенімхатқа айналдыра алмайды. Жазбаша сауалнама аяқталғанға дейін уақыт болса, меншік иесі белгіленген тәсілмен өзі дауыс бере алады немесе өкіліне құжат ресімдейді.

Өкілеттік мерзімнің өтуімен ғана тоқтамайды. Азаматтық кодекс сенімхаттың тоқтауын сенім білдірушінің күшін жоюымен, сенім білдірілген өкілдің бас тартуымен, азаматтың қайтыс болуымен және заңды тұлғаларға қатысты бірқатар жағдаймен де байланыстырады. Сондықтан бірнеше жыл бұрын берілген сенімхат тек басылған күніне қарап тексерілмейді. Негіздің тоқтағаны туралы сенімді ақпарат болса, ұйымдастырушы растауды сұрап, ескі қағаз мәселені шешеді деп қарамауға тиіс.

Өкілеттік жиналыстың күн тәртібіне сәйкес болуы керек

Өкіл сенімхат аясын өз шешімімен кеңейте алмайды. Құжат хаттаманың көшірмесін алуға рұқсат берсе, ол дауыс беру құқығын бермейді. Меншік иесі 12 тамыздағы жиналысқа бір реттік сенімхат берсе, онымен қыркүйектегі жазбаша сауалнаманы жабуға болмайды. Өкілеттік тек басқарушы компанияны таңдауға қатысты болса, өкіл лифтіні ауыстыруға арналған нысаналы жарна үшін дауыс бермеуге тиіс.

Ұйымдастырушы күмәнді мәтінді кворумның пайдасына түсіндіруге міндетті емес. Мұндай тәсіл танымал, себебі меншік иелерінің жартысынан көбін жинау қиын, әр дауыс құтқаратындай көрінеді. Бірақ ол қате: күмәнді дауыс бүгін санды өсіреді де, ертең қарсы тарапқа хаттамаға қарсы түсінікті дәлел береді.

Өкілеттікті екі тәсілдің бірімен сипаттаған дұрыс. Бір реттік сенімхатта үй, жиналыстың күні немесе кезеңі және күн тәртібіндегі мәселелер жазылады. Ұзақ мерзімді сенімхат нақты үйдің барлық жиналысына қатысуды, дауыс беруді, жазбаша сауалнамаларды, электрондық нысанды және ілеспе парақтарға қол қоюды қамтиды. Өкілеттік неғұрлым кең болса, меншік иесі мерзім мен күшін жою тәртібін соғұрлым мұқият анықтауы керек.

Меншік иесі өкілге қалай дауыс беру керегін нұсқай алады. Мұндай нұсқау олардың арасындағы қатынасты реттейді, ал ұйымдастырушы әдетте сыртқы өкілеттікті ғана көреді. Егер сенімхат дауыс беруге рұқсат етсе, бірақ жалға алушы меншік иесінің жеке нұсқауын бұзса, хаттаманы бір тараптың сөзімен автоматты түрде қайта жазуға болмайды. Сенім білдірілген өкілдің әрекеті мен тапсырманы бұзудың салдары жөніндегі дау құжаттарды, кейде сот бағасын талап етеді.

Сенімхаттың күшін жоюды санауға дейін өңдеу керек. Меншік иесі күшін жою туралы өкілге және өкіл әрекет етуге тиіс тұлғаларға хабарлайды. Тексерілетін хабарлама алған бастамашы өкілеттіктің тоқтағанын белгілеп, жаңа дауыстарды қабылдамайды. Күшін жою туралы хабарлама бюллетень берілгеннен кейін келсе, дауысты үнсіз өшіруге де, қалдыруға да болмайды: алынған уақытты, құжаттарды және қабылданған рәсімдік шешімді тіркеңіз.

Ең қолайсыз жағдай бір дауыс беру мерзімі ішінде меншік иесі мен өкіл әртүрлі дауыс бергенде туындайды. Заң пәтер үшін екі пікір жасамайды. Қорытынды бекітілгенге дейін меншік иесімен байланысып, әрекеттердің ретін анықтаңыз және рәсімде көзделген тәсілмен соңғы еркін ресімдеуді сұраңыз. Қайшылық жойылмаса, даулы дауысты қажетті нәтижеге қолайлы қосымша ретінде пайдалануға болмайды.

Жиналыс үстінде күн тәртібін өзгерту де осындай сақтықты талап етеді. Өкіл жарияланған мәселелерге арналған өкілеттікпен келді және сметаның жаңа редакциясы немесе басқа мердігер жөніндегі меншік иесінің ұстанымын болжауға міндетті емес. Өзгеріс шешімнің мазмұнын өзгертсе, өкілге сенім білдірушімен байланысуға мүмкіндік беріңіз, ал сенімхат тар ауқымды болса, құжат қамтымайтын мәселе бойынша дауысты есептемеңіз.

Өкіл нұсқау алмаған болса, одан «көпшілік сияқты» дауыс беруді сұрамаңыз. Оның міндеті қатысуды арттыру емес, нақты меншік иесінің еркін білдіру. Дауыс беру нұсқаларында қалыс қалу қарастырылса, ол да ұстаным саналады және қажетті шекке жету үшін кейіннен «жақтап» дауысына ауыстырылмайды.

Ипотека дауысты тіркелген меншік иесінде қалдырады

Ипотекадағы пәтер заңда көзделген рәсім бойынша құқық басқа тұлғаға өткенге дейін қарыз алушының меншігінде қалады. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заң ипотеканы жылжымайтын мүлік кепіл берушінің иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл ретінде анықтайды. Банк талапты қамтамасыз ету құқығын және кепіл ұстаушының құқықтарын алады, бірақ пәтер иесінің орнына жиналыс қатысушысы болмайды.

Сондықтан ипотекалық пәтердің меншік иесі жалпы негізде өзі дауыс береді немесе өкіліне сенімхат береді. Құқықтық кадастрдағы ауыртпалық туралы белгі банкті тіркеу парағына қосуды талап етпейді және банкке қосымша дауыс бермейді. Әдеттегі смета, басқару тәсілі, үй кеңесінің құрамы немесе ортақ мүлікті жөндеу туралы шешімге банк менеджерінің келісімін сұрау көбіне қажет емес.

Бұл жерде үйді басқару мен кепілдегі пәтерге билік етуді шатастырмау керек. Азаматтық кодекстің 315-бабы кепіл берушіге кепіл затын пайдалануға рұқсат етеді, бірақ заңда немесе шартта өзгеше белгіленбесе, оны кепіл ұстаушының келісімінсіз иеліктен шығаруға, жалға беруге және басқа тәсілмен билік етуге шектеу қояды. Үйдің шаруашылық мәселелері бойынша дауыс беру пәтерді өздігінен сатпайды және ауыртпалықты алып тастамайды.

Дегенмен ескеретін жағдай бар. Егер күн тәртібіндегі мәселе жылжымайтын мүліктің бір бөлігін иеліктен шығаруға, үшінші тұлғаның құқығын белгілеуге, елеулі реконструкцияға немесе ипотекалық шарт талаптарына кіруі мүмкін басқа әрекетке тікелей қатысты болса, меншік иесі шартты алдын ала тексеріп, заңгердің немесе банктің кеңесін алғаны дұрыс. Бұл әр ипотекалық пәтер иесінен банк хатын талап етуге негіз емес, сирек кездесетін жағдай.

Құқықтың ауысқан сәті де маңызды. Өндіріп алу рәсімі тек басталған кезде қарыз алушы әлі де тіркелген меншік иесі болып қалуы мүмкін. Ипотека нысанасы сатылып, меншік құқығы мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін жаңа меншік иесі дауыс беруге тиіс. Бастамашы бұл сәтті төлемді кешіктіру туралы қауесетпен анықтамайды: ол дауыс беретін күнге құқық туралы өзекті мәліметті тексереді.

Егер банк немесе басқа ұйым пәтердің меншік иесі ретінде тіркеліп қойса, дауыс сол ұйымға тиесілі. Жиналысқа оның өкілеттік құжаты бар өкілі келеді. Бұрынғы иесінің сенімхаты оның құқығы тоқтағаннан кейін дауысты қайтара алмайды, себебі сенім білдіруші бұл пәтерді енді кондоминиумда білдірмейді.

Ипотека бойынша төлемдер мен үйге төленетін жарналар қатар өмір сүреді. Банк алдындағы кешіктіру меншік құқығы қолданылып тұрған кезде меншік иесін ортақ мүлікке қатысты шешімдер мен шығындардан босатпайды. Сол сияқты кредитті уақтылы төлеу иесіне ауыртпалығы жоқ пәтерден артық дауыс бермейді. Тізілімде ипотека туралы белгі тек тексерілетін мәселеге шын мәнінде әсер ететін жерде қажет.

Ортақ меншік иелері пәтердің бір дауысын келіседі

Екі немесе одан көп адамның ортақ бірлескен меншігіндегі пәтер дауыс беру кезінде бір дауысқа ие. 42-баптағы бұл тікелей норма ерлі-зайыптыларды, мұрагерлерді немесе жекешелендіруге қатысушыларды бір объект бойынша бөлек дауыс деп санауға мүмкіндік бермейді. Барлық ортақ меншік иесі пәтерге құқығын сақтайды, бірақ үйге бір ұстаным жеткізеді.

Ең дұрыс тәсіл бойынша ортақ меншік иелері жиналысқа кім қатысатынын алдын ала жазбаша анықтайды. Егер ортақ бірлескен меншік туралы мәліметте көрсетілген адамдардың бірі келсе, ұйымдастырушы құжатын тексеріп, оны осы пәтер бойынша қатысушы деп белгілейді. Дау туу ықтималдығы жоғары мәселе болса, әсіресе олардың ұстанымдары бұрын әртүрлі болғанда, қалған ортақ меншік иелерінің келісілген өтінішін немесе сенімхатын алған жөн.

Ортақ бірлескен және ортақ үлестік меншік бірдей емес. Бірлескен меншікте үлестер алдын ала анықталмайды. Үлестік меншікте әр иеленушінің үлесі құжатта көрсетіледі. Тұрғын үй заңы бірлескен меншіктегі объектіге бір дауыс қағидасын тікелей белгілейді; үлестер туралы ерекше жазба болса, бастамашы дауыстарды үлеске сай өз бетімен көбейтпеуі керек. Құқық белгілейтін құжат пен қолданылатын рәсімді тексеріп, дау болған жағдайда санауға дейін жазбаша заң қорытындысын алу қажет.

Пәтерде тұратын жұбайы әрдайым оның меншік иесі ретінде көрсетілмейді. Некеде сатып алынған мүлік Азаматтық кодекстің 223-бабы бойынша ерлі-зайыптылардың ортақ бірлескен меншігіне жатуы мүмкін, бірақ жиналысты ұйымдастырушы тіркеу үстелінде отбасы бюджетін зерттемейді. Ол құқық белгілейтін мәліметтер мен ұсынылған құжаттарға сүйенеді. Жұбайының құқығы анық көрсетілмесе, отбасы режимін ауызша дәлелдегеннен гөрі тіркелген иеленушіден өкілеттік ресімдеген дұрыс.

Кәмелетке толмаған ортақ меншік иесі заңнама шегінде заңды өкілі арқылы әрекет етеді. Ұйымдастырушы ересек адамның жеке куәлігін ғана емес, оның заңды өкіл мәртебесін және меншік иесімен байланысын растайтын құжатты да тексереді. Тізілімде баланың аты тұрса, ал өкілдік негізі материалдарда болмаса, дауысты ата-анасына жай ғана жазуға болмайды.

Мұрагерлік кезінде дауыс беру құқығы қайтыс болу туралы куәлікті бірінші әкелген адамға берілмейді. Құқықтар ресімделгенге дейін ұйымдастырушы мұралық мүлікті кім білдіруге құқылы екенін және жаңа құқықтың тіркелгенін анықтауы керек. Мұнда асығыстық ерекше қауіпті: бірнеше мұрагер бір-біріне қайшы ұстаным ұсынуы, ал даулы пәтер дауыс беру нәтижесін өзгертуі мүмкін.

Ортақ меншік иелерінің біріне үлесті сату да тізілімді жаңартуды талап етеді. Ескі көшірмеде үш адам көрсетіліп, дауыс беретін күнге құқық бір адамның атына тіркелсе, топ өзекті жағдайға сүйенуі керек. Керісінше, үлесті жуырда сатып алу туындаған құқық туралы құжатсыз чаттағы келісіммен расталмайды.

Екі ортақ меншік иесі қарама-қарсы бюллетень берсе, пәтерде соңғысын немесе қолайлысын таңдауға болатын екі дауыс пайда болмайды. Бастамашы қайшылықты тіркеп, иелерге мерзім ішінде келісілген ұстаным беруді ұсынады және қайталанған дауысты екі қатысу деп есептемейді. Хаттамада даулы дауысты неге алып тастағанын түсіндірген дұрыс, оны қорытынды кестенің ішіне жасырмаған жөн.

Қатысушылар тізілімі тұрғынды дауыс берушіден ажыратады

Қателердің көбі хаттамада емес, үй чатындағы пәтерлер тізімі талғамай көшірілген кестеде басталады. Меншік иелерінің тізілімі әр объект бойынша құқық кімге тиесілі деген сұраққа жауап береді. Тұрғындар тізімі кімге хабарлау және кіммен байланысу керегін көрсетеді. Екіншісін біріншісінің орнына пайдаланса, кворумға жалға алушылар, туыстар, бұрынғы иеленушілер және сенімхатының мерзімі өткен адамдар кіреді.

Тізілімнің жұмыс жолы төрағаның жадына сүйенбей, тексеруді қалпына келтіруге мүмкіндік беруі керек. Әр пәтер немесе үй-жай бойынша меншік иесі, мәліметтің өзектілік негізі, өкіл, өкілеттіктің түрі мен деректемелері, мерзімі, қатысу нысаны және дауыс мәртебесі тіркеледі. Дербес деректерді «керек болып қалар» деп жинауға болмайды: рәсімді растауға қажетті құрамды ғана сақтап, оған қолжетімділікті шектеңіз.

Санау аяқталғанша мәртебелерді бөлек ұстаған пайдалы:

• меншік иесі расталды, дауыс қабылданды;
• өкіл расталды, дауыс қабылданды;
• құжаттар күтілуде, дауыс қосылмады;
• өкілеттік күн тәртібін қамтымайды, дауыс қабылданбады;
• қайталанған немесе қайшы дауыс табылды, талдау қажет.

Мұндай белгілеу заңды алмастырмайды, бірақ шамалап есептеуге жол бермейді. Топ алдымен даулы жолдарды жабады, содан кейін қатысушылар мен дауыстарды санайды. Алдымен нәтижені жариялап, кейін шыққан санға сай құжат іздеу басталса, әр түзету нәтижені бейімдеу сияқты көрінеді.

Объектілер санын есептеу мен аудан туралы мәліметті бөлек ұстаңыз. Заң ортақ мүліктегі үлес пен шығынның бір бөлігін ауданмен байланыстырады, бірақ бұл үлкен пәтер 42-баптың кәдімгі ережесі бойынша автоматты түрде бірнеше дауыс береді деген сөз емес. Ортақ мүліктегі меншік үлесін, жарна мөлшерін және дауыс санын шатастыру нәтижені өзгертеді және есепті даулауға салмақты негіз береді.

Меншік иесіне бірнеше пәтер немесе үй-жай тиесілі болса, заң тиісті дауыс санын береді, ал Қағидалар оны әр объект бойынша бөлек тіркеуді талап етеді. «ЖШС, бес пәтер» деген бір жол қауіпті: объектілердің ауыртпалығы, өкілдері әртүрлі болуы немесе олардың кейбіреуі бойынша электрондық дауыс беріліп қоюы мүмкін. Әр объектіге арналған жеке жол қайталануды табуға мүмкіндік береді.

Дауыс беру ашылмай тұрып тізілім нұсқасы мен алынған уақытын тіркеңіз. Сату, мұрагерлік және құқықты тіркеу жиналыспен қатар жүруі мүмкін, әсіресе жазбаша сауалнама бірнеше аптаға созылса. Меншік иесінің әр ауысуына түсінікті межелік уақыт пен құжат керек, әйтпесе бір объект бұрынғы және жаңа иеленушінің атынан байқатпай дауыс береді.

Жеке басты тексеру мен құқықты тексеруді бір өріске араластырмаңыз. Электрондық цифрлық қолтаңба әрекетті кім жасағанын растайды, бірақ жүйе сол адамды объектінің өзекті меншік иесімен немесе қолданыстағы өкілдікпен байланыстыруы керек. Жалға алушының электрондық бюллетеньге қойған қолы дәл сол жалға алушы қол қойғанын дәлелдейді. Егер сенімхат тексеріліп, жазбамен байланыстырылмаса, қол оның бар екенін дәлелдемейді.

Тізілімді жиналыстан кейін де жаңарту керек, бірақ бастапқы нұсқаны ауыстыруға болмайды. Аудит үшін нәтиже саналған көшірме және өзгерістер журналы бөлек сақталады. Әйтпесе жаңа меншік иесінің тегі алты айдан кейін ескі хаттамада түсініктемесіз пайда болады, ал топ дауыс берген күні қандай мәлімет болғанын көрсете алмайды.

Жиналыс күні тексеру бес ретпен орындалатын әрекеттен тұрады

Тіркеу орнында есік алдында заң сараптамасын ұйымдастырудың қажеті жоқ. Жауапты адамды алдын ала белгілеп, тізілімді дайындап, әр қатысушыны бірдей тәртіппен тексеру керек. Бес әрекет түсінікті із қалдырады:

1. Жеке куәліктегі деректі меншік иесінің немесе өкілдің атымен салыстырыңыз.
2. Тізілімнен объект пен өзекті иеленушіні табыңыз.
3. Өкіл келсе, сенім білдірушіні, объектіні, өкілеттікті, күнін, мерзімін және құжат нысанын тексеріңіз.
4. Объект бойынша басқа нысанда қабылданған дауыс жоқ екеніне көз жеткізіңіз.
5. Қатысу негізін жазып, содан кейін ғана дауыс беру парағын беріңіз немесе электрондық қолжетімділікті іске қосыңыз.

WhatsApp арқылы жіберілген сенімхат фотосы қатені алдын ала көруге көмектеседі, бірақ жалғыз дәлелге автоматты түрде айналмауы керек. Тексерілетін түпнұсқаны немесе электрондық нотариалды құжатты көрсетуді сұраңыз. Адам «ертең әкелемін» десе, дауысты растау күтілуде деп белгілеп, алдын ала қорытындыға қоспаңыз.

Сенімхатты қолмен түзетпеңіз. Пәтер нөмірінің қатесі, басқа өкілдің аты, берілген күннің болмауы немесе өткен мерзім төрағаның түзету жанындағы қолын емес, жаңа тиісті құжатты талап етеді. Жиналыс төрағасы сенім білдірушінің еркін толықтыра алмайды.

Көзбе-көз, жазбаша және электрондық дауыс беру қатар өтсе, қатысушының телефон нөмірі емес, объект сәйкестендіргіш болуы керек. Бір меншік иесі жүйеге кіріп, кейін қағаз парақ жіберіп, оған қоса жалға алушыны жіберуі мүмкін. Үш оқиға да бір пәтерге қатысты және тексерудің бір тарихына түсуі керек.

Дауысты қабылдаудан бас тартуды да құжаттаңыз. Себебін, уақытын, тексерілген құжаттарды және шешім қабылдаған адамды қысқаша көрсетіңіз. Қатысушыға дауыс беру мерзімі біткенше түзетуге болатын кемшілікті жоюға мүмкіндік беріңіз. Бұл ұйымдастырушы қолайсыз пікірлерді іріктеп алып тастады деген айып қаупін азайтады.

Ереже шешімді қолдаушылар мен қарсы шыққандарға бірдей болуы керек. «Жақтап» дауыс беретін адамнан сенімхаттың фотосын қабылдап, «қарсы» дауыс беретін адамнан электрондық түпнұсқа талап етуге болмайды. Өкілдікке қойылатын талаптарды хабарламамен бірге жариялап, алдын ала тексеруге бір арна белгілеп, құжаттардың бір тізімін қолданыңыз.

Тексеруді басқарушы компанияның бірнеше қызметкері жүргізсе, шешімдердің ортақ журналын пайдаланыңыз. Онда мәртебе, себеп, уақыт және жауапты адам көрсетілсе жеткілікті. Қызметкерлердің жеке хат алмасуы бірыңғай есепке жарамайды: бір қызметкер қатысуға рұқсат бергенде, екіншісі сол құжатты қабылдамай қоюы мүмкін.

QABAT пәтерлер тізілімін меншік иесін электрондық цифрлық қолтаңбамен тексерумен байланыстырады және әрекеттер журналы бар электрондық хаттаманы сақтайды. Мұндай із өкілдікке қатысты даулы жағдайларда пайдалы: тек қорытынды сан емес, кімнің, қай объект бойынша және қандай нысанда еркін білдіргені көрінеді.

Хаттама есепке алынған әр дауысты түсіндіруі керек

Хаттама әлсіз тіркеуді түземейді. Ол бастамашының меншік иелерін тиісті түрде хабардар еткенін, қатысушыларды жібергенін, өкілеттікті тексергенін, қайталануды алып тастағанын және нәтижені дұрыс санағанын дәлелдейтін материалдарды ғана біріктіреді. Заң хаттамамен ресімделген шешімдерді сотта және мемлекеттік органдарда дауларды қарауға арналған құжат деп тікелей атайды.

Дауыс бергендердің тізімдері, тіркеу парақтары, бюллетеньдер, жазбаша сауалнама парақтары және электрондық дауыс беру туралы мәліметтер хаттамаға жатады. Өкілдер үшін өзара байланысқан жинақ керек: тізілімдегі жазба, сенімхат деректемелері, тексеру белгісі және дауыстың өзі. Құжаттар пәтер нөмірімен және қатысушымен байланыстырылмай бөлек жатса, бірнеше айдан кейін рәсімді қалпына келтіру қиын.

Даулы хаттаманы тексергенде мен алдымен төрт сәйкессіздікті іздеймін:

• бюллетеньдегі аты меншік иесімен сәйкес емес және өкілдік негізі жоқ;
• бір пәтер дауыс берудің екі нысанында кездеседі;
• сенімхат мерзімі дауыс берілгенге дейін аяқталған;
• ортақ меншік иелері бірнеше бөлек дауыс ретінде саналған.

Әр сәйкессіздік бойынша нәтижені қайта санау керек. Даулы дауыстар алынғаннан кейін жиналыстың шешім қабылдауға құқылығы мен қажетті көпшілік сақталса, салдарын құзыретті орган немесе сот бағалайтынына қарамастан, қате қорытындыны өзгертпеуі мүмкін. Нәтиже бір ғана жарамсыз өкілдікке сүйенсе, дау шешімнің өзіне қатысты болады.

Санағаннан кейін бастапқы парақтарды қайта жазбаңыз. Алғашқы құжатты сақтап, табылған қате туралы акт жасаңыз, түзету себебін көрсетіңіз және жауапты адамдар қол қойған жаңа есеп жүргізіңіз. Бетті байқатпай ауыстыру қатенің өзінен нашар көрінеді.

Жалға алушының сенімхатсыз берген дауысының есепке алынуымен келіспейтін меншік иесі хаттама көшірмесін және өз пәтеріне қатысты мәліметті сұратып, қарсылығын жазбаша білдіріп, қайта санауды талап еткені дұрыс. Заң тұрғын үй дауларын сот тәртібімен шешуге мүмкіндік береді, бірақ сотқа дейін анық қайталануды, өткен мерзімді немесе өкілеттіктің жоқтығын жиі анықтауға болады. Дәлелденген қатені ашық түзету ұйымдастырушының өзіне тиімді.

Сұрау салу бөтен адамға басқа тұлғаның сенімхатын барлық дербес дерегімен толық алуға құқық бермейді. Ұйымдастырушы бір уақытта есепке алынған дауыстың негізін растап, деректерді қорғау қағидаларын сақтайды. Іс жүзінде дауға қатысты мәліметті беруге, көшірмедегі артық деректемелерді жабуға және толық құжатты уәкілетті орган немесе сот үшін сақтауға болады.

Бастамашы кімнің және қандай негізде дауыс бергенін көрсетуден бас тартса, дау күшейеді. 42-бап меншік иесіне дербес деректер туралы заңнаманы ескере отырып, басқа меншік иелерінің қалай дауыс бергенін білу құқығын береді. Сондықтан рәсімде қолжетімділік нысаны, жауап мерзімі және көшірме беруге жауапты адам алдын ала көзделуге тиіс, оларды жанжалдан кейін ойлап табуға болмайды.

Меншік иесі мен жалға алушы хабарламаға дейін келісуі керек

Дауысты беру сенімхаттан емес, меншік иесінің өкілдік шегін анықтауынан басталады. Жалға алушы үйдің күнделікті мәселелерін жақсы біледі, ал меншік иесі ұзақ мерзімді шығындар мен шешім салдарын көтереді. Олар күн тәртібін, сома шегін, қолайлы нұсқаларды және жиналыста тұжырымды өзгерту ұсынылса, байланысу тәсілін алдын ала талқылауы керек.

Бір маңызды жиналыс үшін күн тәртібі нақты жазылған бір реттік сенімхат қауіпсіз. Басқа қалада тұрақты тұратын меншік иесіне нақты үйдің жиналыстарына көзбе-көз, жазбаша және электрондық дауыс беру құқығы берілген, мерзімі шектеулі сенімхат ыңғайлы. Бүкіл мүлікті басқаруға арналған жалпы тұжырым жалға алушыға әдетте қажет мөлшерден көбірек өкілеттік береді.

Жиналыс бастамашысы сенімхаттарды бес күндік хабарлау мерзімі аяқталғанға дейін немесе материалдар жіберілгеннен кейін бірден сұратқаны дұрыс. Сонда меншік иесі құжатты түзетіп үлгереді, ортақ меншік иелері бір өкілді келіседі, ал топ деректемелерді есік алдындағы кезексіз тізілімге енгізеді. Алдын ала тексеру дауысты мерзімінен бұрын қабылдауды білдірмейді: ол қатысуға рұқсатты дайындайды.

Жалға алушы сенімхат алмаса да, оны пайдалану мәселелерін талқылауға шақырған жөн. Газ иісін, сорғы шуын, істемейтін домофонды және жертөледегі суды бірінші болып сол байқайды. Бірақ тұрғынның пікірі меншік иесінің еркінен бөлек жазылады. Мұндай анық шекара пайдалы ақпаратты сақтап, хаттаманы бұзбайды.

Ипотекадағы пәтер үшін банктің артық хаттарын жинамаңыз. Бірнеше иесі бар пәтерге артық дауыс жасамаңыз. Жекеменшік пәтерді жалға алушыдан өкілеттіктің орнына жалдау шартын қабылдамаңыз. Осы үш тексеріс бірнеше минут алады, ал олардың болмауы жиналысқа бірнеше ай дайындалған жұмысты күмәнге қалдыруы мүмкін.

Құжат дау туғызса, дауыс беру құқығын жорамалмен толықтырмаңыз. Мәселені тіркеп, тиісті растауды әкелуге уақыт беріңіз және қорытындыны тізілімнің жабылған жолдары бойынша ғана санаңыз. Үй шешімді кейінге қалдырып, құжаттарды қайта жинай алады. Ешкім тексермеген дауыс үшін соттасу әлдеқайда қымбатқа түседі.