Үйді басқару шарты хаттамаға сай болуға тиіс

Үйді басқару шарты қатаң тұжырымдарының арқасында емес, үш құжаттың дәл сәйкестігі арқасында дауға төтеп береді: жиналыс шешімі, шарттың өзі және оның қосымшалары. Егер жиналыс компанияны таңдап, бір бағаны мақұлдаса, ал төраға басқа жұмыс көлеміне немесе өзге төлем тәртібіне қол қойса, жауапкершілік туралы ұзақ бөлім жағдайды түземейді.

2025-2026 жылдардағы тұрғын үй реформасынан кейін мұндай қатенің құны өсті. Бұрынғы ПИК заң рұқсат еткен мәртебесі болғанда ғана мердігер немесе басқару субъектісі ретінде жұмыс істей алады, уақытша басқарушы компания меншік иелерін өз компаниясын таңдау құқығынан айырмайды, ал басқарушының әр пәтермен жеке шарт жасауына заң тікелей тыйым салады. Үй ұжымдық шешім қабылдап, оны орындауға болатын құжатқа айналдыруға тиіс.

Ешбір мәтін дау мүлде тумайды деп кепілдік бермейді. Жақсы шарттың міндеті қарапайым әрі пайдалы: әр меншік иесі басқарушыға не тапсырылғанын, оның қанша тұратынын, орындалуы немен расталатынын және үй ақша, кілттер мен құжаттарды жоғалтпай орындаушыны қалай ауыстыратынын түсінуге тиіс.

Алдымен кім және қандай негізбен қол қоятынын анықтаңыз

Шартты басқарушы компанияның үлгісінен бастауға болмайды. Әуелі үйді басқару нысанын, тараптардың өкілеттігін және жиналыс шешімінің мазмұнын анықтау керек. «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының қолданыстағы редакциясы бойынша меншік иелері тікелей бірлесіп басқаруды немесе мүліктің меншік иелері бірлестігін таңдайды. Заң талаптарына сай келсе, басқарушы компания немесе пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің кооперативі басқару субъектісі бола алады.

Мүліктің меншік иелері бірлестігі болғанда басқару субъектісімен шартқа төраға атынан бірлестік қол қояды. Тікелей бірлесіп басқару кезінде басқару субъектісі қызметінің негізі жиналыс хаттамасы болады. Басқарушы мен әр пәтер, тұрғын емес үй-жай, орынтұрақ орны немесе қойма меншік иесі арасындағы жеке шарт бұл ұжымдық негізді алмастырмайды. Бүкіл кондоминиум объектісін басқару шартының жеке тұрғынға көрсетілетін әдеттегі қызмет шартынан маңызды айырмасы осы.

Қол қоймас бұрын төрт байланысты тексеріңіз:

1. Хаттамада басқару нысаны, таңдалған субъект, мерзім, қызмет құны және шартқа қол қою тапсырылған тұлға дәл көрсетілген.
2. Шарттағы тараптың атауы, БСН-ы мен мекенжайы тіркеу және хабарлама деректеріндегідей жазылған.
3. Төрағаның, компания өкілінің және үй кеңесінің өкілеттігі қол қойылған күні күшінде.
4. Күн тәртібі мен шешім жобасынан меншік иелері нақты қандай шартты мақұлдағаны түсінікті, ал шарт жобасы дауыс беруге дейін қолжетімді болған.

«Төраға үй мүддесіне сай кез келген шарт жасай алады» деген сөйлем қауіпті. Ол шарттың нысанасын, бағасын және өкілеттік шегін жасырады. Мынадай шешім әлдеқайда анық: «___ ЖШС-ін ___ мекенжайындағы кондоминиум объектісін басқару субъектісі етіп таңдау; айына ___ теңге мөлшеріндегі сыйақыны мақұлдау; жиналысқа ұсынылған редакциядағы шарт пен қосымшаларға қол қоюды ММИБ төрағасына тапсыру». Үй кеңесіне өкілеттіктің бір бөлігі берілсе, хаттама бәрін өзгертуге белгісіз құқық бермей, дәл сол өкілеттіктерді атауға тиіс.

Хаттаманың деректемелерін шарттың кіріспесінде бөлек көрсетіп, куәландырылған көшірмесін тіркеңіз. Дау кезінде бұл меншік иелерінің еркін төрағаның қолымен байланыстырады. Қате күн тәртібімен шақырылған, меншік иелерінің талап етілетін қатысуынсыз өткізілген немесе толық емес хаттамамен ресімделген жиналысты шарттың өзі түзете алмайды.

Шарттың нысанасы үй мен тапсырма шегін атауға тиіс

Шарттың нысанасы «жақсы басқару» деген сұраққа емес, «қай объектіні» және «қандай заңдық әрі нақты әрекеттерді орындау» деген сұрақтарға жауап береді. ҚР Азаматтық кодексінің 393-бабы шарт нысанасын, заңнама елеулі немесе осындай шартқа қажетті деп таныған талаптарды және бір тарап келісуді талап еткен талаптарды елеулі талаптарға жатқызады. Сондықтан шарт жасалмады деген дау көбіне тараптар нысананы жалпылама сөзбен қалдырған жерден басталады.

№ 165 бұйрықпен бекітіліп, Өнеркәсіп және құрылыс министрінің 2025 жылғы 12 қыркүйектегі № 360 бұйрығымен жаңа редакцияда жазылған Кондоминиум объектісін басқарудың қолданыстағы үлгілік шарты дұрыс қаңқа береді. Бірлестік басқару субъектісіне өз атынан және өз қаражаты есебінен кондоминиум объектісін басқаруға арналған заңдық және нақты әрекеттерді орындауды тапсырады. Бірақ бірінші жолдағы мекенжай объектіні толық сипаттамайды.

Шартқа ортақ мүліктің түгендеу тізбесі қажет. Оған үйдің нақты мекенжайы мен құрамы, кіреберістер, белгіленген шекарадағы үй маңындағы жер учаскесі, жертөлелер, шатыр асты, төбе, баспалдақ алаңдары, лифтілер, үйге ортақ желілер, есепке алу аспаптары, өрт жабдығы, техникалық үй-жайлар және берілетін өзге элементтер кіреді. Әр маңызды элемент бойынша санын, жай-күйін, негіз құжатын және пайдалану жауапкершілігі жүктелген тарапты көрсету пайдалы.

Мұндай тізбе ыңғайсыз дауды шешеді: басқарушы желінің белгілі бір бөлігіндегі ағып кетуге жауап бере ме, әлде бұл бөлік коммуналдық қызмет көрсетушіге немесе үй-жай меншік иесіне тиесілі ме? Шекара сызбасы болмаса, тараптар апаттан кейін «үй» сөзін түсіндіре бастайды. Шекара сызбасы, тексеру актісі және қабылдау күніндегі фототіркеу адалдық туралы он абзацтан пайдалырақ.

Тексеруге болатын шекарасы бар тұжырымды қолданыңыз:

Басқару субъектісі ___ мекенжайындағы кондоминиум объектісін басқару жөніндегі әрекеттерді ММИБ атынан және оның қаражаты есебінен 1-қосымшада көрсетілген ортақ мүлік құрамы мен 2-қосымшада белгіленген пайдалану жауапкершілігі шегінде орындайды. Күтіп-ұстау жұмыстарын басқару субъектісі 3-қосымша көлемінде өзі орындайды немесе бөлек шарттар бойынша тартылған орындаушыларға орындатады.

Соңғы сөйлем басқаруды күтіп-ұстаудан ажыратады. Басқарушы тазалауды, лифтке қызмет көрсетуді және ағымдағы жөндеуді ұйымдастыра алады, бірақ оның жеке сыйақысына барлық мердігер мен материал бағасы автоматты түрде кіреді деген сөз емес. Шарт бұл ақшаны араластырса, меншік иелері бір «тарифті» көреді, кейін өздері төленді деп ойлаған жұмыстар үшін шот алады.

Мерзімділігі жоқ жұмыс тізімі ештеңе уәде етпейді

Әр міндетті нәтижемен, мерзіммен және растау тәсілімен байланыстыру керек. «Тиісті күтіп-ұстауды қамтамасыз етеді», «мердігерлерді бақылайды» және «қажетті шараларды қабылдайды» деген сөздер салмақты естіледі, бірақ олар бойынша кешігуді немесе толық орындалмаған жұмысты анықтау мүмкін емес.

Жұмыстар қосымшасын кемінде басқару, тұрақты күтіп-ұстау және бөлек шешім бойынша орындалатын жұмыстар деп бөліңіз. Бірінші блокта жылдық смета жобасын дайындау, шарттарды жүргізу, жиналыстар ұйымдастыру, есептеулерді есепке алу, берешекпен жұмыс, құжаттарды сақтау және есептілік тұруы мүмкін. Екінші блокта тазалау, қарап-тексеру, инженерлік жүйелерді маусымға дайындау, апатты оқшаулау, жабдыққа қызмет көрсету және өзге бекітілген жұмыстар көрсетіледі. Үшінші блокта ақау актісі бойынша ағымдағы жөндеу, нысаналы іс-шаралар және күрделі жөндеу қалады, оларды «өзге жұмыстарды орындау» деген ашық міндетке жасыруға болмайды.

Қосымшаның жұмысқа жарайтын жолдары мынадай:

• Төбені жылына екі рет және апат туралы хабарламадан кейін қарау. Нәтижесі: ақаулар мен шұғыл шаралар тізбесі. Растауы: күні мен фотосы бар қарап-тексеру актісі, оны үй кеңесі қабылдайды.
• Смета жобасы жыл басталғанға дейін қарауға мүмкіндік беретін мерзімде дайындалады. Нәтижесі: үй кеңесі мен жиналысқа арналған есептері бар белгіленген нысандағы жоба.
• Апаттық өтінімдер тәулік бойы қабылданады, маман санатқа сай келісілген мерзімде шығады. Нәтижесі: себепті оқшаулау және қабылдау мен жабу уақыты көрсетілген журнал жазбасы.

Мерзімділікті басқа үйдің шартынан көшірмеңіз. Бірнеше кіреберісі, паркингі және ортақ қазандығы бар кешеннің жұмыс көлемі лифті жоқ шағын үйдікінен өзгеше. Жиналысқа дейін басқарушы компания объектіні қарап, техникалық құжаттарды сұратып, ерекшеліктерді белгілеуге тиіс. Әйтпесе ол белгісіз көлемді сатады, ал үй болжамға дауыс береді.

«Жұмыстар тізімін қажеттілігіне қарай басқарушы компания өзгерте алады» деген сөйлем ерекше даулы. Оны алып тастаңыз. Апат кезіндегі заңды міндетті шаралар ақылы көлемді ұдайы кеңейту құқығын бермейді. Жоспарлы өзгеріс компания чатқа салған жаңа қосымшамен емес, құзыретті органның шешімімен және жазбаша қосымша келісіммен ресімделеді.

Қосымшаны технологиялық энциклопедияға айналдырмаңыз. Меншік иелеріне жұмысты қабылдай алатын деңгей қажет. Лифт майының маркасы мамандандырылған мердігер шартына жатады, ал сол мердігерді бақылау мерзімі мен актіні беру басқару шартына жатады.

Тарифті смета мен сыйақыдан бөлуге болмайды

Күнделікті әңгімеде тұрғындар ай сайынғы төлемнің бәрін тариф деп атайды, бірақ шартта басқарушы қызметінің құны мен меншік иелерінің ағымдағы жарналарын бөлу керек. Бұлар әртүрлі шешім, әртүрлі ақша және өзгерту негіздері де бөлек. «Басқарушы компания тарифі бір шаршы метрге 150 теңге» деген бұлыңғыр сөйлем төлемнің қай бөлігі басқаруға, қай бөлігі тазалауға, ортақ мүліктің коммуналдық қызметтеріне, ағымдағы жөндеуге және сметаның өзге баптарына кететінін көрсетпейді.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңы ағымдағы жарналар тиісті мәслихат бекіткен ең төмен мөлшерден төмен болмауын талап етеді және оларды пәтердің пайдалы алаңына немесе тұрғын емес үй-жай алаңына сай белгілейді. Жиналыс өз құзыреті шегінде жылдық сметаны және жарналар жөніндегі шешімдерді бекітеді. Басқарушының өзі тұрғындардың міндетті төлемдерін хатпен немесе жаңа түбіртекпен көтеру құқығын шарт арқылы ала алмайды.

Қаржылық қосымшада төрт шаманы бөлек көрсетіңіз:

• басқару субъектісінің сыйақысы, салықтармен бірге немесе оларды есепке алу тәртібі анық жазылып;
• ағымдағы жарналар және алаң бойынша есептеу формуласы;
• күрделі жөндеуге арналған жинақ жарналары мен бөлек шот;
• жиналыстың жеке шешімінен кейін ғана пайда болатын нысаналы жарналар.

Әр бап үшін есеп бірлігін, кезеңді, төлем мерзімін, ақша алушыны, банк шотын және қайта есептеу негізін көрсетіңіз. Компания бүкіл үй үшін тіркелген сыйақы алса, солай жазыңыз. Баға алаңға байланысты болса, алаңдар тізілімін және тіркеу деректері түзетілгеннен кейін не болатынын тіркеңіз. «Орындаушының қолданыстағы тарифі бойынша» деген сөйлем бағаны бір тараптың қолына береді, сондықтан ол жарамайды.

Өзгерту тәртібі бастапқы бекіту жолын қайталауға тиіс. Заңның 51-4-бабы бойынша басқару субъектісі қызмет құнын өзгерту ниеті туралы меншік иелерін болжамды күннен кемінде үш ай бұрын хабардар етуге міндетті. Бұл хабарламаның өзі бағаны өзгертпейді. Одан кейін есеп, жаңа смета немесе сыйақы жобасы, жиналыстың не заң рұқсат еткен шекте ол өкілеттік берген органның шешімі және жазбаша қосымша келісім жасалады.

Дұрыс ереже былай жазылады:

Сыйақы айына ___ теңгені құрайды. Басқару субъектісі ұсынылған өзгеріс есебін жіберіп, меншік иелерін кемінде үш ай бұрын хабардар етеді. Жаңа құн үйдің уәкілетті органы шешім қабылдап, тараптар қосымша келісімге қол қойғаннан кейін ғана қолданылады. Сол күнге дейін бұрынғы құн сақталады.

Көрсеткіш көзі, қайта қарау күні, формуласы және шегі жоқ «инфляция деңгейіне сай» индекстеу жаңа дау туғызады. Заң шығысты немесе жарнаны жиналыс құзыретіне жатқызған жерде толық автоматты формула да меншік иелерінің шешімін айналып өтпеуге тиіс. Орындаушы нақты мердігер бағасының өсуінен қорғанғысы келсе, сол шартты бөлек көрсетіп, сметаны қайта қарау рәсімін бекіткені дұрыс.

Есептілік төлемнен актіге дейінгі жолды көрсетуге тиіс

Басқарушының есебі шығыстың жалпы сомасын жариялау үшін емес, «шешім, смета, шарт, шот, төлем, нәтиже» тізбегін қалпына келтіру үшін керек. Заңның 46-бабы ай сайынғы есепті келесі айдың жиырмасына дейін, ал жылдық есепті келесі жылдың 1 сәуіріне дейін ұсынуды талап етеді. Есептер меншік иелері мен үй кеңесіне тұрғын үй қатынастары және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы цифрлық объектілер арқылы және (немесе) дербес деректер талаптары ескеріліп, жалпыға қолжетімді орындарға орналастыру арқылы беріледі.

Шарт осы екі күнді ғана қайталамауға тиіс. Есеп құрамын және қосымшалар пішімін көрсетіңіз. Ай сайынғы пакет сметаның әр бабы бойынша жоспар мен нақты көрсеткішті салыстыруға, дербес деректерді заңсыз ашпай есептелген және түскен соманы, берешекті, шоттар қозғалысын, жасалған шарттарды, орындалған жұмыс актілерін, апаттық өтінімдерді, кезең соңындағы қалдықтар мен міндеттемелерді көруге мүмкіндік беруге тиіс.

Жылдық есеп он екі айлық есеппен және банк операцияларымен сәйкес келуге тиіс. «Ағымдағы жөндеу» деген жылдық сан ақау актілеріне, шешімдерге, шарттарға, төлемдерге және қабылдауға бөлінбесе, оны дұрыс тексеру мүмкін емес. Шарт басқарушының үй кеңесі мен тексеру комиссиясына сканерленген қорытынды парақ қана емес, машина оқи алатын кестелер мен бастапқы құжат көшірмелерін беру міндетін бекітеді.

«Үш күн ішінде қарсылық түспесе, есеп қабылданды деп саналады» деген даулы тұжырым үйге қарсы жұмыс істейді. Үш күн банк көшірмелері мен актілерді тексеруге аз, ал меншік иелерінің үнсіздігі расталмаған жұмысты орындалған етпейді. Үй кеңесінің тексеруіне жеткілікті мерзім, жетіспейтін құжаттарды сұрату тәртібі және есепті түзету мерзімін белгілеңіз. Қабылдау кезінде әдеттегі тексерумен анықтау мүмкін болмаған жасырын бұзушылық, жалған құжат немесе арифметикалық қате туралы талап қою құқығы сақталатынын бөлек жазыңыз.

Есеп нысаны шарттың қосымшасы болуға тиіс. Сонда жаңа бухгалтер немесе менеджер егжей-тегжейлі есепті жарнамалық таныстырылыммен алмастыра алмайды. Үй шешімімен нысанды толықтыруға болады, бірақ оны заң мен бекітілген үлгілік нысандар талаптарынан төмен қысқартуға болмайды.

Жауапкершілік өлшенетін бұзушылықтан басталады

Жауапкершілік шарт нақты бұзушылықты атауға мүмкіндік бергенде ғана жұмыс істейді. «Орындаушы Қазақстан Республикасының заңнамасына сай жауап береді» деген сөйлем жалпы қорғану тәсілдерін сақтайды, бірақ кешіккен есеппен, жоғалған лифт паспортымен немесе орындалмаған апаттық өтініммен не істеу керегін шешпейді.

Әр маңызды міндетті салдарымен байланыстырыңыз. Есеп кешіксе, ақылға қонымды мөлшерде тұрақсыздық айыбын және түзетілген пакетті ұсыну міндетін белгілеуге болады. Бекітілген сметадан тыс шығыс үшін негізсіз жұмсалған соманы қайтару және дәлелденген залалды өтеу көзделеді. Құжат жоғалса, қалпына келтіру мүмкін болған жағдайда кінәлі тарап оны өз есебінен қалпына келтіріп, алынған барлық телнұсқаны береді. Дербес деректер жарияланса немесе қолжетімділік бөгде адамға берілсе, заң мен нақты залалға сай шаралар қолданылады.

Тұрғындарға кез келген қате үшін аса үлкен айыппұл автоматты түрде өндіріледі деп уәде бермеңіз. Сот мән-жайды, себепті байланысты және талаптың шамаластығын бағалай алады. Шектен тыс тұрақсыздық айыбы жиналыста қатты әсер қалдырғанымен, анық бұзушылық актісін алмастырмайды.

Тіркеу рәсімі қысқа болуы мүмкін:

1. Үйдің уәкілетті өкілі шарт тармағын, фактіні, күнді және қоса берілген дәлелдерді көрсетіп, хабарлама жібереді.
2. Басқарушы белгіленген мерзімде мәні бойынша жауап беріп, құжаттарды ұсынады немесе бұзушылықты жояды.
3. Тараптар жойылған бұзушылықты, келіспеушілікті немесе бас тартуды актімен ресімдейді, бір тараптың жалтаруы жіберілгені дәлелденген біржақты актіге кедергі болмайды.
4. Үй ұстап қалуды, тұрақсыздық айыбын, залал туралы талапты немесе шартты бұзу рәсімін тек шарт пен заңда тікелей көзделген негіздермен қолданады.

Үй міндеттері де дәл болуға тиіс: шешімдер мен құжаттарды уақытында беру, ортақ мүлікке келісілген қолжетімділікті қамтамасыз ету, нәтижені аталған өкілдер арқылы қабылдау және тиісті көрсетілген қызмет ақысын төлеу. Құжатпен расталған қолжетімділік бермеу кешігуді туғызса, компания оған жауап бермеуге тиіс. Бірақ «орындаушы үшінші тұлғалардың кез келген әрекетіне жауап бермейді» деген ереже тым кең, себебі басқарушы мердігерлердің бір бөлігін өзі таңдайды және тапсырма шегінде олардың шарттарын бақылауға міндетті.

Форс-мажорды кез келген қолайсыздық тізіміне айналдыруға болмайды. Қызметкер жетіспеуі, қалыпты нарық бағасының өсуі немесе орындаушы техникасының бұзылуы әдетте оның шаруашылық тәуекеліне жатады және жауапкершіліктен автоматты түрде босатпайды. Тарап мән-жайды, оның нақты міндетке әсерін дәлелдеп, екінші тарапты уақытында хабардар етуге және жұмыстың орындауға болатын бөлігін жалғастыруға тиіс.

Шарт мерзімі үнсіз ұзартылмауға тиіс

Үйді басқару мерзімін смета мен есептіліктің бір толық кезеңіне байланыстырған жөн. Үлгілік шарт бір жылдық мерзімді көздейді. Бұл мерзім уәде етілген жоспарды жылдық нәтижемен салыстырып, қатынасты жалғастыруды әдет бойынша емес, саналы шешіммен қарауға мүмкіндік береді.

Басталу және аяқталу күнін сөзбен әрі санмен жазыңыз. Жұмыс құжаттарды қабылдау актісінен кейін немесе келесі айдың бірінші күнінен басталса, шарт күшіне енетін кез бен ақы төленетін кезеңнің басталуын ереже нақты бөлуге тиіс. Әйтпесе компания сыйақыны қол қойылған күннен есептейді, ал үй басқару нақты тапсырудан кейін басталды деп санайды.

«Ешкім қарсылық білдірмесе, сол мерзімге автоматты ұзартылады» деген ереже орындаушы мен жиналыс хатшысына ыңғайлы, бірақ ұжымдық бақылауға қолайсыз. Ол жаңа сметаны, сапаны және қол қоюшы өкілеттігін талқыламай өткізіп жіберуге мүмкіндік береді. Тараптар ұзартуды таңдаса да, шарт ондаған меншік иесінің үнсіздігін келісім деп санамай, алдын ала есепті, қолданыстағы өкілеттікті растауды және құзыретті орган шешімін талап етуге тиіс.

Мерзімнің аяқталуы бұрынғы бұзушылықтарды өшірмейді. Азаматтық кодекс шарт мерзімі біткенге дейін болған бұзушылық үшін жауапкершілікті тікелей сақтайды. Сондықтан құжаттарды, қорытынды есепті, қалдықтар мен қолжетімділікті беру міндеті шарт тоқтағаннан кейін бөлек көрсетілген уақыт бойы сақталуға тиіс.

«Шарт міндеттемелер толық орындалғанға дейін қолданылады» деген сөйлемді басқарудың күнтізбелік мерзімінің орнына қолданбаңыз. Ол есеп айырысу мен құжат беру үшін пайдалы, бірақ негізгі қызметтің аяқталу күні болмаса, белгісіздік тудырады: үй жаңасын таңдаса да, ескі басқарушы өзін әлі жұмыс істеп жүрмін деп санайды.

Шартты бұзу үйді ретпен тапсыруға әкелуге тиіс

Шартты бұзу екі бөлек шешімнен тұрады: бұрынғы субъектінің өкілеттігін тоқтату және апаттық қызметте, төлемдерде әрі жабдыққа қолжетімділікте үзіліс жасамай басқаруды жаңасына беру. «Тараптар шартты келісім бойынша бұза алады» деген сөйлем ең тыныш жағдайды ғана сипаттайды.

Үлгілік шарт тараптардың жазбаша келісімін және заңдағы өзге негіздерді мойындайды. Сондай-ақ басқару субъектісі шарт талаптарын орындамаса, жиналыс шешімі негізінде ММИБ-тің біржақты бас тартуына мүмкіндік береді. Шарттық негіз үшін рәсімді бастауға құқық беретін бұзушылықтарды тізіңіз: есептілікті қайталап кешіктіру, ақшаны бекітілген негіздерден тыс жұмсау, міндетті құжатты жоғалту, қызметкерлерде талап етілетін біліктіліктің болмауы, жиналыс шешімін орындаудан бас тарту немесе апатқа әрекет ету мерзімін елеулі бұзу.

Үйдегі қызметін мерзімінен бұрын тоқтатқысы келген басқару субъектісі меншік иелерін кемінде үш ай бұрын хабардар етуге міндетті. Компанияға «себеп түсіндірмей он күн бұрын ескертіп» кетуге симметриялы құқық беруге болмайды: үй жиналыс өткізіп, ауыстырушыны таңдап, процестерді көшіруге үлгермейді. Тікелей бірлесіп басқару кезінде заң кететін субъектіге жаңа басқару субъектісін таңдау үшін жиналысты алдын ала өткізу міндетін де жүктейді.

Шартта жауаптылар мен күндері бар шығу жоспарын жасаңыз. Заңның қолданыстағы 51-4-бабы басқару субъектісіне құжаттарды, техникалық құралдарды, жабдық пен мүлікті жаңа басқаруға акт бойынша беруге он жұмыс күнінен аспайтын мерзім береді, ал үлгілік шарт өзінде аталған жинақ үшін үш күндік қатаңырақ мерзімді қамтиды. Тәжірибелік мақсатта бұл нормалар қайшы емес: шарт заңдағы ең ұзақ мерзімнен де жылдам беруді талап ете алады.

Акт қаржылық және техникалық құжаттарды, хаттамаларды, шарттарды, қабылдау актілерін, есептерді, кілттерді, электрондық қолжетімділік кодтарын, тауарлық-материалдық құндылықтарды, өтінімдер тізілімін және мердігерлердің өзекті байланыстарын қамтуға тиіс. Әр тармақ бойынша пішімін, кезеңін, парақ немесе файл санын және анықталған кемшіліктерді көрсетіңіз. Құпиясөзді жалпы хаттамаға басуға болмайды, бірақ қолжетімділіктің қауіпсіз берілгенін екі тарап та тіркейді.

Құжат беруді басқарушы алдындағы берешектің жоқтығына байланыстырмаңыз. Соңғы сыйақы туралы дау бөлек шешіледі, ал техникалық паспортты, кілтті немесе банк ақпаратын ұстап қалу үйге қауіп төндіреді. Жаңа басқару да жинақты тексермей тұрып «шағым жоқ» деген актіге қол қоймауға тиіс. Қол қабылдау тізіміндегі заттардың алынғанын ғана растайды, белгісіз бұзушылықтарды кешірмейді.

Даулы тұжырымдарды дауыс беруге дейін қайта жазыңыз

Даулардың көбі шарт жобасының өзінен көрінеді. Олар «құқылы», «қажет болғанда», «өзге қызметтер», «орындаушы тарифі бойынша» және «үнсіздік келісім деп саналады» деген сөздерде жасырынады. Бұл сөздер бір тарапқа жиналыстан кейін мәмілені толықтыру құқығын қалдырады.

• «Қызметтердің толық кешенін көрсетеді». Көлемді өлшеу немесе қабылдау мүмкін емес. Оның орнына мерзімділігі мен нәтижесі бар жабық жұмыс тізіміне сілтеме беріңіз.
• «Шығын өскенде тариф өзгереді». Мұнда формула, дәлел және үй шешімі жоқ. Есеп, үш ай бұрын хабарлау, құзыретті орган шешімі және қосымша келісім қажет.
• «Төрағаның өзге тапсырмаларын орындайды». Осылайша төраға мақұлдаусыз шығыс жасай алады. Смета мен өкілеттік шегіндегі жазбаша тапсырма ғана рұқсат, қалғанының бәріне жиналыс шешімі керек.
• «Есеп автоматты түрде қабылданды деп саналады». Үнсіздік құжаттардың жоқтығын жасырады. Үй кеңесінің тексеруін, құжат сұратуды, келіспеушілік актісін және түзетуді белгілеңіз.
• «Мердігерлер үшін жауап бермейді». Басқарушы өзі таңдаған тұлғаларды бақылаудан босайды. Ол шарт шегіндегі таңдау мен бақылауға жауап беруге тиіс, ал мердігер өз жұмысына жауап береді.
• «Шартты кез келген уақытта бұза алады». Үй өтпелі кезеңсіз қалады. Негіздер, хабарлама, шұғыл функциялардың үздіксіздігі және толық тапсыру актісі керек.

Әр түзетуден кейін тармақаралық сілтемелерді тексеріңіз. Нақты жобаларда 4-қосымша жоғалып кетеді, есеп туралы тармақ ескі нысанға сілтейді, ал цифрмен жазылған сома сөзбен жазылған сомадан өзгеше болады. Азаматтық кодекстің 392-бабы талап еткендей, сот сөздердің тура мағынасын оқып, талаптарды өзара салыстырады. Редактор қатесі заңдық дәлелге айналады.

Тағы бір нашар әдет: бос қосымшаларға қол қойып, «тексеруден кейін толтырамыз» деп уәде беру. Қосымша объектіні, жұмысты немесе бағаны анықтаса, бос парақ жиналыс мәміленің елеулі бөлігін көрмегенін білдіреді. Дауыс беруді кейінге қалдырыңыз немесе оны толық басқару деп көрсетпей, тексеруге арналған түсінікті уақытша шартты мақұлдаңыз.

Үйді қабылдауды әдеттегі жұмыстың басталуынан бөліңіз

Жаңа басқару субъектісі шарттың астына бір қол қойып, үйдің жай-күйін растамауға тиіс. Объектіні қабылдау бөлек рәсім: бұрынғы басқарушы, ММИБ немесе құрылыс салушы құжаттар мен мүлікті тізім бойынша береді, ал жаңа субъект нақты не алғанын тіркейді. Қабылдауды тұрақты жұмыс басталуымен араластырса, бір айдан кейін желі жобасын кім жоғалтқанын, мердігер алдындағы берешек қашан туғанын және ақау басқару ауысқанға дейін болғанын анықтау мүмкін болмайды.

Ескі ПИК-тен шығатын немесе уақытша басқарушы компаниядан берілетін үй үшін бастапқы баланс жасаңыз. Онда шоттардағы қалдық пен банк көшірмесінің күні, дебиторлық және кредиторлық берешек, мердігерлерге аванстар, жабылмаған шарттар, борышкерлер бойынша сот және нотариат өндірістері, материал қоры, кілттер, аспаптар, ашық апаттық өтінімдер және мерзімі өткен құжаттар қажет. Әр соманы бастапқы құжатпен байланыстырады. «Қаржылық жағдай бұрынғы басқару деректері бойынша қабылданды» деген тұжырым белгісіз тәуекелді жаңа тарапқа өткізеді.

Жаңа кешенді бергенде құрылыс салушы басқа бастапқы жинақты ұсынады: атқарушылық және жобалық құжаттама, пайдалануға беру актілері, жабдық паспорттары, кепілдік міндеттемелер, мердігерлер байланысы, пайдалану нұсқаулықтары және ескертулер тізімі. Басқарушы компания тек сырттай қарап, бүкіл мүлік жарамды дегенге келіспеуге тиіс. Актіде алынған құжаттарды, тексерілген элементтерді және зерттеу қажет ақауларды бөліп көрсетеді. Терең тексеру мерзімі мен тізімдемені толықтыру тәртібін алдын ала жазыңыз.

Шартта, мысалы, бірінші айға өтпелі кезең белгілеңіз, бірақ оны басқарушыны барлық міндеттен босатуға айналдырмаңыз. Апаттық өтінім қабылдау, мүліктің сақталуы, банк тәртібі және міндетті хабарламалар келісілген бірінші күннен жұмыс істейді. Жабдық тізілімін нақтылау немесе мұрағатты қалпына келтіру аралық актілері бар бөлек кестемен жүруі мүмкін.

Құжаттардың бір бөлігі болмаса, акт әр олқылық пен жауапты әрекетті атауға тиіс: құрылыс салушыдан телнұсқа сұрату, контрагент көшірмесі бойынша шартты қалпына келтіру, техникалық зерттеу жүргізу немесе тұрғын үй инспекциясына жүгіну. «Құжаттар толық көлемде берілмеді» деген сөйлем тым кең, өйткені жарты жылдан кейін тараптар нақты қай паспорт болмағаны туралы дауласады.

Қолданыстағы мердігерлердің тағдырын бөлек келісіңіз. Жаңа басқарушы әр шарттың мерзімін, бағасын, берешегін, бұзу тәртібін және актілерін тексереді. Басқарудың ауысуы сервистік компания алдындағы міндеттемені әрдайым тоқтатпайды. Жиналыс ескі шартты талдамай жаңа орындаушыны мақұлдаса, үй бір айға екі рет төлеуі мүмкін. Қосымшадағы тізілімде әр позиция бойынша шешім тұрғаны пайдалы: жалғастыру, өзгерту, тоқтату немесе бөлек іріктеуден кейін ауыстыру.

Қабылдау актісінде «тараптардың өзара талабы жоқ» деген жалпы растау болмауға тиіс. Берілген күні жасырын ақаулар, есептеу қателері және құжаттары көрсетілмеген міндеттемелер белгісіз болады. Дұрыс ереже тізімдегі мүліктің саны мен сыртқы жай-күйін ғана растап, тексеруден кейін анықталған бұзушылықтар бойынша талап қою құқығын сақтайды.

Өтпелі жұмыс сыйақысын да бөлек сипаттаңыз. Тексеру, мұрағатты цифрландыру немесе есепті қалпына келтіру әдеттегі бағаға кірсе, көлемі мен мерзімін атаңыз. Бұл бір реттік қызмет болса, жиналыс оның құнын дауыс беруге дейін көруге тиіс. «Үйді қабылдауға арналған өзге нақты шығындар» деген ашық жол бағаны қайтадан орындаушыға береді.

Бұл рәсім бірнеше объектіні басқаратын компанияға ерекше қажет. Бірыңғай тізім үлгісін қолдануға болады, бірақ бірнеше үйге бір акт жасау бақылауға жарамайды: әр объектінің өз шоты, құжаттары, міндеттемелері және жағдайы бар. Барлық ғимарат бір компанияға бір күнде берілсе де, әр үйге жеке жинаққа қол қойыңыз.

Қол қою алдында шешімнің бірыңғай жинағын дайындаңыз

Жиналысқа әдемі таныстырылым емес, дауыс беруден кейін ойдан толықтыруды қажет етпейтін бірыңғай жинақ ұсынылуға тиіс. Оған шарт жобасы, түгендеу тізбесі, жауапкершілік шекарасы, жұмыстар тізімі мен мерзімділігі, жылдық смета, сыйақы есебі, есеп нысандары, қабылдау тәртібі және тапсыру актісінің жобасы кіреді.

Салыстыруды мына тізбекпен жүргізген ыңғайлы:

1. Түбіртектегі әр төлемнің сметада жолы, шешімі және тағайындалған шоты бар.
2. Әр жұмыстың мерзімі, нәтижесі, растауы және қабылдайтын тұлғасы бар.
3. Бағаны, көлемді немесе мерзімді өзгерту құқығының әрқайсысы аталған шешім рәсіміне және жазбаша құжатқа әкеледі.
4. Шартты бұзудың әр негізі хабарламаға, уақытша режимге және тапсыру актісіне әкеледі.
5. Хаттаманың әр тармағы орындаушы, мекенжай, баға, мерзім және қол қоюшы өкілеттігі бойынша шартпен сәйкес.

Жиналыстан кейін хабарлау, материалдардың қолжетімді болуы, қатысу және дауыс беру дәлелдерін қол қойылған хаттамамен әрі меншік иелері қараған шарт редакциясымен бірге сақтаңыз. Төраға дауыс беруден кейін бағаға, көлемге немесе шарттан шығуға әсер ететін коммерциялық түзетуді қабылдаса, оны техникалық түзету деп атағаннан гөрі құзыретті органға қайта ұсынған қауіпсіз.

QABAT меншік иелерінің тізілімін сақтап, қатысуды алаң үлестері бойынша есептей алады, аралас дауыс беруді жүргізіп, әрекеттер журналы бар электрондық хаттама жасайды, ал құжаттар, смета, есептер мен өтінімдер бір үйдің аясында қалады. Бұл дәлелдер тізбегін сақтауға көмектеседі, бірақ даулы талаптың мазмұнын адамдардың өзі оқып, мақұлдауға тиіс.

Соңғы тексеру оңай: жинақты келіссөзге қатыспаған үй кеңесінің мүшесіне беріп, құжаттар бойынша келесі төлем сомасын, келесі айдағы жұмыстарды, есеп мерзімін және басқарушыны ауыстыру тәсілін атауын сұраңыз. Жауапты болжауға тура келсе, шарт жиналысқа әлі дайын емес.