ПИК таратылған кездегі мүлікті қалай қорғауға болады

ПИК-тің таратылуы жертөлені, шатырды, лифтіні немесе ауланы кооперативтің мүлкіне айналдырмайды. Үйдің бұл бөліктері пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақ орындары мен қоймалардың меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі. Тарату комиссиясы заңды тұлғаның өзіне тиесілі мүлікке ғана билік ете алады.

Іс жүзінде қауіп заңның түсініксіздігінен емес, құжаттардың нашар жүргізілуінен туады. Тұрғындардың жарнасына сатып алынған сорғы ПИК-тің бухгалтерлік есебінде тұруы мүмкін. Қайта жабдықталған арба қоятын бөлме техникалық паспортта көрсетілмеуі мүмкін. Үй астындағы жердің шекарасы нақтыланбаған болуы ықтимал. Егер басқарудың жаңа нысаны үйді «мүлік берілді» деген бір жолмен қабылдаса, дау құжаттар, ақша немесе жабдық басқа жаққа кеткеннен кейін басталады.

Қорғаныс дәлелдеуге болатын үш дерекке сүйенеді: нақты үйдің ортақ мүлкіне не кіреді, даулы объект кімге тиесілі және ол іс жүзінде қайда орналасқан. ПИК балансындағы атау өздігінен меншік құқығын туғызбайды. Бірақ меншік иелері құжаттарды дер кезінде ұсынып, тізімді түзетуді талап етуі керек, әйтпесе қате жазба бағалау мен сатуға дейін жетеді.

Алдымен үйді заңды тұлғаның мүлкінен ажыратыңыз

Үйдің ортақ мүлкі мен ПИК мүлкінің иелері бөлек, кооператив екі мүлік тобын да жылдар бойы есепке алып, жөндеп және сақтандырып келген болса да, бұл қағида өзгермейді. ПИК үйді басқарды немесе оған қызмет көрсетті. Өзгенің затын басқару оған меншік құқығын бермейді.

Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы кондоминиум объектісін біртұтас мүліктік кешен деп анықтайды. Пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар, тұрақ орындары мен қоймалар жеке меншікте болады, ал ортақ пайдаланылатын бөліктер үй-жай иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі. Заң бұл құқықтың үй-жайға меншік құқығынан бөлінбейтінін де нақты айтады. Пәтерді ортақ мүліктегі тиісті үлессіз сату немесе сол үлесті бұрынғы иесінде қалдыру мүмкін емес.

Кооперативтің өз мүлкі болуы мүмкін: кеңсе жиһазы, бухгалтердің компьютері, қызметтік автокөлік, өзінің қаражатына сатып алынған құралдар, шарттар бойынша дебиторлық берешек, мердігерге талап қою құқығы. Егер құжаттар ПИК құқығын растаса, комиссия мұндай активтерді аралық тарату балансына енгізе алады. Заттың үй бөлмесінде тұруы немесе үйге қызмет көрсету үшін пайдаланылуы меншік иесі кім екенін әлі анықтамайды.

Кері қате жиірек кездеседі. Сорғы, тиек арматурасы, үйге ортақ есептегіш немесе диспетчерлендіру жабдығы ПИК балансына қойылған, сондықтан комиссия бухгалтерлік жазбаны меншік құқығының дәлелі санайды. Бұл қисын дұрыс емес. Баланстық есеп объектіні кім есепке қойғанын көрсетеді, ал заттық құқықты сатып алу негіздері, объектінің мақсаты, үйге қосылу тәсілі, ақша көзі және кондоминиум құжаттары растайды.

Әр даулы позиция бойынша екі сұрақ қойыңыз. Ол үйге біртұтас объект ретінде қызмет көрсете ме және ортақ пайдалануға арналған ба? ПИК-те заттың нақты үйдің нысаналы немесе жинақ жарналарына емес, кооператив меншігіне өз қаражатына сатып алынғанын көрсететін дербес құқық белгілейтін құжат бар ма? Комиссия екі сұраққа да құжатпен жауап бермейінше, активті кредиторларға беруге ерте.

Заң ортақ мүлікке кіреберістен әлдеқайда көп нысанды қосады

Бірнеше үй-жайға қызмет көрсететін немесе бүкіл объектіні пайдалануға қажет үй мен жер бөліктері ортақ мүлікке жатады. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңдағы тізім ашық: аталған объектілерден кейін ол ортақ пайдаланылатын өзге мүлікті де қамтиды.

Қасбеттер, кіреберістер, вестибюльдер, холдар, дәліздер, баспалдақ марштары мен алаңдары, лифтілер, шатырлар, кіреберіс топтарының күнқағарлары, шатыр астылары, техникалық қабаттар мен жертөлелер тікелей аталған. Құрамға үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдық, абоненттік пошта жәшіктері, үй астындағы жер учаскесі немесе үй маңындағы учаске және абаттандыру элементтері кіреді. Инженерлік жүйелерге әдетте жауапкершіліктің белгіленген шекарасына дейінгі жылыту, сумен жабдықтау, су бұру, электрмен жабдықтау, газбен жабдықтау және желдетудің ортақ бөліктері жатады.

Ғимарат шегіндегі әр бөлме автоматты түрде ортақ мүлік болмайды. Тіркелген тұрғын емес үй-жай жеке меншікте болуы мүмкін. Тұрақ орны мен қойманың да бөлек иесі болуы ықтимал. Сондықтан жертөле туралы дауды есіктің суретімен және «ол әрқашан біздікі еді» деген сөзбен жеңу мүмкін емес. Техникалық паспорт, қабат жоспары, экспликация, жобалық құжаттама және құқықтық кадастр мәліметтері керек.

Ортақ мүлікті шектеулі пайдаланылатын ортақ мүлікпен шатастырмаңыз. Егер жиналыс ортақ мүліктің бір бөлігін бір меншік иесіне немесе жалға алушыға заңды түрде пайдалануға берсе, тұрғындардың меншік құқығы жойылмайды. Жертөлені жалға беру шарты, байланыс операторының жабдығын шатырға орналастыру немесе бір дүкеннің қасбеттің бөлігіне қол жеткізуі объектіні ПИК активіне айналдырмайды. Жиналыс шешімін, шарттың мерзімі мен нысанасын және төлемді кім алатынын тексеру қажет.

Жерге ерекше назар аудару керек. Ортақ мүлікке үйді орналастыруға, пайдалануға және күтіп ұстауға қажет учаске кіреді, бірақ оның шекарасы мен сәйкестендіру мәліметтері құжаттармен расталуы тиіс. Кондоминиум толық тіркелмесе, бұл ПИК-ке ауланы иемдену құқығын бермейді. Алайда құжаттың болмауы даулы алаңды, шағын құрылысты, қоршауды немесе тұрақ инфрақұрылымын сатудан қорғауды қиындатады. Кадастр мәліметтерін нақтылау туралы өтінішті сатып алушы пайда болмай тұрып берген дұрыс.

Жапсарлас салынған үй-жай, жарнама құрылымы, бөлек трансформаторлық қосалқы станция немесе сыртқы желі меншік шекарасын тексеруді талап етеді. Желінің бір бөлігі коммуналдық ұйымға, құрылыс салушыға немесе басқа тұлғаға тиесілі болуы мүмкін. Үшінші тұлғаның мүлкін ортақ меншік ретінде қорғау ортақ мүлікті кооперативке берумен бірдей қауіпті: шындыққа сай емес тізім меншік иелерінің бүкіл ұстанымын әлсіретеді.

Құжаттар объектіні нақты үймен байланыстыруы керек

Мықты дәлел төрт сұраққа бірден жауап береді: бұл қандай объект, ол қайда орналасқан, қандай негізбен кондоминиумға кіреді және оны кімнің ақшасына жасаған немесе сатып алған. Тарату басталғаннан кейін жасалған бір жиналыс хаттамасы ескі жабдық үшін әдетте жеткіліксіз.

Тіркеу және техникалық құжаттардан бастаңыз. Кондоминиум объектісіне тіркелген құқықтар мен ауыртпалықтар туралы мәліметтер, кадастрлық немесе техникалық паспорт, қабат жоспарлары, экспликациялар, жер учаскесінің құжаттары, үйді пайдалануға беру актісі және қолжетімді жобалық құжаттама қажет. Әр даулы үй-жайдың мекенжайын, ғимарат литерін, ауданын және мақсатын салыстырыңыз. Бір цифрдағы айырма құқықтың жоғалғанын дәлелдемейді, бірақ оны анықтамамен, мекенжайды өзгерту актісімен немесе жаңартылған жоспармен түсіндіру керек.

Одан кейін заттың қалай пайда болғанын көрсететін құжаттарды көтеріңіз. Лифт, сорғы, есепке алу торабы, шлагбаум немесе қолжетімділікті бақылау жүйесі үшін шартты, шотты, жүкқұжатты, орындалған жұмыс актісін, іске қосу актісін, кепілдік паспортын және төлем тапсырмасын іздеңіз. Егер ақшаны бөлек нысаналы жарна ретінде жинаса, жиналыс шешімін, сметаны, есептеу тізілімін және банк көшірмесін тіркеңіз. Осылайша тізбек құрылады: меншік иелерінің шешімі, меншік иелерінің ақшасы, нақты үй үшін сатып алу, сол үйге орнату.

Жұмыс тізімі бухгалтерлік формалдылық емес, нақты заттарға негізделуі керек:

• Техникалық жертөле үшін оның қандай ортақ желілерге қызмет көрсететінін көрсетіп, техникалық паспортты, экспликацияны және желі сызбасын тіркеңіз.
• Жылыту сорғысы үшін жобаны, монтаждау актісін және үй жарнасынан төленгенін байланыстырыңыз, ПИК сорғыны негізгі құрал ретінде есепке алған болса да осылай істеңіз.
• Аула шлагбаумы үшін жер құжатын, хаттаманы және жүкқұжатты тіркеп, оны жеке меншік иесі сатып алмағанын тексеріңіз.
• ПИК компьютеріне жүкқұжат пен есеп карточкасын тауып, оның бір үйдің нысаналы жинағынан төленбегенін анықтаңыз.
• Шоттағы ақша бойынша банк көшірмесін, үйдің дербес есебін және бекітілген сметаны бір тізбекке біріктіріңіз.

Үй кеңесінің мүшелерімен, техникалық маманмен және беруші тараптың өкілімен бірге нақты тексеру жүргізіңіз. Әр позицияның маркасын, сериялық нөмірін, жағдайын, тұрған бөлмесін және кілтке жауапты адамды көрсетіңіз. Фотосуретте нөмір, бөлмеге байланыс және түсірілген күн көрінсе, ол пайдалы дәлел болады. Жертөленің жалпы суреті жертөленің барын көрсетеді, бірақ ішіндегі жабдықтың құрамын дәлелдемейді.

Ескі құжаттар болмаса, бір-бірін растайтын тәуелсіз дәлелдерді жинаңыз. Құрылыс салушының мұрағаты, коммуналдық қызмет актілері, өндіруші паспорттары, бұрынғы сметалар, банк көшірмелері және мердігердің жазбаша жауаптары тізбекті қалпына келтіре алады. Тұрғындардың айғақтары құжаттарды толықтырады, бірақ техникалық және төлем тарихын сирек алмастырады.

Тіркелмеген объект ПИК мүлкіне айналмайды

Тіркеудегі олқылық ортақ мүліктің шекарасын дәлелдеуді қиындатады, бірақ жертөлені, шатыр астын немесе ауланы өздігінен кооперативке бермейді. ПИК құқығы да тұрғындарда құжаттың жоқтығынан емес, заңды негізден туындауы керек.

Кондоминиум көппәтерлі үйде екі немесе одан көп дербес меншік иесі бар және ортақ мүлік олардың үй-жайларымен қызметтік жағынан байланысты жерде пайда болады. Мемлекеттік тіркеу кешеннің құрамын, шекарасын және үлестерін үшінші тұлғаларға көрінетін етеді. Сондықтан «кондоминиум тіркелмеген, демек ортақ мүлік жоқ» деген сөз екі бөлек мәселені алмастырады. Құқықтық кадастрдағы толық емес жазба рәсімдеудің ақауын білдіреді, бірақ ПИК-тің меншік құқығын дәлелдемейді.

Мұндай ақауды елемеуге болмайды. Кадастрда жертөленің мақсаты көрсетілмесе, учаске қалыптастырылмаса, ортақ дәліздің ауданы жобамен сәйкес келмесе немесе жапсарлас құрылысқа бөлек мекенжай берілсе, таратушыға объектіні дербес актив деп көрсету оңайырақ. Сатып алушы да тіркеу мәліметтеріне сүйенеді. Меншік иелері тек сөзбен дауласа берген сайын түзету қымбаттай береді.

Алдымен тіркелген құқықтар, техникалық сипаттамалар және ауыртпалықтар туралы өзекті мәліметтерді алыңыз. Оларды пайдалануға беру актісімен, жобамен, бұрынғы техникалық паспорттармен және нақты жағдаймен салыстырыңыз. Әр өзгерістің сәті мен негізін анықтаңыз: қайта жоспарлау, мекенжайды өзгерту, үй-жайды бөліп шығару, учаскені қалыптастыру. Негізі белгісіз болса, тіркеу ісін және жергілікті атқарушы орган құжаттарын заңда рұқсат етілген тәртіппен сұратыңыз.

Ескі үй толық техникалық тексеруден өтпесе, меншік иелері қолданыстағы рәсім бойынша жергілікті атқарушы органға және тіркеуші органға жүгінуі керек. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заң жергілікті атқарушы органдардың қолданыстағы көппәтерлі үйлерді техникалық тексеруге, ортақ мүлікті анықтауға және тіркеу құжаттарын дайындауға қатысуын көздейді. Өтініште жалпылама «үйді заңдастыруды» сұрамай, нақты сәйкессіздіктерді тізіңіз.

Кез келген қолайлы үй-жайды ортақ деп жариялайтын хаттамамен олқылықты түзетуге тырыспаңыз. Жиналыс ортақ мүлікті басқарады және заң шегінде оның құрамы туралы шешім қабылдайды, бірақ басқа тұлғаның тіркелген меншігін тартып ала алмайды. Мәліметтер жеке меншік иесін көрсетсе, құқық белгілейтін мәмілені тексеру және, мүмкін, бөлек талап қою қажет болады.

Рәсімдеу жүріп жатқанда тарату комиссиясына жиналған техникалық құжаттарды және даулы объектіге қатысты әрекет жасамау талабын жіберіңіз. Қандай нақтылау рәсімі басталғанын түсіндіріп, өтініштердің кіріс нөмірлерін тіркеңіз және қарсылықты түгендеу материалдарына қосуды сұраңыз. Дайын кадастр құжатын үнсіз күтуге болмайды: комиссия бағалауды тіркеушіден бұрын аяқтауы мүмкін.

Қабылдау-беру актісіне бір жолмен қол қоюға болмайды

Қабылдау-беру актісінде әр үй бойынша құжаттар, техникалық құралдар, ақша және анықталған келіспеушіліктер тізілуі керек. Қосымшасыз жалпы сөйлемнің астына қойылған қол таратушыға ыңғайлы, ал қабылдаушы тарапқа пайдасы шамалы.

Ұлттық экономика министрінің № 108 бұйрығымен бекітілген кондоминиум объектісін басқару және ортақ мүлікті күтіп ұстау қағидалары іс жүзіндегі тәртіпті белгілейді. Жаңа басқару нысаны құрылғаннан немесе ол ауысқаннан кейін уәкілетті тұлға бұрынғы басқарушыға хабарлама жібереді. Қағидалар актіні бірге жасауды және қаржылық, техникалық құжаттама мен өзге техникалық құралдарды қысқа мерзімде беруді көздейді. Саны мен сапасы бойынша келіспеушіліктерді актіге тікелей енгізу керек.

Хабарламаны тарату аяқталғанға дейін кейінге қалдырмаңыз. Оны алған күнді бекітетін тәсілмен жіберіңіз: кеңсе арқылы белгі қойдырып, табыстау туралы хабарламасы бар тапсырысты жөнелтіммен немесе жеткізілгені расталатын рұқсат етілген электрондық арнамен. Егер тарату комиссиясы тағайындалса, құжатты ПИК-ке де, комиссияға да жолдаңыз. Көшірмесін тұрғын үй инспекциясына беріңіз.

Актіге төрт бөлек тізілімді тіркеңіз:

1. Парақтар мен түпнұсқалар саны көрсетілген техникалық және тіркеу құжаттамасы.
2. Сәйкестендіргіштері мен жағдайы көрсетілген жабдық және өзге материалдық объектілер.
3. Үйге қатысты шарттар, міндеттемелер, дебиторлық берешек және кепілдіктер.
4. Әр шоттағы ақша қалдығы және әр үй бойынша талдамалық есеп.

Беруші тарап егжей-тегжейлі актіге қол қоюдан бас тартса, қабылдау комиссиясы біржақты тексеру актісін жасайды. Кімді және қашан шақырғанын, кім келгенін, қандай бөлмелер ашылмағанын, не жетіспейтінін және қандай құжаттарды көрсетуден бас тартқанын жазыңыз. Шақыруды растауды, фото, видео және қатысушылардың қолын тіркеңіз. Біржақты акт міндетті беруді алмастырмайды, бірақ жанжал туған күндегі дәлелдердің жағдайын бекітеді.

Құжаттар немесе бөлмелерге қолжетімділік жоқ кезде «шағымымыз жоқ» деген тұжырымға қол қоймаңыз. Қол қойылмаса, үй басқарусыз қалу қаупі туындаса, ескертулерді қолдардың дәл алдына жазып, келіспеушіліктер қосымшасына сілтеме жасаңыз. Келесі күні жіберілген бөлек хат актінің өзіндегі ескертуден әлсіз.

Үйдің ақшасын әр төлемге дейін қадағалау керек

Банк шотындағы қалдықты автоматты түрде ПИК меншігі немесе бір үйдің ақшасы деп санауға болмайды. Алдымен түсімдердің мақсатын, меншік иелерінің шешімдерін және талдамалық есепті анықтаңыз.

Ағымдағы жарналар ортақ мүлікті басқару мен күтіп ұстауға жұмсалады, жинақ жарналары күрделі жөндеуге арналған, ал нысаналы жинақтар жиналыстың нақты шешіміне байланысты. ПИК бірнеше үйді басқарып, түсімдерді бір шотта араластырса, банк көшірмесі жалпы қалдықты көрсетеді, бірақ оны үйлерге бөлмейді. Бөлуді дербес шоттар, есептеулер, төлемдер, сметалар және расталған шығындар бойынша қалпына келтіруге тура келеді.

Қалдықты түсіндіруге жеткілікті кезең үшін салыстыру есебін жасаңыз. Үйдің бастапқы қалдығына түскен жарналар мен басқа кірістерді қосып, расталған шығындарды шегеру есептік қалдықты береді. Мақсаты көрсетілмеген төлемдерді, шоттар арасындағы аударымдарды, қолма-қол ақша алуды, бірнеше үй үшін бірден төленген мердігер ақысын және қайтарымдарды бөлек белгілеңіз. Баланс сәйкес шығуы үшін күмәнді шығынды ауданға пропорционал бөле салмаңыз.

Күрделі жөндеуге жиналған ақша ерекше сақтықты қажет етеді. Оны жұмсау туралы шешімді меншік иелері белгіленген тәртіппен қабылдайды, ал мақсаты нақты үймен байланысты. Комиссия бұл ақшамен ПИК-тің кеңсе жалдаушысына немесе басқа объектінің қызмет жеткізушісіне берешегін жаба алмайды. Тарату басталғаннан кейін банк операцияларды шектесе, жаңа басқару нысанына шектеуді жаңа төлем тапсырмасымен айналып өту емес, акт, меншік иелерінің шешімдері және аудару немесе қайтару туралы заңды түрде дұрыс талап керек.

Дебиторлық берешек те негіздеріне қарай бөлінеді. Меншік иесінің нақты үй бойынша жарна берешегі сол үйді қаржыландырумен байланысты, бірақ талап ету құқығы ПИК есебінде көрсетілуі мүмкін. Көрсетілмеген қызмет үшін мердігердің қарызы шартты кім жасағанына және мердігер кімнің ақшасын алғанына тәуелді. Тізілімде шартты, төлеушіні, пайда алушыны, соманы және өндіріп алу кезеңін көрсетіңіз.

Комиссия бүкіл ақшаны «ПИК активі» деп атап қойса, әр үй бойынша есеп пен бастапқы құжаттарды талап етіңіз. «Шот кооперативтің БСН-ына ашылған» деген сөз банк нысанын сипаттайды, бірақ әр теңгенің экономикалық және құқықтық мақсатын анықтамайды. Алайда салыстырусыз айтылған «барлық ақша тұрғындарға тиесілі» деген кері тұжырым да тексеруге шыдамайды. Есептелген соманы қорғап, оның шығу тегін көрсетіңіз.

Таратушының қолайлы дәлелдерін бастапқы құжатпен тексеріңіз

Тарату комиссиясы ПИК-тің даулы активке құқығын дәлелдеуге міндетті, ал меншік иелері оның әр дәлелін бастапқы құжатқа дейін тексергені дұрыс. Жылдар бойы қайталанған қате заңды меншік негізіне айналмайды.

Бірінші дәлел былай айтылады: «объект ПИК балансында тұр». Баланс мүлікті табу және есепке алу үшін маңызды, бірақ жазба шаруашылық операциядан кейін пайда болады, оның орнына жүрмейді. Сатып алу шартын, жүкқұжатты, қабылдау актісін, төлем құжатын және затты сатып алуға негіз болған ПИК органы шешімін сұраңыз. Одан кейін оларды меншік иелерінің шешімімен және төлем көзімен салыстырыңыз. Сатып алу құжаттары болмаса, комиссия олқылықты бір түгендеу карточкасымен толтыра алмайды.

Екінші дәлел: «объектіні ПИК салды немесе жөндеді». Мердігер не басқарушы өзгенің мүлкіндегі жұмысты ұйымдастырып, мердігер немесе басқарушы болып қала береді. Шатырды ауыстыру орындалған жұмыс актісіне қол қойған тұлғаны шатырдың иесі етпейді. Жаңа зат монтаждан кейін ортақ мүліктің бөлігіне айналуы мүмкін, егер оның мақсаты, үймен байланысы және қаржыландыруы кондоминиумға қызмет көрсететінін білдірсе. Ал алынбалы жабдық бойынша қорытынды басқаша болуы мүмкін, сондықтан шарт талаптарын және зиян келтірмей ажырату мүмкіндігін тексеріңіз.

Үшінші дәлел: «бәрі кооперативтің БСН-ына рәсімделген». БСН банк немесе шарт операциясының қатысушысын көрсетеді. Ол ПИК өз атынан және өз ақшасына әрекет етті ме, әлде нақты үй иелерінің ақшасын басқарды ма деген сұраққа жауап бермейді. ПИК тапсырыс беруші деп көрсетілген, бірақ смета мен хаттама тұрғындардың нысаналы қаржыландыруын растайтын шарттарды мұқият оқыңыз. Тараптың атауы маңызды, дегенмен сот дәлелдердің бүкіл жиынтығын бағалайды.

Төртінші дәлел: «меншік иелері бұрын қарсы болмаған». Үндемеу нақты қатынастарды түсіндіруді қиындатуы мүмкін, бірақ ол ортақ мүлікті иеліктен шығару мәмілесіне тең емес. Ортақ мүліктің бір бөлігін жалға беру, құрамын өзгерту немесе өзге билік ету үшін тиісті шешім мен рәсімдеу керек. Хаттаманы, дауыс бергендер тізімін, шешімнің нысанасын және кейінгі шартты сұратыңыз. «Бәрі білген» деген сөз бұл құжаттарды алмастырмайды.

Бесінші дәлел: «кредиторлар объектіні есепке қосып қойған». Кредиторлардың талаптары борышкерге өзгенің затына құқық бермейді. Бағалаушы да өзіне берілген объектінің құнын анықтайды, меншік туралы дауды шешпейді. Бағалау немесе кредиторлар шешімі даусыз көрінбеуі үшін процестің әр қатысушысына қарсылық жіберіңіз, бірақ ең алдымен мүлікті енгізу негізін даулаңыз.

Меншік иелері де «біз оған ақша төледік» деген ұранмен жауап бермеуі керек. Құжаттарға қарай төлем құқықты, ақшаны қайтару талабын, мүлікке салымды немесе шарттың орындалуын растауы мүмкін. Жинау туралы шешімді, төлем мақсатын, шартты, жүкқұжатты, монтаж актісін және үймен техникалық байланысты жинаңыз. Тізбек неғұрлым нақты болса, дау бұрынғы төрағаның есіне соғұрлым аз тәуелді болады.

Тарату мен банкроттыққа берілетін қарсылықтар бөлек

Қалыпты тарату кезінде аралық және түпкілікті тарату баланстары жасалады, ал банкроттық кезінде банкроттың мүліктік массасы қалыптастырылады. Ауызекі қолданыстағы «конкурстық масса» тіркесін екі процеске де жиі қолданады, бірақ қолданыстағы «Оңалту және банкроттық туралы» Заңда банкрот активтерінің негізгі атауы басқа. Бұл ұғымдарды шатастыру хатты дұрыс емес адресатқа жіберуге және мерзімді өткізіп алуға әкеледі.

Азаматтық кодекстің 50-бабы тарату комиссиясының әрекеттерін сипаттайды. Ол заңды тұлғаның таратылуы және кредиторлардың талаптарын беру тәртібі туралы ақпарат жариялайды, кредиторларды анықтайды, дебиторлық берешекті өндіріп алады, ал талап беру мерзімі аяқталғаннан кейін заңды тұлғаның мүлкі мен кредиторлар талаптары туралы мәліметтері бар аралық баланс жасайды. Мұндағы «заңды тұлғаның» деген сөз шекараны белгілейді: өзгенің ортақ мүлкі ПИК кредиторларымен есеп айырысу көзіне айналмайды.

Таратылатын заңды тұлғаның мүлкі қарызды өтеуге жетпесе, процесс банкроттыққа ауысуы мүмкін. «Оңалту және банкроттық туралы» Заңның 96-бабы банкроттың мүліктік массасына оның есебінде көрсетілмеген, бірақ құжаттар борышкердің меншік құқығын растайтын мүлікті де қосады. Бұл нормадан сол тексеру шығады: әкімші ПИК пайдаланған немесе өз балансына жазған заттардың бәрін емес, ПИК-ке тиесілі мүлікті іздейді.

Қалыпты таратуда қарсылық тарату комиссиясына және балансты бекітетін органға жіберіледі. Банкроттық кезінде уақытша немесе банкроттықты басқарушымен, түгендеу есебімен және сот ісімен жұмыс істеу керек. Меншік иелерінің өзгенің затын алып тастау талабы кредитордың кәдімгі ақшалай талабына айналмауы тиіс. Кредитор борышкер мүлкінен қарыз төлеуді сұрайды, ал үй иелері даулы объект борышкерге тиесілі емес деп мәлімдейді.

Процестің мәртебесін ресми мәліметтер мен сот актілері бойынша тексеріңіз. Төрағаның «біз таратылып жатырмыз» деген сөзі комиссия тағайындалғанын, хабарлама жарияланғанын, банкроттық ісі қозғалғанын немесе қазір активтерге кім билік ете алатынын білдірмейді. Барлық өтініште толық атауды, БСН-ды, үйдің мекенжайын, бар болса сот ісінің нөмірін және даулы мүліктің нақты сипаттамасын көрсетіңіз.

Даулы тізімге баланс бекітілгенге дейін жауап беріңіз

Ортақ мүлік түгендеуде, бағалауда, баланс жобасында немесе сату хабарландыруында пайда болған бойда жазбаша қарсылық беру керек. Түпкілікті балансты күту заттың үшінші тұлғаға берілу қаупін арттырып, оны қайтаруды қиындатады.

Мына ретпен әрекет етіңіз:

1. Даулы құжаттың көшірмесін алып, оның көзін бекітіңіз. Көшірме берілмесе, тізімді, бағалауды, ПИК құқығының негізін және баланс жобасын жазбаша сұратыңыз.
2. Объектіні жалпы сөзбен алмастыру мүмкін болмайтындай сипаттаңыз: мекенжай, үй-жай, аудан, кадастр мәліметтері, сериялық нөмір, орналасу сызбасы.
3. Ортақ меншік құқығының негізін көрсетіп, техникалық, тіркеу және төлем дәлелдерінің тізбегін тіркеңіз.
4. Позицияны тізім мен баланстан алып тастауды, бағалау мен иеліктен шығаруды тоқтатуды, оны жаңа басқару нысанына егжей-тегжейлі актімен беруді талап етіңіз.
5. Жауапқа қысқа әрі орынды мерзім белгілеңіз және тұрғын үй инспекциясына, ПИК-ті тарату туралы шешім қабылдаған органға, банкроттық әкімшісіне және сауда ұйымдастырушысына, егер олар қатысса, бір уақытта хабарлаңыз.

Жиналыс хаттамасы меншік иелерінің ұстанымын қолдауы керек. Күн тәртібінде даулы объектілерді дәл атаңыз, құжаттар негізінде олардың ортақ мүлікке жататынын растаңыз, өкілге талап жіберуді және сотқа жүгінуді тапсырыңыз, қажет болса сарапшы мен заңгер шығынын бекітіңіз. «Үйді қорғау» деген жалпы тұжырым өкіл өкілеттігі туралы дауға жол қалдырады.

Тұрғын үй инспекциясы тұрғын үй қағидаларының сақталуын бақылайды және бұзушылықтарды тіркеп, құжаттарды талап етіп, заңда көзделген нұсқамаларды бере алады. Оның жауабы тәуелсіз ресми құжат ретінде пайдалы, бірақ ол әрдайым сатуға қойылатын сот тыйымын алмастырмайды. Сауда белгіленіп қойса, тек әкімшілік өтінішке сену қауіпті.

Әр хаттың жеткізілгенін растайтын дәлелді сақтаңыз. Адресат растауынсыз электрондық хабарлама, қол қойылмаған өтініш суреті немесе бухгалтермен әңгіме қарсылықтың уақытында берілгенін дәлелдемейді. Хат алмасу тізілімінде күнді, алушыны, мазмұнды, қосымшаларды, жеткізу тәсілін және жауапты көрсетіңіз.

Сот тек қатені мойындамай, сатуды тоқтатуы керек

Комиссия объектіні алып тастаудан бас тартқанда, жауаптан жалтарғанда, қолжетімділікті жапқанда, сатуға дайындағанда немесе мүлікті басқа тұлғаға беріп қойған кезде сотқа жүгінеді. Сауда аяқталғаннан кейін талап қою кейбір жағдайда мүмкін болғанымен, ол ертерек қойылған тыйымнан әлдеқайда күрделі.

Азаматтық кодекс бірнеше қорғау тәсілін береді. 259-бап бойынша меншік иесі меншік құқығын тануды талап ете алады. 260-бап мүлікті өзгенің заңсыз иеленуінен талап етіп алуға мүмкіндік береді. 264-бап құқық иеліктен айырмай бұзылғанда қолданылады, мысалы тұрғындар техникалық үй-жайды әлі пайдаланып отырса да, комиссия оған құқық мәлімдеп, иеліктен шығаруға дайындалған кезде. Талапты таңдау заттың беріліп кеткеніне, өзгенің құқығы тіркелгеніне және кім меншік иесі болып көрсетілгеніне байланысты.

Талаптың сұрау бөлігі нақты деректерге сай болуы тиіс. Даулы объектіні меншік иелерінің ортақ мүлкі деп тану, оны тарату балансынан немесе мүліктік массадан алып тастау, әрекетті не мәмілені жарамсыз деп тану, затты талап етіп алу және құжаттарды беруге міндеттеу талаптары қолданылуы мүмкін. Барлық нұсқаны бір талапқа ойланбай көшірмеңіз. Сот әр талапкердің заңды мүддесін, МИБ немесе өкіл өкілеттігін және бұзылған құқықты шынымен қалпына келтіретін тәсілді тексереді.

Талаппен бірге оны қамтамасыз ету туралы өтініш беріңіз. Азаматтық процестік кодекстің 155 және 156-баптары болашақ шешімді орындау қиындап немесе мүмкін болмай қалатын жағдайда сотқа шара қолдануға мүмкіндік береді. Дауға сай нақты тыйым сұраңыз: комиссия мен сауда ұйымдастырушысына аталған үй-жайды немесе жабдықты иеліктен шығаруға, тіркеу әрекеттерін жасауға, іс шешілгенге дейін жеңімпазға беруге тыйым салу. «ПИК-тің барлық мүлкіне тыйым салу» туралы өтініш әдетте қажетті шектен кең.

Өтінішке шұғылдықтың дәлелін тіркеңіз, әйтпесе сот құқық туралы дауды көреді, бірақ шешімді орындауға төнген қауіпті байқамауы мүмкін. Жарияланған сауда хабарламасы, бағалаушымен шарт, беру туралы хабарлама, комиссияның болжамды сату күні жазылған хаты немесе тіркеу әрекеті туралы мәлімет жарайды. Өтініштегі объектіні талап арыз бен кадастр құжаттарындағыдай атаңыз. Мекенжайдың, ауданның немесе сериялық нөмірдің сәйкес келмеуі тыйымды орындауға кедергі келтіруі мүмкін.

Жалғыз түпнұсқа құжаттарды қолхатсыз және көшірмесіз комиссияға бермеңіз. Сотқа хаттаманың, техникалық паспорттың, сатып алу шартының және төлем құжаттарының түпнұсқалары керек болуы мүмкін. Үй-жайды өзгерту немесе жабдықты бөлшектеу қаупі болса, жағдайды маманның қатысуымен алдын ала тіркеңіз. Даулы инженерлік жүйе үшін оның мақсаты, қызмет көрсету аймағы, үйге қосылуы және ажыратудың салдары туралы қорытынды пайдалы. Сарапшы соттың орнына меншік иесін анықтамайды, бірақ құқықтық бағаға әсер ететін техникалық деректерді түсіндіреді.

Объектінің бағасы да құқық мәселесін шешпейді. Төмен баға заңсыз енгізуді рұқсат етілген етпейді, ал жоғары баға ПИК-ке тиесілі екенін растамайды. Дегенмен бағалау есебі комиссия берген сипаттаманы, құжаттарды және жорамалдарды ашады. Оны сұратып, бағалаушы объектіні бөлек үй-жай, ғимарат бөлігі немесе алынбалы жабдық деп көрсеткенін тексеріңіз. Бастапқы деректегі қатені саудаға дейін комиссияның объектіге билік ету құқығымен бірге даулаңыз.

Объект сатылып кетсе, жауапкерлер құрамы мен талаптар өзгереді. Сатып алушыны, мәміле негізін, беру күнін және құқықтың тіркелуін анықтау қажет. Адал сатып алушыдан қорғау ережелері сатуға дейінгі комиссиямен даудан күрделірек. Тіркелген құқықтар туралы көшірмені алып, тек мүлкі қалмаған заңды тұлғаға талап қоюмен шектелмеңіз.

Барлық меншік иесінің атынан нақты шешімсіз өкілдік ету қауіпті. МИБ жарғысын, хаттаманы, сенімхатты және процестік заң талаптарын тексеріңіз. Жеке меншік иесі ортақ құқықтағы өз үлесін қорғайды, бірақ сот одан таңдаған тәсілі бүкіл объектіге неге әсер ететінін түсіндіруді сұрауы мүмкін. Талап бермес бұрын оның құрылымын Қазақстандағы заттық құқық пен банкроттық саласында жұмыс істейтін заңгермен тексерген дұрыс.

Үйді мүліктік кешен ретінде қабылдаңыз

Жаңа басқару нысаны бұрынғы төрағадан бір папканы емес, құжаттары, ақшасы, шарттары және қолжетімділігі бар тексерілетін мүліктік кешенді қабылдауы керек. Әйтпесе ПИК таратылады, ал есепке алынбаған мәселелер МИБ пен тұрғындарға қалады.

Бергеннен кейін кондоминиумның бірыңғай тізілімін бекітіңіз. Әр үй-жай мен инфрақұрылым элементі үшін құқықтық мәртебені, техникалық сипаттамаларды, негіз құжатын, меншік иелерінің үлесін, шарттарды, кепілдік мерзімдерін, фотоларды және өзгерістер тарихын сақтаңыз. Кілттер, кіру кодтары, есептеу құралдары және жауапты тұлғалар тізімін бөлек жүргізіңіз. Ортақ мүлік құрамының өзгеруі бұрынғы басқарушының кестесіндегі жолды түзетуге емес, меншік иелерінің шешімі мен тиісті құжаттарға сүйенуі керек.

QABAT МИБ-ке көшуді, үй құжаттарын, кондоминиум тізілімін және әрекеттер журналы бар электрондық хаттаманы бір процесте жинауға мүмкіндік береді. Мұндай жүйе кадастрлық және сот құжаттарын алмастырмайды, бірақ дәлелдердің жеке телефондарға, қағаз папкаларға және бұрынғы басқарушының бухгалтерлік базаларына қайта шашырауына жол бермейді.

Қабылдау кезінде анықталған айырмашылықтарды жабыңыз. Нақты жоспар паспортқа сәйкес келмейтін жерде техникалық тексеруге тапсырыс беріңіз. Жер мен инженерлік желі құжаттарын қалпына келтіріңіз. Банктерден көшірме алып, қалдықтарды үйлерге бөліңіз. Мерзімі өтпей тұрып мердігерлерге аяқталмаған жұмыс пен кепілдіктер бойынша талап қойыңыз.

Бір адам пайдаланатын объектілерді ерекше мұқият рәсімдеңіз: дәліздегі қойманы, жертөле бөлігін, қасбеттегі орынды, павильон астындағы учаскені. Пайдалану шарты нысананы, мерзімді, төлемді, жөндеу үшін кіруді және объектіні босату міндетін сипаттауы керек. Жылдар бойы үнсіз пайдалану нақты жағдайды шатастырады, бірақ өздігінен меншік құқығын қайта жазбайды.

Тарату комиссиясы өзі тауып, бағалай алатын мүлікпен жұмыс істейді. Үй иелері өз құқығын ертерек көрінетін етуі тиіс: нақты тізім, әр даулы позицияның құжаттары, уақтылы қарсылық және иеліктен шығаруды сот арқылы тоқтатуға дайындық. Үйдің өзі ПИК кредиторларына тиесілі емес, бірақ осы қарапайым сөйлемді әр объект бойынша дәлелдеуге тура келеді.