Ортақ мүлікті жалға беру кірісін қалай есептейді?

Есептегенде шарттағы соманы емес, шығындар мен салықтардан кейін үйде нақты қалатын таза кірісті алу керек. Шартқа қол қойылғанға дейін меншік иелері нақты нені жалға беретінін, пайдалану құқығын кім алатынын, оның қанша және қашан төлейтінін, қандай шығындарды өз мойнына алатынын және үй ақшаны неге жұмсайтынын белгілеуге тиіс. Осы жауаптардың кемінде бірі төраға мен жалға алушының хат алмасуында қалып қойса, есеп көп ұзамай үйлеспей қалады.

Қасбет, шатыр, жертөле және дәліз бір топ меншік иесіне тиесілі: пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақ орындары мен қоймалардың иелері бұл мүлікке өз нысандарының ауданына байланысты үлеспен иелік етеді. МИБ төрағасы да, басқарушы компания да бұл бөліктердің меншік иесі емес. Олар меншік иелерінің шешімін орындайды және есеп айырысуды жүргізеді. Сондықтан тиімді коммерциялық ұсыныстың өзі шатырға антенна, қасбетке баннер немесе жертөлеге қойма сөрелерін орнатуға құқық бермейді.

Алдымен нысанның шынымен ортақ мүлік екенін дәлелдеңіз

Шекарасы мен мақсаты үй құжаттарынан анық көрінетін ортақ мүліктің бөлігін ғана жалға беруге болады. Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңы қасбеттерді, кіреберістерді, холдарды, дәліздерді, баспалдақтарды, лифтілерді, шатырларды, шатыр астын, техникалық қабаттарды, жертөлелерді, жалпыүйлік желілерді, жабдық пен жер учаскесін, егер олар жеке меншікте болмаса, ортақ мүлікке жатқызады. Тізім кең, бірақ ол кез келген бос бөлмені МИБ активіне айналдырмайды.

Мен тексеруді тіркелген кондоминиум объектісінен, техникалық паспорттан, қабат жоспарынан, құқықтар туралы мәліметтерден және бұрынғы басқару нысаны тапсырған құжаттарды қабылдау-тапсыру актісінен бастаймын. Ескі үйлерде жертөле, балалар арбасын қоятын бөлме немесе консьерж бөлмесі кейде бөлек тұрғын емес үй-жай ретінде тіркеліп қойған. Кері жағдай да кездеседі: жалға алушы ұзақ жыл бойы ПИК-ке жертөледегі бір бұрыш үшін ақша төлеген, ал шартта аудан да, ПИК-тің бұл орынды қандай негізбен бергені де көрсетілмеген. Мұндай қағаздың мерзімін автоматты түрде ұзартуға болмайды.

Тексеру төрт сұраққа жауап береді:

• учаске немесе үй-жай тіркелген кондоминиум құрамына кіре ме;
• тіркелген меншік иесі, жалдау, сервитут немесе басқа ауыртпалық бар ма;
• жобадағы мақсат пен міндетті нормалар ұсынылған пайдалануға жол бере ме;
• желілерге, эвакуация жолдарына және жабдыққа қолжетімділік сақтала ма.

Соңғы тармақ мәмілені жиі тоқтатады. Техникалық жертөле бос көрінуі мүмкін, бірақ оның ішінде жапқыш арматура мен тік құбырлар өтеді. Шатыр қалыпты пайдалануға шыдауы мүмкін, алайда жүктемені есептемей және қауіпсіз бекітуді қарастырмай жалға алушының жабдығын көтермеуі ықтимал. Егер сауда орны эвакуация жолын тарылтса, дәлізді ондай орынға айналдыруға болмайды. Жиналыс шешімі меншік иелерінің еркін растайды, бірақ құрылыс, өрт, санитариялық және жарнама талаптарының күшін жоймайды.

Құжаттар нақты жоспарға сәйкес келмесе, алдымен құжаттарды түзетіңіз немесе нақтылаңыз. Жалға алу мөлшерлемесі нақты сәйкестендіру мүмкін емес нысан туралы шарттың тәуекелін өтемейді.

Шешімді төраға емес, жиналыс қабылдайды

Ортақ мүліктің бір бөлігін меншік иесіне немесе үшінші тұлғаға мүліктік жалдауға беру жиналыстың құзыретіне жатады. Төраға үміткер таба алады, ұсыныстар сұратады, шарт жобасын дайындайды және экономикалық есебін түсіндіреді, бірақ дауыс беруді өз қолымен алмастырмауға тиіс. Үй кеңесі төрағаның жұмысын бақылайтыны үшін ғана мұндай құқық алмайды.

Күн тәртібіне бұлыңғыр «әртүрлі мәселелер» немесе «шатырды пайдалану» деген тармақ жазуға болмайды. Меншік иелері дауыс беретін шарттарды білуі керек: ортақ мүліктің нақты бөлігі, сызбадағы аудан немесе аймақ, пайдалану мақсаты, үміткер, мерзім, төлем мөлшері мен оны өзгерту тәртібі, жалға алушының шығындары, кіру тәртібі, бөлшектегеннен кейін қалпына келтіру және кірісті жұмсаудың болжамды бағыты. Хабарламаға сызба мен негізгі талаптардың жобасын тіркеңіз. Сонда кейін жиналысқа қатысушылар жалға алушы алған қасбеттің дәл сол бұрышын меңзеді деп дәлелдеудің қажеті болмайды.

Реформадан кейін дауыс кіреберісте көтерілген қол саны бойынша емес, ауданмен анықталатын үлестерді ескере отырып саналады. QABAT кворумды аудан үлесі бойынша есептеп, әрекеттер журналы бар электрондық хаттаманы сақтайды, бірақ жүйенің өзі нашар тұжырымдалған сұрақты түземейді. Хабарлама мен хаттамадағы тұжырым бірдей болуға тиіс, ал нәтижелер «жақтап», «қарсы» және қалыс қалған дауыстардың саны мен үлесін қайта есептеуге болатындай көрсетілуі керек.

Шешімнің жұмысқа жарайтын тұжырымы мынадай болуы мүмкін:

«Жалға алушы» ЖШС-не 1-қосымшадағы сызбаға сәйкес қасбеттің 18 шаршы метр бөлігін құрылым орналастыру үшін 12 ай мерзімге уақытша ақылы пайдалануға беру. Тұтынылған электр энергиясын қоспағанда, ай сайынғы төлем 180 000 теңге болып белгіленсін. МИБ төрағасына шешім талаптарымен шартқа қол қою, төлемнің үйдің ағымдағы шотына түсуін қамтамасыз ету және есепте есептелген соманы, төлем мен берешекті бөлек жолмен көрсету тапсырылсын.

Бұл әмбебап үлгі емес. Шатыр үшін монтаж бен кіру талаптары, жертөле үшін инженерлік аймақтардың сипаттамасы, жарнама үшін жергілікті талаптардың сақталғанын растау қажет болады. Тұжырымның мәні басқа: жиналыс төрағаға «ең тиімді шарттармен жалға беруге» бос өкілеттік бермей, шекарасы өлшенетін мәмілені бекітеді.

Егер жалға алушы төрағамен, үй кеңесінің мүшесімен немесе басқарушы компаниямен байланысты болса, бұл байланысты дауыс беруге дейін ашып, материалдарға енгізіңіз. Жасырын мүдделер қақтығысы нарыққа сай бағаның өзін күмәнді етеді және меншік иелеріне шешімді даулауға салмақты уәж береді.

Жалпы төлем әлі үйдің кірісі емес

Үйді басқару үшін үш бөлек сан керек: есептелген жалдау ақысы, шотқа түскен ақша және таза кіріс. Оларды араластыру қауіпті. Есептеу белгілі бір кезең үшін жалға алушыға қойылған талапты, банк көшірмесі төлемді, ал таза кіріс байланысты шығындар мен салықтан кейінгі экономикалық нәтижені көрсетеді.

Қарапайым есеп үлгісін қолданыңыз:

Таза кіріс = өтелетін шығындарсыз жалдау ақысы - шарт бойынша үйдің шығындары - жалдауға жатқызылатын салықтар

Өтелетін шығындарды бөлек ұстаңыз. Егер жабдық электр энергиясын тұтынса, жалға алушы оны бөлек есептегіш бойынша немесе келісілген есеппен төлеуге тиіс. Электр энергиясының өтемі жалдауды пайдалы етпейді: үй алдымен жеткізушіге төлеп, өз шығынын ғана қайтарып алады. Тазалау, күзет, рұқсаттамалар, қалдықтарды шығару және бүлінген әрлеуді жөндеу шығындарына да осы қағида қолданылады.

Шарт бағасы нарық пен тәуекелді ескеруі керек. Түнде шатырға кіру, техникалық үй-жайлар арқылы кабель жүргізу, жабдықтың дірілі және үйдің мердігерлерді алып жүру міндеті үшін төлем алынуға тиіс. «Есесіне жалға алушы бәрін өзі жөндейді» деп символдық мөлшерлеме қою туралы кең тараған ұсынысты қолдамаймын. Жөндеу құнын тексеру қиын, нәтиже көбіне жалға алушының жабдығына ғана қызмет етеді, ал үй түсінікті ақша ағынын жоғалтады. Қарсы жұмыс шынымен қажет болса, оның көлемін, бағасын, қабылдау тәртібін және кемшілік салдарын төлемнен бөлек жазыңыз.

Ұсыныстарды бірдей өлшеммен салыстырыңыз: белгілі бір аудан немесе аймақ үшін айына төленетін теңге, бірдей мерзім, коммуналдық және монтаж шығындарын бірдей бөлу. Бір жылдық төлемді алдын ала алу атаулы сома жағынан арзанырақ болуы мүмкін, өйткені ол берешек тәуекелін азайтады. Мөлшерлемесі жоғары, бірақ үш ай кешігетін шарт кейде қамтамасыз ету төлемі мен қарыз туған кезде кіруді автоматты тоқтату талабы бар қарапайым ұсыныстан аз ақша әкеледі.

Жиналыс бағаны белгілеу тәсілін таңдай алады: бірнеше коммерциялық ұсыныс, тәуелсіз бағалау, өтінімдерді ашық жинау немесе қолданыстағы шартты индекстеу. Заң жеке үйдің ортақ мүлкін жалға беруді мемлекеттік мүлікті жалға беру рәсіміне айналдырмайды. Алайда салыстыруды құжаттау төрағаны активті танысына нарықтан төмен бағаға берді деген айыптан қорғайды.

Шартта ақша мен жауапкершілік сызбасы болуы керек

Шарт жиналыс шешімін қайталап, оны күнтізбе, банк көшірмесі және тексеру актісі арқылы бақылауға болатын міндеттемелерге айналдыруға тиіс. Егер хаттама он екі айға рұқсат берсе, төраға бес жылға қол қоймайды. Меншік иелері қасбетті мақұлдаса, жалға алушы шатыр асты арқылы кабель жүргізу құқығын бөлек негізсіз алмайды.

Дауыс беруге дейін үміткердің өзін тексеріңіз. Тіркеу мәліметтерін, қол қоюшының өкілеттігін, апат кезінде байланысатын нөмірлерді және жабдықты орнататын мердігер туралы деректерді алыңыз. Салық берешегі немесе атқарушылық іс жүргізулері көп компанияның жоғары мөлшерлемесі қағаздағы сан болып қалуы мүмкін. Тәуекелі жоғары жұмыстар үшін, егер монтаж сипаты талап етсе, мамандардың рұқсаттарын және жауапкершілікті сақтандыруын сұратыңыз.

Рұқсаттарды кім алатынын және бас тарту тәуекелін кім көтеретінін белгілеңіз. Әдетте жалға алушы жоба дайындайды, уәкілетті органдарға жүгінеді және рәсімдерді төлейді, ал жалдау ақысы нысанды бергеннен немесе нақты аталған басқа күннен бастап есептеледі. Үй үміткер «келісіп жүргенде» орынды айлар бойы тегін ұстамауға тиіс, сондықтан шекті мерзім мен шартты тоқтату құқығын белгілеңіз. Үйдің жағдайына немесе құжаттарына байланысты рұқсат берілмесе, расталған дайындық шығындарын, қамтамасыз ету төлемін және уақытша бекітпелерді алып тастау міндетін алдын ала бөліңіз.

Ең аз талаптар жиынтығы мынадай:

• мекенжайы, ауданы, шекарасы, сызбасы және беру кезіндегі фотосуреттері бар нысанның нақты сипаттамасы;
• мерзімі, пайдалану мақсаты, беру күні және жаңа келісімсіз мақсатты өзгертуге не орынды басқа тұлғаға беруге тыйым салу;
• мөлшерлеме, әр төлемнің мерзімі, қамтамасыз ету төлемі, индекстеу, өсімпұл және салыстыру тәртібі;
• электр энергиясы мен басқа шығындарды бөлек төлеу, кіру, монтаж, жөндеу және апат кезінде ажырату тәртібі;
• жауапкершілік, қажет болғанда сақтандыру, бөлшектеу, қалпына келтіру және қайтару актісі.

Жалға берушіні таңдалған басқару нысанына және қол қоюшының өкілеттігіне сай көрсетеді. МИБ атынан шартқа заңды тұлғаның басшысы ретінде төраға хаттаманы орындау үшін қол қояды. Тікелей бірлесіп басқару кезінде заңды, хаттаманы және тартылған басқару субъектісімен жасалған шартты салыстыру керек: төлем бәрібір басқарушы компанияның ортақ кассасына емес, нақты кондоминиум объектісі үшін ашылған шотқа түседі.

Есептеу сәтін жазыңыз. Мысалы: «Жалдау ақысы беру актісіне қол қойылған күннен бастап ай сайын есептеледі; жалға алушы оны төленетін айдың 5-күнінен кешіктірмей аударады». Бұл сөйлем болмаса, бухгалтер бірінші айды хаттама, монтаж, нысанға кіруге рұқсат немесе шартқа қол қойылған күннің қайсысынан есептеу керегін талқылайды.

Беру актісі қасбеттің бір бөлігі үшін де қажет. Сылақтың жағдайын, бекіту орындарын, кабель өтетін тесіктерді, есептегішті, берілген кілттерді және кіруге рұқсаты бар адамдар тізімін тіркеңіз. Қайтарғанда екінші актіні жасаңыз. Әйтпесе бүлінуді жалға алушы қалдырса да, қалпына келтіру құны үйдің шығынына оңай айналады.

«Жалға алушының шығындарын» төлемнен біржақты ұстап қалуға рұқсат бермеңіз. Кез келген өзара есепке алу үшін құжаттар, келісілген құн және шарттағы негіз керек. Әйтпесе есепте 180 000 теңге есептеледі, шотқа 40 000 түседі, ал қалған 140 000 теңгені жалға алушы актісі мен сметасы жоқ жөндеу деп атайды.

Қасбет, шатыр және жертөле үшін бөлек талаптар қажет

Үйдің барлық бөлігіне бір үлгі шарт қолдану жалған тәртіп сезімін тудырады. Нысандардың тәуекелі әртүрлі, сондықтан техникалық талаптары бар қосымша әдемі кіріспеден әлдеқайда қажет.

Қасбет үшін өлшемін, орналастыру нүктесін, бекіту тәсілін, қуат көзін, жарықтандыру режимін, қызмет көрсетуге кіру тәртібін және жабындыны қалпына келтіру міндетін белгілеңіз. Сыртқы жарнама туралы болса, жалға алушы жарнама нысанын орналастыру талаптарын сақтағанын растап, қажетті келісімдерді алуға тиіс. Үй өз бетін пайдалануға рұқсат береді, бірақ мемлекеттік органдардың атынан рұқсат бермейді. Терезелерді, мекенжай тақтайшаларын, желдету тесіктерін және өрт сөндіру бөлімшелерінің кіру жолын жабуға бөлек тыйым салыңыз.

Шатырда қауіпсіз монтаж бірінші орынға шығады. Шартқа дейін жабдық сызбасын, салмағын, бекітпелерін, кабель бағытын, электр тұтынуын, жерге қосу талаптарын және қажет болған жағдайда маман қорытындысын сұратыңыз. Жұмыстан кейінгі су ағуына кім жауап беретінін және шатырға кіргенде кім бірге жүретінін көрсетіңіз. Жалға алушыға бақылаусыз кілт бермеңіз: шатыр жалпыүйлік жабдық орналасқан аймақ болып қалады және оған қызмет көрсетуші ұйымдар шұғыл кіруі мүмкін.

Жертөледе алдымен коммерциялық пайдалануға болатын ауданды техникалық аймақтардан бөліңіз. Құбырларға, есепке алу аспаптарына, электр қалқандарына, желдетуге және жапқыш арматураға баратын жолды жабуға болмайды. Талаптар ылғалдылықты, өрт жүктемесін, заттарды сақтауды, қалдықтарды шығаруды және апат қызметінің кіруін реттеуі керек. Үй-жай құжаттарда техникалық деп көрсетілсе, жалға алушының онда шеберхана ашқысы келуі оның мақсатын өзгертпейді.

Ортақ пайдаланылатын орындар негізгі қызметіне кедергі келтірмейтін мақсатқа ғана жарайды. Шағын аппарат немесе ақпараттық тұғыр аудан алуы мүмкін, бірақ жиналыс оның нақты өлшемін, кабелін және келушілер ағынын көруге тиіс. Тұрғындар тұрған шкафты айналып өтуге үйренгені үшін баспалдақ алаңы мен эвакуациялық дәліз бос сауда орнына айналмайды.

Кез келген қайта жабдықтауды жалдаудан бөліңіз. Шарт уақытша пайдалану құқығын береді; құрылыс жұмыстары, мақсатты өзгерту, көтергіш құрылымдар мен жалпыүйлік желілерге араласу өз рәсімдеріне бағынады. «Жалға алушы рұқсаттарды өзі алады» деген сөйлем пайдалы, бірақ ол үйді өз мүлкіне не істеліп жатқанын тексеруден босатпайды.

Ескі шартты бөлек міндеттеме ретінде қабылдау керек

ПИК ауысқаннан, МИБ құрылғаннан немесе уақытша басқарушы компания тағайындалғаннан кейін жалдау бұрынғы жүріспен жалғаса бермеуге тиіс. Бұрынғы ұйымның құжаттарында қасбет немесе шатыр туралы шарт жатады, ал төлем әлі де ескі шотқа түсіп тұрады. Жаңа төраға үйдегі жабдықты көреді, бірақ оны кім орнатуға рұқсат бергенін, шарттың күшін және бөлшектеуге кім жауапты екенін білмейді. Мұндай шаруашылықты қабылдағанда қабылдау-тапсыру актісіндегі бір «жалдау шарттары» жолы емес, бөлек тізілім керек.

Әр нүкте бойынша хаттаманы, барлық қосымшасы бар шартты, нысан сызбасын, беру актілерін, рұқсат және техникалық құжаттарды, электр энергиясының есептерін, банк түсімдерін, берешекті, қамтамасыз ету төлемін және бұзушылық туралы хаттарды сұратыңыз. Осы қағаздарды нақты орналасумен салыстырыңыз. Шатырда төрт блок тұрса, ал сызбада екеуі көрсетілсе, жаңа басқару органы артық жабдықты үнсіз мақұлданған деп санауға міндетті емес.

Басқарудың ауысуының өзі енді төлемді қай тарап талап ете алатынын анықтамайды. Жалға беруші ретінде кім көрсетілгенін, мәмілені қандай құқықпен жасағанын, құқықтар мен міндеттерді беру қарастырылғанын, тараптың ауысуы қалай рәсімделгенін және жалға алушыға хабарланғанын тексеру қажет. Реформадан кейін ПИК мердігер болып жұмыс істей алады, бірақ мердігер мәртебесі оны ортақ мүліктен түсетін кірісті алушы етпейді. Жалға алушы реквизитке үйренгені үшін ескі төлем жолын сақтауға болмайды.

Жалға алушымен ауысу күніндегі салыстыру актісін жасаңыз. Онда есептелген соманы, нақты төлемдерді, қарызды, авансты және қамтамасыз етуді бөліңіз. Содан кейін заңды реквизиттер мен өзгерту негізін жазбаша хабарлаңыз. Тарапты ауыстыру туралы келісім немесе жаңа шарт қажет болса, өкілеттік пен меншік иелерінің шешімін тексергеннен кейін қол қойыңыз. Бұрынғы жиналыс мәмілеге нақты күнге дейін ғана рұқсат берсе, жаңа мерзімді «техникалық қосымша» деп жасырмаңыз.

Жылжымайтын мүлікті кемінде бір жыл пайдалану құқығы туралы шарт мемлекеттік тіркеуді бөлек тексеруді талап етеді. Электрондық үкімет мұндай құқықтар міндетті түрде тіркелетінін және тіркеусіз олар туындады деп саналмайтынын көрсетеді. Қасбеттің немесе шатырдың бір бөлігін құқықтық кадастр үшін сипаттау қиын болуы мүмкін, сондықтан ұзақ мерзім белгілемес бұрын сызба мен сәйкестендіру деректерінің жеткіліктілігін заңгермен және тіркеуші органмен келісіңіз. Тіркеуді айналып өту үшін жыл сайын ұзартылатын он бір айлық мерзім алғашқы елеулі дауға дейін ғана ыңғайлы көрінеді.

Мерзімді ұзарту да бақылауды қажет етеді. Аяқталуына алпыс күн қалғанда шартты күнтізбеге енгізіп, нысанды тексеріңіз, қарызды анықтаңыз, мөлшерлемені жаңа ұсыныстармен салыстырыңыз және жаңа хаттама керек пе, соны біліңіз. Автоматты ұзарту жиналыс шешімін кеңейтпеуге немесе меншік иелерін талаптарды қайта қарау мүмкіндігінен айырмауға тиіс. Шарт тоқтаса, бөлшектеу мен қайтару күнін, мердігерлердің кіруін, электр энергиясының соңғы есебін және қалпына келтіру мерзімін алдын ала белгілеңіз.

Жалға алушы орынды босатудан бас тартса, тұрғындарға кабельді өздері кесуді немесе мүлікті шығаруды тапсырмаңыз. Бұзушылықты тіркеңіз, шарт пен қауіпсіздік талаптары мүмкіндік берген шекте кіруді жабыңыз, талап жолдап, бұзу және өндіріп алу тәртібін қолданыңыз. Өз бетінше бөлшектеу жалпыүйлік желілерді немесе бөтен жабдықты бүлдіріп, үйдің талабын қарсы талапқа айналдыруы мүмкін.

Жаңа жауапты тұлға бүкіл тізбекті көргенде ғана жалдау бойынша басқаруды беру аяқталады: меншік иелерінің шешімі, қолданыстағы міндеттеме, нақты нысан, есеп айырысу қалдығы, дұрыс банк шоты және келесі әрекет күні. Қосымшасыз қол қойылған қабылдау-тапсыру актісі бұл тізбекті құрмайды.

Ақша нақты үйдің ағымдағы шотына түседі

«Тұрғын үй қатынастары туралы» заң жалдау ақысын МИБ-тің ағымдағы шотына немесе тікелей бірлесіп басқару таңдалғанда осы кондоминиум объектісі үшін ашылған басқару субъектісінің шотына аударуды тікелей талап етеді. Төрағаға қолма-қол ақша беру, оның жеке картасына, мердігер кассасына немесе бірнеше үй портфелінің ортақ операциялық шотына аудару жарамайды. Төлеуші «оңайырақ жасайық» десе де, төлем бағытын өзгертуге болмайды.

Шартта төлем мақсатын, шарттың нөмірі мен күнін, нысанды және төленетін айды көрсетіңіз. Бұл банк жолын есептелген сомамен байланыстыруға мүмкіндік береді. Басқарушы компания бірнеше үйді жүргізсе, әр үй бойынша бөлек талдамалық есеп міндетті: А үйінің қасбетін жалға алушы Б үйінің ағымдағы шығындарын қаржыландырмайды.

Түскен ақша төрағаға, басқарушы компанияға немесе нақты кіреберіске тиесілі емес. Ол ортақ мүлікке және тиісті үйдің қажетіне байланысты. Меншік иелері түсімді өз үлесіне сай қолма-қол бөліспеуге тиіс. МИБ коммерциялық емес ұйым ретінде тіркелген, ал кіріс қатысушылар арасында бөлінбейді. Құқықтық тәуекелден бөлек, мұндай бөлу есепті бұзады: меншік иелеріне төлем жасау үйді басқару немесе күтіп ұстау шығынына айналмайды.

Кешіктірілген соманы есептеуді кейін азайтпай, жалға алушының берешегі ретінде көрсетіңіз. Талапты уақытында жіберіңіз, шарттағы өсімпұлды қолданыңыз және шарт пен қауіпсіздік мүмкіндік берсе, кіруді шектеңіз. Қарыз өндірілмейтін болса немесе тараптар бағаны өзгертсе, негізін рәсімдеңіз: өкілеттік шегіндегі қосымша келісім, жиналыс шешімі, сот актісі немесе өндіріп алу құжаттары. Бухгалтерге «есептен қарызды алып таста» деп жай тапсырма беруге болмайды.

Егер шарт бойынша қамтамасыз ету төлемі болашақ міндеттемелерді қамтамасыз етіп, қайтарылуға жатса, ол алынған сәтте жалдау кірісіне тең емес. Оны есепке жатқызғанға немесе қайтарғанға дейін бөлек жүргізіңіз. Ал аванс төленген кезеңдер басталған сайын дебиторлық берешекті азайтады. Төлем атаулары бір айдағы есепті әдемі көрсету тілегіне емес, олардың талаптарына сәйкес болуы керек.

Есеп шартты, кезеңді және көшірмені байланыстыруы керек

Әр шарт бойынша бөлек талдау ашыңыз: жалдау нысаны, жалға алушы, кезең, есептелді, төленді, қарыз, өтелетін шығындар, қамтамасыз ету төлемі және аяқталу мерзімі. Бухгалтерлік жазба бастапқы құжат пен шарт талаптарына сүйенеді; банк түсімінің өзі жеткіліксіз. «Бухгалтерлік есеп және қаржылық есептілік туралы» заң жазбаларды операция кезінде немесе ол аяқталғаннан кейін дереу жасалған бастапқы құжаттармен растауды талап етеді.

Қасбет туралы шартты талдайық. Ай сайынғы төлем 180 000 теңге. Жалға алушы электр энергиясын бөлек өтейді, үй жеткізушіге 12 000 теңге төледі. Банк 1 200 теңге комиссия ұстады, ал бухгалтер бекітпелерді тексерудің расталған 15 000 теңге шығынын салық салынатын жалдауға жатқызды. Мысал үшін осы операция бойынша есептік салықты 30 760 теңге деп алайық, бірақ нақты соманы МИБ-тің қолданыстағы салық режимі бойынша бухгалтер анықтайды.

Бір айдың есебі мынадай болады:

180 000 - 1 200 - 15 000 - 30 760 = 133 040 теңге таза кіріс

Электр энергиясының 12 000 теңге өтемі 12 000 теңге шығынға қарсы бөлек түсім ретінде өтеді және жалдау нәтижесін көбейтпейді. Жалға алушы жалдау ақысының 150 000 теңгесін ғана аударса, шарт бойынша есептелген кіріс 180 000 болып қалады, түсім 150 000, ал дебиторлық берешек 30 000 теңге болады. Бұл кезде айдағы таза ақшалай нәтиже есептік кірістен төмен шығады, есеп бұл айырманы жасырмай көрсетуі керек.

Әр есептеудің шарты мен кезеңі болса, ай сайынғы салыстыру бірнеше минут алады. Шарттар тізілімін хаттамалармен, есептеулерді талаптармен, төлемдерді көшірмемен, өтемдерді жеткізушілердің шоттарымен, қарыздарды талап қою жұмысымен салыстырыңыз. Әр тоқсанда нысанды тексеріңіз: төлем уақытында келсе де, жабдық келісілгеннен артық орын алуы немесе есептегішті айналып өтіп электр энергиясын тұтынуы мүмкін.

Хаттама мен дауыс беру парақтарын, сызбаны, шарт пен қосымшаларды, беру және қайтару актілерін, шоттарды, орындалған жұмыс актілерін, банк құжаттарын, салық есебін, қарыз туралы хаттарды және жағдай фотосуреттерін бірге сақтаңыз. Бір құжаттың жоқтығы мәмілені үнемі жарамсыз етпейді, бірақ тексеру мен дауды әрдайым дерлік қиындатады.

Үй есебі мен салық декларациясы бөлек сұрақтарға жауап береді

Басқару есебі меншік иелеріне үй қанша сома есептеп, қанша ақша алғанын, ақшаны неге жұмсағанын және шоттарда қандай қалдық тұрғанын көрсетеді. Салық есептілігі МИБ-тің бюджет алдындағы міндеттемесін анықтайды. Сомалар бір банк түсімінен басталса да, бір нысан екіншісін алмастырмайды.

2025 жылдан бері жаңартылған тәртіп ортақ мүлікті жалға беруден түскен соманы айлық және жылдық есепте бөлек жолмен көрсетуді талап етеді. Айлық есеп келесі айдың 20-күніне дейін, жылдық есеп келесі жылдың 1 сәуіріне дейін ұсынылады. Меншік иесі заңда белгіленген тәртіппен ағымдағы шотқа қатысты көшірмелер мен есептерді сұрата алады. Сондықтан түсіндірмесі жоқ «басқа түсімдер» жолы жалдау үшін енді жарамайды.

Ішкі тізілім есепті түсіндіруге тиіс:

• кезең ішінде әр шарт бойынша есептелген сома;
• ағымдағы шотқа түскен ақша;
• кезеңнің басы мен соңындағы берешек;
• шығын өтемі немесе қамтамасыз ету ретінде алынған сома;
• шешім мен жылдық смета бойынша жұмсалған ақша.

Ақша әлі түспесе, түсім бағанында қол қойылған шарттың бүкіл жылдық сомасын көрсетпеңіз. Банк түсімін таза пайда деп те атамаңыз. Бекітілген нысан осы деректердің бір бөлігін ғана талап етсе де, меншік иесіне есептеуді, төлемді және қарызды қатар көру пайдалы. Қосымшадағы түсіндірме міндетті нысанды өзгертпей-ақ мәселені шешеді.

Жылдық есеп он екі айлық есеппен, банк қалдықтарымен және бухгалтерлік есеппен үйлесуге тиіс. Айырма желтоқсандағы есептеу, қаңтардағы төлем, қамтамасыз етуді қайтару, банк комиссиясы немесе қатені түзету салдарынан шығуы мүмкін. Әр айырманы рәсімдеп, түсіндіреді; сандарды бір нәтижеге күштеп келтірмейді.

Үй кеңесі арифметиканы және әр санның негізін тексереді. Ол нысанның нақты пайдаланылуын жиналыс шешімімен, бағаны шартпен, мерзімді күнтізбемен және шығындарды бастапқы құжаттармен салыстырады. Тексеру комиссиясы немесе тексеруші дәл осы бағытпен жүруі керек.

Жалдауға меншік иелерінің жарнасынан бөлек салық салынады

МИБ шотындағы кез келген соманы үйдің салық салынбайтын ақшасы деп санау ең қымбат қатеге әкеледі. 2026 жылдан бастап қолданыстағы Салық кодексі коммерциялық емес ұйымның жылдық жиынтық кірісінен алып тасталатын кірістерді бөлек тізеді. Олардың арасында «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша міндетті және нысаналы жарналар, сондай-ақ меншік иелерінің өсімпұлы бар. Жалдау ақысы бұл тізімге кірмейді, сондықтан жалдау кірісіне тиісті шегерімдерді ескере отырып, жалпы тәртіппен салық салынады.

Бұл банктегі бүкіл соманы интернеттен кездейсоқ табылған мөлшерлемеге көбейту керек деген сөз емес. Алдымен бухгалтер МИБ-тің салық мәртебесін, кірісті тану әдісін, расталған шығындарды, корпоративтік табыс салығы бойынша міндеттемені, тиісті жағдай туғанда ҚҚС-ты және нақты жалға алушыға құжат рәсімдеу ережелерін анықтайды. Салық базасы жалпы түсімнен өзгеше болуы мүмкін, бірақ кіріспен байланысы және бастапқы құжаты жоқ шығын жиналыс қалағаны үшін ғана оны азайтпайды.

Заң босататын түсімдер мен жалдаудан түсетін салық салынатын кірісті бөлек есептеңіз. Салықты азайтамыз деп үйдің барлық шығынын «жалдау» талдауынан төлемеңіз. Шығынның кіріс алумен байланысын негіздеу керек. Төлемді қабылдағаны үшін банк комиссиясы, бекітпелерді келісілген тексеру немесе шарт бойынша шығындар түсінікті. Жалға берілген қасбетке қатысы жоқ лифт жөндеуінің толық құнына басқа көз бен негіз қажет.

Басқарушы компания шартты өз атынан жасап, кейін үйге «кірістің бір бөлігін» аударуға уәде берсе, жұмысты тоқтатып, құрылымды тексеріңіз. Заң жалдау ақысын нақты объектінің шотына тікелей аудару бағытын белгілейді. Басқарушы компанияның комиссиясы жалға алушының төлемі мен МИБ банк көшірмесінің арасында жоғалмай, шарттық негізге ие болып, үй шығыны ретінде көрсетілуге тиіс.

Салық ұстанымын есеп саясатында бекітіп, заң немесе мәміле талаптары өзгергенде қайта салыстырыңыз. Ірі шарт, жарнама, телекоммуникациялық жабдық немесе бейрезидентпен есеп айырысу кезінде бухгалтер мен салық кеңесшісінің жазбаша қорытындысы түзетілген декларация мен өсімпұлдан арзанырақ.

Кірісті шешім мен смета бойынша ғана жұмсауға болады

Жалдау ақысының ағымдағы шотқа түсуі төрағаға еркін бюджет бермейді. Ақшаны жиналыс шешімдері, жылдық смета және шотпен жұмыс істеу ережелері шегінде үй қажетіне бағыттайды. Меншік иелері бұл ақшамен ағымдағы жөндеуді, жабдық қызметін немесе басқару шығындарының бір бөлігін төлегісі келсе, оны смета мен кейінгі есепте көрсету керек.

Жалдау міндетті жарналарды автоматты түрде жоймайды. Басқару мен күтіп ұстаудың ең төменгі шығындары заңмен және жергілікті шешімдермен реттеледі, ал жылдық смета үйдің нақты міндеттемелерін жабуға тиіс. Жиналыс қаржы жоспарын жасағанда болжамды кірісті ескере алады, бірақ ақша түспей тұрып тұрғындарға «келесі айдан бастап ештеңе төлемейміз» деп уәде беру қауіпті. Жалға алушы кетуі, төлемді кешіктіруі немесе рұқсаттан бас тартылған соң жабдықты бөлшектеуді талап етуі мүмкін.

Сақ жоспарлау дұрыс: міндетті шығындар тұрақты көздерге сүйенеді, ал таза жалдау кірісі бекітілген жұмыстарды немесе ағымдағы шот резервін қаржыландырады. Кіріс тұрақты болып, төлем тарихымен расталса, меншік иелері сметаны заңды тәртіппен қайта қарай алады. Бұл ретте бухгалтер нақты меншік иесінің есептелген жарнасын оның жалдаудағы шартты үлесімен өзара есепке алмайды.

Ақшаны бекітілген сметада жоқ жұмысқа бағыттағысы келсе, бөлек шешім әсіресе қажет. Хаттамада жұмыс, шекті сома және ақша көзі аталуға тиіс. Содан кейін төраға мердігермен шарт жасайды, нәтижені актімен қабылдайды және шығынды есепте көрсетеді. «Жертөле кірісі абаттандыруға жұмсалды» деген тұжырым қалыпты тексеру үшін тым кең.

Тұрақты жалдау жарнама берушіні іздеуден емес, нысандар тізілімінен басталады. Қасбет, шатыр, жертөле және ортақ аймақтардың құжаттарын тексеріп, қолданыстағы шарттарды, желілерге кіруді және шектеулерді белгілеңіз. Осыдан кейін меншік иелері ұсыныстарды таза нәтиже мен тәуекел бойынша салыстырады, ал төраға өкілеттігінің анық шекарасын алады. Шешім, шарт, шот, есеп және нақты пайдалану бір мәмілені сипаттағанда ғана үй кіріс табады.