МИБ төрағасының үй қарызы үшін жеке жауапкершілігі

Жеткізуші алдындағы қарызды, әдетте, төраға өз жалақысынан, пәтерін сатып немесе отбасының жинағынан емес, МИБ өтеуге тиіс. Төрағаның шартқа, актіге не төлем тапсырмасына қол қоюының өзі оны жеке борышкерге айналдырмайды: ол тіркелген заңды тұлғаның органы ретінде әрекет етеді.

Бірақ заңды тұлға беретін қорғаныс басқарудағы кез келген қатені бүркемейді. Төраға өзі кепілдік немесе кепілгерлік беруі, МИБ-ке тікелей залал келтіруі, мүдделер қақтығысы бар мәміле жасауы не банкроттық алдында активтерді әдейі шығаруы мүмкін. Сондықтан дұрыс сұрақ «үйдің қарызы бар ма» емес, «құжатта борышкер кім, төрағадан ақшаны жеке өндіруге қандай негіз бар және оның қай әрекеті сол негізді растайды» деп қойылады. Төменде Қазақстандағы МИБ пен қолданыстағы жалпы қағидалар сөз болады. Нақты дауды шарттың, жарғының, хаттамалардың және банк құжаттарының мәтіні бойынша заңгермен бірге талдаған жөн.

Шартты МИБ жасаса, жеткізушіге МИБ қарыз

МИБ мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін заңды тұлға құқықтарына ие болады. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бірлестікті коммерциялық емес ұйым деп тікелей атайды, ал 51-2-бап бір құрылымның екі жағын бекітеді: МИБ өз міндеттемелері бойынша сатып алған мүлкімен жауап береді, пәтерлер мен үй-жайлардың меншік иелері МИБ қарыздары бойынша жауап бермейді. Меншік иелері төрағаны басшы етіп сайлағаны үшін ғана төраға да борышкер болмайды.

Жеткізушімен жасалған шартта мұны тараптың деректемелерінен көруге болады. Тапсырыс беруші ретінде МИБ-тің толық атауы, БСН-ы, заңды мекенжайы және банк деректемелері көрсетілуге тиіс. Төраға құжатқа МИБ атынан қол қойып, лауазымын жазады. Шот, электрондық шот-фактура, орындалған жұмыстар актісі және төлемдер осы тізбекті жалғастыруға тиіс. Барлық құжатта бір тарап тұрса, жеткізуші талабын сол тарапқа қояды.

«Коммерциялық емес ұйымдар туралы» заңның 34-бабы да осындай жалпы қағиданы белгілейді: мекемеден басқа коммерциялық емес ұйым өз міндеттемелері бойынша өзіне тиесілі барлық мүлікпен жауап береді. Азаматтық кодекстің 44-бабында заңды тұлғаның өз мүлкімен жауап беретіні, ал құрылтайшы, қатысушы немесе мүлік иесі оның міндеттемелері бойынша жауап бермейтіні жазылған. Ерекшеліктер кодексте, заңдарда немесе құрылтай құжаттарында бөлек көзделуге тиіс. МИБ төрағасы ақша жетпей қалса, айырманы автоматты түрде жабады деген жалпы норма жоқ.

Күнделікті айтылатын «үйдің қарызы» деген сөз үш түрлі қарызды жасырады. МИБ ортақ орындарды жарықтандыру, лифтілерге қызмет көрсету, тазалау немесе апаттық жұмыстар үшін берешек болуы мүмкін. Жеке меншік иесі өз пәтерінің ішіндегі коммуналдық қызметке тікелей шарты бойынша ақы төлемеуі мүмкін. Соңында, меншік иесі бекітілген жарналар бойынша МИБ-ке қарыз болуы ықтимал. Бұл міндеттемелерді араластыру қауіпті: борышкерлері, құжаттары және өндіріп алу тәсілдері бөлек.

Тіпті ішкі өкілеттіктен асып қол қою да міндеттемені әрдайым жеке тұлғаға ауыстырмайды. Азаматтық кодекстің 44-бабының 4-тармағына сай заңды тұлға өз органының құрылтай құжаттарында белгіленген өкілеттігін асырып қабылдаған міндеттемелері бойынша үшінші тұлғалар алдында жауап береді. Кодексте көрсетілген арнайы жағдай бұған кірмейді. Бұл айналымды қорғайды, бірақ төрағаны МИБ-тің өзінің алдындағы жауаптан босатпайды. Жеткізуші алдындағы сыртқы қарыз бен басшының залалы туралы ішкі мәселені бөлек талдау керек.

Тараптың атауы қолтаңбадан маңызды

Жеке жауапкершілік көбіне қарыз сомасынан емес, қол қоюшының рөлін ұқыпсыз рәсімдеуден пайда болады. Шарттың басында тапсырыс беруші ретінде МИБ жазылса, ал қолтаңбада «МИБ төрағасы» деп көрсетілсе, міндеттемені заңды тұлға қабылдайды. Құжатта тапсырыс беруші азамат деп көрсетіліп, оның ЖСН-ы мен үй мекенжайы жазылса немесе өз атынан төлеу міндеті бекітілсе, дау басшының қалыпты жұмысы шегінен шығады.

Міндеттемені қамтамасыз ету туралы қосымшаларды ерекше мұқият оқу керек. Қазақстанның азаматтық құқығында кепілдік пен кепілгерлік қамтамасыз етуші тұлғаның бөлек міндеттемесін туғызады. Кепілдік бойынша кепілдік беруші, егер заңда өзгеше белгіленбесе, кредитор алдында борышкермен ортақ жауап береді. Кепілгер шартта және заңда көзделген тәртіппен қосымша, яғни субсидиарлық жауапкершілік көтереді. Негізгі тапсырыс беруші МИБ болып тұрса да, шарт соңындағы бір сөйлем төрағаның жеке мүлкіне қауіп төндіруі мүмкін.

Қауіпті тұжырымдар қарапайым көрінеді: «басшы төлемге кепілдік береді», «қол қоюшы жеке мүлкімен жауап береді», «төраға кепілгер болады» немесе қамтамасыз ету бөлімінің астындағы бөлек қолтаңба. Оларды деректемелерге қосылған техникалық мәтін деп санауға болмайды. МИБ балансы әлсіз болғандықтан жеткізуші жеке кепілдік талап етсе, төраға қызметті тез бастау үшін қол қоя салмай, талапты заңгерге көрсетіп, үй кеңесімен талқылауға тиіс.

Мөр кімнің борышкер болғанын шешпейді. Мөрдің болмауы да ұйым қарызын жеке қарызға айналдырмайды. Сот құжаттың мазмұнына, өкілеттікке, тараптардың іс-әрекетіне, шоттарға, актілерге және төлемдерге қарайды. Төрағаның электрондық қолтаңбасы файлға кім қол қойғанын көрсетеді, бірақ мәміле тарабы сертификат иесімен емес, мәтін және мән-жаймен анықталады.

Тағы бір тұзақ бар: су не лифт тоқтап қалмасын деп төраға шотты жеке картасынан төлейді де, кейін жеткізуші оған ақша қарыз деп санайды. Үшінші тұлғаның төлемі МИБ міндеттемесін өтей алады, бірақ ол өздігінен кредиторды ауыстырмайды әрі төрағаға ақшаны қайтарудың түсінікті тәртібін құрмайды. Жеке төлемге дейін кемінде оның себебін, сомасын, мақұлдануын және кейін өтеу тәртібін бекітетін құжат қажет. Әйтпесе дау үйдің ішіне ауысып, шығынның қажет болғанын және оны кім рұқсат еткенін дәлелдеуге тура келеді.

Шартты іс жүзінде тексеру кейінгі даудан әлдеқайда аз уақыт алады. Қол қойғанға дейін бес деректі салыстырыңыз:

• Тапсырыс беруші жолында төрағаның аты-жөні мен ЖСН-ы емес, МИБ-тің толық атауы мен БСН-ы тұруға тиіс.
• Қол қоюшы азамат ретінде емес, МИБ атынан әрекет ететін төраға ретінде көрсетіледі.
• Төлем қол қоюшының жеке шотынан емес, МИБ-тің ағымдағы шотынан жасалады.
• Қамтамасыз ету талаптарында төрағаның жеке кепілдігі, кепілгерлігі немесе жеке мүлкінің кепілі болмауға тиіс.
• Шығынның негізін ауызша өтініш емес, смета, шешім, шарт және акт растайды.

Ескі ПИК қарызы жаңа МИБ-ке өздігінен өтпейді

Жаңа МИБ бұрынғы ПИК қарыздарын тек сол мекенжайға қызмет көрсеткені үшін төлеуге міндетті емес. Үй, инженерлік желілер және тұрғындар сол қалпында қалуы мүмкін, бірақ ПИК пен МИБ-тің БСН-дары, мүлкі, шоттары және құқық субъектілігі бөлек. Қызмет көрсету нысанының бір болуы міндеттеменің ауысуына заңды негіздің орнын баспайды.

Азаматтық кодекстің 348-бабы борышты басқа тұлғаға аударуға кредитордың келісімімен ғана жол береді. Егер заң мен өткізу құжаттары сондай салдарды шынымен туғызса, міндеттеме қайта ұйымдастыру және құқық мирасқорлығы арқылы да ауысуы мүмкін. Техникалық құжаттарды, кілттерді, шарттарды және есептегіш көрсеткіштерін қабылдаудың әдеттегі актісін барлық борышты қабылдау туралы келісімге автоматты түрде айналдыруға болмайды.

ПИК-тен, уақытша басқарушы компаниядан немесе бұрынғы төрағадан істерді қабылдағанда түскен топтаманы төрт тізілімге бөліңіз:

• жалғастыру, өзгерту немесе бұзу керек қолданыстағы шарттар;
• салыстыру актілерімен және бастапқы құжаттармен расталған кредиторлық берешек;
• толық дәлелдер жинағы жоқ даулы талаптар;
• МИБ-ке берілетін ақша, жабдық, құжаттар және дебиторлық берешек.

Мұндай жіктеу қарызды мойындауды білдірмейді. Керісінше, ол «акт бойынша қабылданды» деген сөйлемнің ақпарат алуды жаңа борышкер болуға келісумен араластыруына жол бермейді. Актіде шарттардың көшірмелері мен есеп айырысу деректерін қабылдау дербес жазбаша негізсіз берешекті мойындау немесе аудару болып саналмайтынын бөлек жазған дұрыс.

Жеткізуші бұрынғы ұйымның бастапқы сальдосы енгізілген жаңа шарт ұсынуы мүмкін. Қызмет кезеңін, көлемін, есептегіш көрсеткіштерін, тарифтерді, төлемдерді және сальдоны растаған тұлғаның өкілеттігін салыстырмай тұрып оған қол қоймаңыз. Қызмет дереу қажет болса, жаңа кезеңді ескі даудан бөлуге болады: жаңа шарт нақты күннен бастап қолданылады, ал бұрынғы талаптарды тараптар бөлек қарайды. Бөтен қарызды жаңа МИБ-тің алғашқы шотына жасырудан осы жол әділ.

Бір МИБ ішінде төрағаның ауысуы басқаша жүреді. Заңды тұлға өзгермейді, сондықтан жаңа төраға ұйымды оның қолданыстағы шарттары және қарыздарымен бірге қабылдайды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 51-1-бабы қызметін тоқтатқан төрағаға құжаттарды, техникалық құралдар мен жабдықты он жұмыс күнінен кешіктірмей акт бойынша беруді міндеттейді. Дұрыс жасалған актінің болмауы жаңа басшының қорғанысын қиындатады, бірақ МИБ-тің жеткізуші алдындағы қарызын жоймайды.

Ішкі бұзушылық жеткізуші алдындағы жеке қарыз емес

Төраға ортақ мүлікті ұстауға арналған коммуналдық қызметтер шарттарын жасасуға, жиналыс пен үй кеңесінің шешімдерін орындауға, жылдық смета жобасын әзірлеуге, есептер беруге және жарналардың түсуін бақылауға міндетті. Бұл міндеттер «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 51-1-бабында көрсетілген. Олар жұмыс өлшемін белгілейді, бірақ мерзімі өткен әр шот төрағадан автоматты түрде өндіріледі деп айтпайды.

Жиі кездесетін жағдайды алайық. Жиналыс лифтілерге қызмет көрсетудің жылдық сметасын бекітті. МИБ шарт жасады, жеткізуші ай сайын актілерге қол қойды, бірақ меншік иелерінің бір бөлігі жарна төлеуді тоқтатты. Ағымдағы шотта ақша жетпей, берешек пайда болды. Мұнда жеткізуші төлемді МИБ-тен талап етеді. Төрағаға жеке талап қою үшін қосымша фактілер керек: жеке қамтамасыз ету, оның келтірген залалы, мүдделер қақтығысы, активтерді әдейі жасыру немесе өзге арнайы негіз.

Енді мән-жайды өзгертейік. Төраға жиналыс тек диагностикаға келіссе де, шешімсіз қымбат жабдық ауыстыруға тапсырыс берді. Ол айқын кемшіліктері бар жұмысты қабылдап, мердігерге толық соманы аударды. Жеткізуші бәрібір шарт пен төлем бойынша МИБ-пен дауласа алады, ал МИБ төрағадан тікелей залалды өтеуді бөлек талап етуі мүмкін. Бұл талаптардың талап қоюшылары, дәлелдеу нысанасы және сомалары бөлек.

Төраға еңбек шарты бойынша жұмыс істесе, Еңбек кодексінің 120 және 123-баптары материалдық жауапкершілікті кінәлі құқыққа қарсы мінез-құлықпен, залалмен және себептік байланыспен ұштастырады. Қызметкер бюджеттің кез келген сәтсіздігін емес, тікелей нақты залалды өтейді. Кодекс қызметкерге қалыпты өндірістік-шаруашылық тәуекелге жататын залалды жүктеуге де тыйым салады. Сондықтан «қарыз оның кезінде пайда болды» деген бір сөйлем жеткіліксіз: нақты бұзушылық пен МИБ-тің нақты шығынын көрсету керек.

Төраға қол қойылған шотты үстел тартпасында ұстап, бухгалтерге бермегендіктен МИБ төлеген өсімпұл ішкі талаптың нысанасына айналуы мүмкін. Ал төлем құжатпен расталған түсім тапшылығынан кешіксе, төраға үй кеңесіне дер кезінде хабарлап, өндіріп алуды жүргізіп, жеткізушімен кестені келістірсе, оның кінәлі әрекетімен себептік байланысты дәлелдеу қиынырақ. Мұнда құжаттар әдемі есепті емес, шешімдердің қалай қабылданғанын қорғайды.

Төрағаны кері шақыруды, тәртіптік жазаны, залалды өтеу талабын және жеткізушінің қарызды өндіріп алуын бір «жауапкершілік» сөзіне жинауға болмайды. Меншік иелері басқаруды бағалап, басшыны белгіленген рәсіммен ауыстыра алады. МИБ өз мүлкін қорғауға құқылы. Құқық бұзушылық құрамы болса, мемлекет әкімшілік немесе қылмыстық норманы қолдана алады. Бірақ кредитор төрағаны жеке борышкер ретінде тек бөлек құқықтық негізбен тартады.

Мүдделер қақтығысы залалды өтеудің бөлек тәуекелін туғызады

Таныс мердігермен мәміле жасауға өздігінен тыйым салынбаған, бірақ жасырын мүдделілік төрағаның ұстанымын әлсіретеді. «Коммерциялық емес ұйымдар туралы» заңның 36 және 37-баптары ұйым мен оның мүлкіне билік етуге ықпал ете алатын тұлғалар арасындағы мәмілелерді, сондай-ақ сол тұлғалардың туыстарымен және кредиторларымен мәмілелерді мүдделер қақтығысына жатқызады. Мүдделі тұлға байланыс туралы хабарлауға, ал ұйымның уәкілетті органы мәмілені бекітуге тиіс.

Төраға апаттық жұмысты жұбайының компаниясына беріп, байланысын ашпаса және қажет мақұлдауды айналып өтсе, МИБ залал туралы мәселе қоя алады. Заң мүдделер қақтығысы бар, бекітілмеген мәміледен келген залалды өтеуді және алынған кірісті ұйымға қайтаруды мүдделі тұлғаға жүктейді. Бірнеше мүдделі тұлға қатысса, олар МИБ алдында ортақ жауап беруі мүмкін.

Бұл да шарттың бүкіл сомасын жеткізушіге төрағаның қалтасынан автоматты түрде төлеу емес. Алдымен тараптардың байланысын, қажет бекітудің болмағанын, залалды және оның көлемін анықтау керек. Нарық бағасымен сапалы орындалған шұғыл жұмыс ақпаратты ашпау бұзушылығын мағынасыз етпейді, бірақ мүліктік талап сомасын шамамен тағайындауға болмайды. Сол сияқты «мердігер мақұлдансын» деген бір жолдық хаттама жалған актілерді немесе артық көлемді түзетпейді.

Жұмыс тәртібі төраға мен үй кеңесі мүшелерінен мердігерді таңдағанға дейін байланысын ашуды талап етуге тиіс. Хаттамада мүдделілік туралы кім хабарлағанын, талқылау мен дауыс беруге кім қатыспағанын, қандай ұсыныстар салыстырылғанын және нақты талап неге таңдалғанын тіркейді. Апат қалыпты құжат жинауға уақыт бермесе, мән-жайды, шығын шегін және кейінгі растауды жазыңыз. Шұғылдықтан гөрі үнсіздік күмәнді көрінеді.

Ақшаны араластыру тәуекелді арттырады. Төраға тұрғындардың төлемін жеке картасына қабылдамауға, жеткізуші қайтарған ақшаны өзінде ұстамауға және мердігермен бастапқы құжатсыз қолма-қол есеп айырыспауға тиіс. Заң ортақ мүлікке арналған коммуналдық қызмет ақысын ағымдағы шоттан төлеуді талап етеді. Жинақ шотындағы күрделі жөндеу ақшасы жиналыс шешімімен ғана жұмсалады. Бұл шекаралар МИБ активтерінің басшының жеке кассасына айналмағанын көрсетеді.

Субсидиарлық жауапкершілікке арнайы негіз қажет

Субсидиарлық жауапкершілік жеткізуші төрағаны «сақтық үшін» бірден екінші жауапкер ретінде қоса алады дегенді білдірмейді. Азаматтық кодекстің 357-бабы алдымен негізгі борышкерге талап қоюды міндеттейді. Ол бас тартқаннан, талапты толық орындамағаннан немесе ақылға қонымды мерзімде жауап бермегеннен кейін ғана орындалмаған бөлік заң не шарт бойынша қосымша жауап беретін тұлғаға қойылады. Бірақ заң немесе шарт әуелі сондай тұлғаны атауға тиіс.

МИБ басшысы үшін ең ауыр заңдық тәуекел әдейі банкроттықпен байланысты. Азаматтық кодекстің 44-бабында әкімшілік немесе қылмыстық іс жүргізу барысында әдейі банкроттыққа кінәлі деп танылған құрылтайшы, қатысушы немесе лауазымды тұлға туралы айтылады. Банкроттық қорытындысында заңды тұлғаның қаражаты жетпесе, мұндай тұлға кредиторлар алдында субсидиарлық жауапкершілік көтереді.

«Оңалту және банкроттық туралы» заң әдейі банкроттықты заңды тұлға немесе жеке кәсіпкер банкрот деп танылғанға дейінгі үш жыл ішінде мүлікті иеліктен шығару немесе жасыру арқылы кредиторлар алдындағы міндеттемелерден жалтару мақсатымен, өзінің не басқа адамдардың мүддесі үшін жасалған әрекеттер деп анықтайды. Қылмыстық кодекстің 238-бабы қылмыстық жауапкершілікті осы бағыттағы әрекеттермен және ірі залалмен байланыстырады. Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексте қылмыстық құқық бұзушылық белгілері жоқ әрекетке арналған құрам бар.

Жарналардың әдеттегі тапшылығы, қате болжам немесе мердігермен бір рет ұтылған дау әдейі банкроттыққа тең емес. Заңда көзделген әрекеттер, мақсат, өзінің не өзгенің мүддесі және тиісті салдарлар анықталуға тиіс. Бұл талдауды төрағаға моральдық баға берумен алмастыру кредитор үшін де қауіпті: қатты айыптау ақша қозғалысының, үлестестіктің және ниеттің дәлелін алмастырмайды.

Қауіп белгілері нақты көрінеді:

• жеткізушінің талабынан кейін ақша қарсы міндеттеме бермеген байланысты тұлғаға аударылады;
• МИБ жабдығы төмен бағамен сатылып, мәміле құжаттары жоғалады;
• кредитор активті көрмесін деп түсімдер шоттан тыс бағытталады;
• төлем қабілетсіздігі белгілі бола тұра, бір байланысты кредиторға басқалардың есебінен басымдық беріледі;
• басшы рәсімді жүргізуші тұлғадан шарттарды, үзінді көшірмелерді және мүлікті жасырады.

Осындай фактілердің өзінде жеке талап мөлшері жеткізушінің бастапқы шотына міндетті түрде тең болмайды. Заң субсидиарлық жауапкершілікті банкроттың өтелмеген міндеттемелерімен және белгіленген рәсіммен байланыстырады. Кредитор дұрыс қорғану тәсілін таңдап, заңдағы элементтерді дәлелдеуге тиіс. Ал төраға құжаттар тұрақты төлем қабілетсіздігін көрсетсе, ресми банкроттықты күтіп отырмауы керек.

Сотта жеткізуші талаптарын бөлуге мәжбүр

Шарттық қарызды өндіріп алу туралы талап МИБ-ке қарсы дәлелдерден басталады: шарт, қызметтің немесе тауардың берілгенін растау, төлем мерзімі және соманың есебі. Қол қоюшының лауазымы өкілдің өкілеттігін анықтауға көмектеседі, бірақ жауапкер атауының орнын баспайды. Жеткізуші ақшаны төрағадан да өндіргісі келсе, дербес материалдық-құқықтық негізді және оған сай фактілерді тұжырымдауы керек.

Төраға талап қоюға өзінің жеке тұлға екенін айтумен ғана жауап бермеуге тиіс. МИБ-ке қойылған талап бойынша қарыздың өзін тексеру қажет. Жұмыстар орындалмауы, актіге қабылдау құқығы жоқ адам қол қоюы, тариф шартқа сәйкес келмеуі немесе есепке төленген шот қайта енгізілуі мүмкін. Негізсіз сомадан қорғану басшыға жеке талаптың бар-жоғына тәуелді емес.

Жеке бөлік бойынша қарсылық мәлімделген негізге қарай құрылады. Кепілдік немесе кепілгерлік үшін құжат, қамтамасыз ету көлемі, мерзімі және талап қою тәртібінің сақталуы тексеріледі. Залалды өтеу үшін төрағаның қандай құқыққа қарсы әрекет жасағаны, қандай тікелей залал туындағаны және бірінің екіншісін қалай туғызғаны анықталады. Әдейі банкроттық кезіндегі субсидиарлық жауапкершілікке жай нашар басқару туралы жорамал емес, заңда белгіленген рәсім, тұлғаның тиісті мәртебесі және дәлелденген мән-жайлар қажет.

Азаматтық кодекстің 357-бабы субсидиарлық борышкерге іс жүргізу үшін мәні бар міндет те жүктейді: талапты қанағаттандырғанға дейін ол негізгі борышкерге хабарлайды, ал өзіне талап қойылса, негізгі борышкерді іске қатысуға тартады. Әйтпесе негізгі борышкер регрестік талапқа кредиторға қарсы болған қарсылықтарын қоя алады. Төраға үшін бұл МИБ-тен жасырын түрде жеткізушімен жеке келісім жасамаудың тағы бір себебі.

Бір соманы мойындау екіншісін мойындау емес. МИБ қабылданған қызметтердің негізгі қарызымен келісіп, өсімпұл көлеміне дау айтуы мүмкін. Төраға МИБ атынан қойған қолының түпнұсқалығын растап, жеке кепілдік бергенін теріске шығара алады. Жауап осы ұстанымдарды анық бөлуге тиіс, әйтпесе абайсыз жалпы сөйлем кредиторға оны кеңірек түсіндіруге мүмкіндік береді.

Жиналыс хаттамасының да шегі бар. Меншік иелері қаржыландыруды бекіте алады, мердігерді таңдай алады немесе заң олардың құзыретіне жатқызған мәселені шеше алады. Олар жай дауыс беру арқылы төрағаны бөтен шарт бойынша жеке борышкер деп жариялай алмайды. Жеке міндеттеме үшін оның тиісті нысандағы еркі не заңның тікелей негізі керек. Үй чатындағы «төраға төлесін» деген қарар наразылықты білдіреді, бірақ кепілдік туғызбайды.

МИБ-ті тарату есеп айырысусыз міндеттемені жояды деген қарама-қарсы жаңсақтыққа да сенуге болмайды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 51-3-бабы қалған мүлікті беру немесе бөлу алдында тарату кезінде берешекті өтеуді көздейді. Кредиторлар белгіленген тәртіпке қатысады, ал шоттарды ескі құрылымда қалдырып, құжаттар мен активтерді жаңа ұйымға жай ғана өткізуге болмайды.

Есеп талап келгенге дейін жүргізілсе, соттағы ұстаным едәуір күшейеді. Бірізді актілер, банк үзінділері, сапаға қатысты ескертулер, хаттамалар және есептер әр санды түсіндіреді. Талап алынғаннан кейін жасалған файлдар да дәлел бола алады, бірақ олар бастапқы құжатты алмастырмайды және жасалған күні туралы сұрақ туғызады. Төраға қағаз көшірмелермен шектелмей, бастапқы электрондық файлдарды, қол қою деректерін және іскерлік хат алмасуды сақтағаны дұрыс.

Татуласу келісімі борышкерді жасырын ауыстырмауға тиіс. МИБ кестеге келіскенде, мәтін төлеуші ретінде МИБ-ті атап, ағымдағы қызметтерді ескі қалдықты өтеуден бөлек көрсетуі керек. Төрағаны ортақ борышкер, кепілдік беруші немесе кепілгер ретінде қосу оның өзінің саналы шешімін және жеке тәуекелін бағалауды талап етеді. Мұндай талапқа «сот үшін формалдық» деп қол қою өте қауіпті: келісім бекітілген соң кредитор оның нақты мәтініне сүйенеді.

Тұрғындардың қарызын кассалық алшақтыққа дейін өндірген жөн

Меншік иелерінің төлемеуі МИБ-те неге ақша жоқ екенін түсіндіреді, бірақ әдетте оны жеткізушімен жасалған шарттан босатпайды. Жеткізуші ортақ мүлікке қызмет көрсетті және келісілген төлем мерзіміне сүйене алады. «Тұрғындар төлемеді» деген сөз кесте туралы келіссөзге көмектеседі, алайда шарт төлемді жарналардың түсуіне тікелей байламаса, борышкерді өзгертпейді және есептелген соманы жоймайды.

Төраға ағымдағы, жинақ және нысаналы жарналардың түсуін бақылауға міндетті. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша төлемнің белгіленген күнінен кейін екі ай өткен соң МИБ төрағасы заңда аталған жарналар бойынша меншік иесінің берешегін өндіріп алу үшін нотариусқа немесе сотқа жүгіне алады. Барлық істі жыл соңына қалдыру қарызы бар тұлғаларды ұқыпты көршілердің ақшасымен өз еркіңмен қаржыландыруға әкеледі.

Дебиторлық берешекті басқару жаппай талап қоюдан емес, дәл тізілімнен басталады. Әр үй-жай бойынша меншік иесі, ауданы мен үлесі, жарнаның негізі мен сомасы, мерзімі, төлемдері, қалдығы, хабарламалары және өндіріп алу сатысы қажет. Тізілім сомасы есеп пен банк түсімдеріне сай келуге тиіс. Төраға айырманы түсіндіре алмаса, жеткізушілер бюджетінің сенімділігі жоғалады.

Смета жылдық соманы ғана емес, айларды да көрсетуге тиіс. Жылыту, желілерді дайындау, маусымдық тазалау және ірі регламенттік жұмыстар төлемдерді біркелкі етпейді. Жылдық кіріс жеткілікті болса да, шот келген күні МИБ-те ақша болмауы ықтимал. Алдағы сегіз аптаға арналған төлем күнтізбесі кассалық алшақтықты жеткізушінің талабынан бұрын көрсетеді.

Ақша жетпейтіні алдын ала көрінсе, төраға үй кеңесіне сандар мен шешім нұсқаларын хабарлайды: өндіріп алуды жеделдету, жеткізушімен жазбаша кесте келісу, қабылданған шешімдер шегінде міндетті емес сатып алуды кейінге қалдыру немесе қаржыландыру өзгерісін құзыретті органға шығару. Ол жеткізушіге жеке төлеймін деп уәде бермеуге, жинақ ақшасын ағымдағы шығынға жұмсамауға және кейінге қалдыру үшін жалған актіге қол қоймауға тиіс.

Есептер де қорғаныс құралы. Ай сайынғы есеп бекітілген сметаны, есептелген сомаларды, түсімдерді, тұрғындардың берешегін, жеткізушілер алдындағы міндеттемелерді және шоттағы қалдықты байланыстыруы керек. QABAT жарналарды, борышкерлерді, есептілікті, құжаттарды және үй шешімдерін бір жүйеде жүргізуге мүмкіндік береді, сондықтан бұл тізбек хаттар мен бөлек кестелерден кейіннен жиналмайды.

Құжаттар әр міндеттеменің жолын көрсетуге тиіс

Төрағаның дұрыс қорғанысы дау туардан бұрын құрылады: шешім, смета, шарт, қызметті растау, шот, төлем және есеп үзілмейтін тізбек болуға тиіс. Бір мінсіз хаттама жоқ актіні құтқармайды, ал негізсіз банк үзіндісі мердігерге не үшін ақша аударылғанын түсіндірмейді.

51-1-бап төрағаға қаржылық құжаттаманы, ағымдағы және жинақ шоттарындағы операциялар құжаттарын, үй мүлкі мен техникалық материалдарды сақтауды міндеттейді. Меншік иесінің жазбаша талабы бойынша төраға дербес деректерді қорғауды сақтай отырып, заңда көзделген қаржы құжаттарының, есептер мен шешімдердің көшірмелерін бір ай ішінде береді. Бұл міндет төрағаның өзіне де пайдалы: құжаттарды тұрақты беру олқылықтарды түзетуге әлі болатын кезде табады.

Әр шарт үшін мына деректер жазылатын міндеттеме карточкасын ашыңыз:

• тарап, БСН, нысана, мерзім және қабылдауға жауапты тұлға;
• жиналыс немесе үй кеңесінің шешімі және бекітілген сметаның тиісті жолы;
• баға, тариф, шек, индекстеу тәртібі және тұрақсыздық айыбы;
• актілер, ескертулер, шоттар, төлемдер және ағымдағы сальдо;
• жеке қамтамасыз ету, мүдделер қақтығысы, сот дауы немесе басқа ауытқу.

Карточка бухгалтерлік есепті алмастырмайды. Ол төрағаға төрт басқарушылық сұраққа жауап береді: міндеттемені кім құрды, өкілеттік болды ма, үй не алды және қалдық неге пайда болды. Жеткізуші салыстыру актісін жіберсе, оны сыпайылық үшін қол қоймай, бастапқы құжаттармен тексереді. Қол қойылған акт мойындалған сальдоның салмақты дәлеліне айналуы мүмкін.

Үй кеңесі шоттар папкасын емес, ауытқулар тізімін алуға тиіс: мерзімі өткен төлем, сметадан асу, даулы акт, тарифтің өзгеруі, қызметтің тоқтау қаупі. Мүмкін болса, ауытқу туралы шешімді төлемге дейін бекітеді. Кейінгі күнмен рәсімдеу сенімді жойып, қатысушылар жасалған операцияны заңдастыруға тырысты ма деген сұрақ туғызады.

Қолжетімділік құқықтары да дәлелдерге жатады. Банк рөлдері, электрондық қолтаңбалар, бухгалтерлік жүйе және мұрағат операцияны кім құрғанын, келіскенін және қол қойғанын көрсетуге тиіс. Төраға ауысқаннан кейін қолжетімділік құқықтары бұрынғы басшыға ыңғайлы болған кезде емес, ұйымдастырушылық өткізу күні акт бойынша жабылып, беріледі. Әйтпесе адал операцияның өзі бақылаусыз көрінеді.

Қарыз пайда болса, алдымен фактілер бекітіледі

Жеткізуші талап жіберіп қойған болса, төраға үй чатында дауласып, «қалай да төлеймін» деп уәде бермеуге тиіс. Алдымен шарттық жағдайды жинап, даусыз соманы даулы бөліктен ажыратады және МИБ мүлкін сақтайды. Бөтен кезеңді асығыс мойындау немесе жеке қолхат беру ескі қарызды азайтпай, жаңа тәуекел туғызады.

Жұмыс реті жеті әрекеттен тұрады:

1. Талаптың алынған күнін және шартта белгіленсе, жауап беру мерзімін тіркеу.
2. Шарт тарапын, БСН-ды, қол қоюшы өкілеттігін, кезеңді, тарифті, көлемді, актілерді, төлемдерді және тұрақсыздық айыбының есебін салыстыру.
3. Негізгі қарызды, санкцияларды және даулы бөлікті ажыратып, жетіспейтін бастапқы құжаттарды жазбаша сұрату.
4. Ағымдағы шотты, жақын міндетті төлемдерді, тұрғындардың дебиторлық берешегін және нысаналы ақшаны пайдалануға қойылған тыйымдарды тексеру.
5. Үй кеңесіне фактілерді хабарлап, татуласу келісіміне, сметаны өзгертуге немесе өзге қадамға құзыреті бар органның шешімін алу.
6. Жеткізушіге негізделген жауап немесе төрағаның жеке кепілдігінсіз кесте ұсыну.
7. Есепті, есептілікті және сот не атқарушылық істер тізілімін жаңарту.

Талап МИБ пен төрағаға бір мезгілде жіберілсе, жауапта жеке талаптың бөлек негізін көрсетуді сұрау керек. Кредитор кепілдікке, кепілгерлікке, субсидиарлық жауапкершілік туралы нақты нормаға немесе дербес залалға сілтеме жасай алады. «Басшы ретінде бәріне жауап бересіз» деген сөйлем құқықтық негізді ашпайды.

Төлем қабілетсіздігінің белгілері болса, активтерді таңдап шығаруға, құжаттарды жоюға немесе байланысты тұлғаға басымдық беруге болмайды. Шарттарды, мерзімдерді, сот істерін және оңалту мен банкроттық туралы нормаларды бағалайтын заңгер қажет. Бухгалтер есеп айырмаларын жабуға, ал үй кеңесі шынайы есеп алуға тиіс. Төлемді жасырып бір апта ұту әрекеті МИБ-тің әдеттегі қарызын лауазымды тұлғаның әрекеті туралы дауға айналдыруы мүмкін.

Сома даусыз болса, жазбаша кесте жалпы уәдеден пайдалырақ. Онда нақты күндер мен сомалар, тұрақсыздық айыбының тағдыры, ағымдағы қызметтерді төлеу тәртібі және бұзушылық салдары жазылады. Кестеге МИБ атынан өкілеттік шегінде қол қою керек. Төраға кәсіби кеңестен кейін бөлек қамтамасыз етуді саналы түрде қабылдамаса, мәтінде оның жеке жауапкершілігі туралы сөйлем болмауға тиіс.

Лауазымнан кету бұрынғы құжаттарды өшірмейді және қарызды жаңа төрағаға ауыстырмайды. Жаңа басшы сол МИБ-ті таныстырады, ал бұрынғы төраға дәлелденген залал үшін ұйым алдында немесе өзінің әрекеті үшін арнайы нормалар бойынша жауап беруі мүмкін. Сондықтан өткізуге шарттар тізілімі, әр жеткізуші бойынша салыстыру актісі, талаптар мен соттар тізімі, банк қалдықтары, дебиторлық берешек және қолжетімділік құқықтары кіруге тиіс.

Төраға кез келген шартқа қол қоюдан бас тарту арқылы емес, өз рөлінің дәл шекарасын сақтау арқылы өзін қорғайды. МИБ қажет әрі мақұлданған міндеттемені қабылдайды, қызметті алады, есеп жүргізеді және өз шотынан төлейді. Төраға әр шешімнің дәлелін қалдырады, әдет бойынша жеке қамтамасыз ету бермейді және ақша жетпегенде мәселені жасырмайды. Сонда кешіктірілген төлем өзі пайда болған күйінде қалады: оны реттеу қажет заңды тұлғаның қарызы болады, басшының жеке борыш қолхатына айналмайды.