Меншік иелерінің сырттай дауыс беруін даусыз қалай өткізуге болады?

Меншік иелерінің сырттай дауыс беруі төраға қалың папка жинағандықтан емес, бүкіл рәсімді сол папкадан қайта қалпына келтіруге болғанда дауға төтеп береді. Жиналысты кім жариялағаны, кімге және қашан хабарланғаны, әр меншік иесі сұрақтардың қандай мәтінін алғаны, кімнің дауыс беруге құқығы болғаны, нақты дауыс неге есепке алынғаны немесе шығарылғаны және сандардың хаттамадағы шешімге қалай айналғаны анық көрінуі керек.

2025-2026 жылдардағы реформадан кейін жазбаша сауалнама туралы ескі жадынамалар өте қауіпті. Оларда он күн бұрын хабарлау, сауалнаманы бір ай өткізу, үштен екі кворум және күші жойылған бұйрықтардағы нысандар әлі кездеседі. «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының қолданыстағы редакциясында жиналыс қатысу немесе сырттай форматта өтеді, ал сырттай формат жазбаша сауалнама мен цифрлық объект арқылы дауыс беруді қамтиды. Жазбаша сауалнама үшін 43-бап жеке парақтарды, беру арналарын және мерзімдерді белгілейді. Төменде дәл осы тәсіл қарастырылады.

Сырттай дауыс беру парақтан басталмайды

Алдымен бастамашы жиналысты заңды түрде жариялап, форматты бекітеді және күн тәртібін өзгертпейтін күйге келтіреді. Парақтарды ерте таратып, кейін сұрақты немесе соманы түзетсе, қолдар әртүрлі ұсыныстарға берілген жауап болып шығады. Барлық қатысушы жөндеу идеясын қолдаса да, мұндай жинақты сенімді санау мүмкін емес.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 42-бабына сай жиналысқа МИБ төрағасы, кондоминиум объектісін басқару субъектісі, үй кеңесі, тексеру комиссиясы немесе тексеруші, тиісті меншік иелерінің кемінде он пайызы, сондай-ақ тұрғын үй инспекциясы бастамашы бола алады. Жазбаша сауалнама өткізу үшін 43-бап пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақ орындарының және қоймалардың меншік иелерінен бастамашыл топ құруды талап етеді. Топтың құрамын хаттамаға қол қояр алдында еске түсіргенше, жиналысты жариялау туралы құжатта бекіткен дұрыс.

Күн тәртібіндегі сұраққа болжамсыз «қолдаймын», «қарсымын» немесе «қалыс қаламын» деп жауап беруге болуға тиіс. «Кіреберісті жөндеуді бекіту» деген тұжырым тым бос: қандай жұмыс, қандай баға, қандай қаражат көзі және қандай мерзім екені белгісіз. Дұрыс сұрақ шешімнің нысанын және меншік иелеріне міндет жүктейтін барлық шартты атайды. Сметаны, коммерциялық ұсынысты немесе сызбаны қосымшаға шығаруға болады, бірақ парақ сол қосымшаның атауын, күнін және нұсқасын нақты көрсетуі керек.

Таратуды бастамас бұрын рәсім тізілімін жасаған пайдалы. Әр объектіге арналған бір жолда меншік иесі, үй-жай нөмірі, байланыс дерегі, хабарлау тәсілі, парақты жіберген күн, қабылдаған күн, парақ нөмірі және тексеру нәтижесі көрсетіледі. Бұл заңдағы жаңа талап емес. Бұл меншік иесі «Маған хабарламады» дегенде, папкада лифт жанындағы хабарландырудың ортақ фотосы ғана тұрса, бұрыннан бар міндеттердің орындалғанын дәлелдеу тәсілі.

Екі бес күндік мерзімді араластыруға болмайды

Бастамашы меншік иелеріне жиналыстың форматы, күні, орны және күн тәртібі туралы ол өтетін күнге дейін кемінде бес күнтізбелік күн бұрын хабарлайды. Бұдан бөлек, 43-бап жазбаша сауалнама парағын әр меншік иесіне сауалнама жарияланған күннен бастап бес күнтізбелік күн ішінде жіберуді талап етеді. Іс жүзінде хабарлама мен парақ бір хабармен кетсе де, бұлар екі бөлек әрекет және екі бақылау күні.

Жазбаша сауалнама жиналыс жарияланған күннен бастап екі айдан аспайды. Үйдегі пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың не тұрақ орындары мен қоймалардың саны бес жүзден асса, ең ұзақ мерзім үш ай болады. Заң ең жоғарғы шекті береді, ал бастамашы қабылдау аяқталатын нақты күн мен уақытты алдын ала атауы керек. «Екі ай бойы қабылдаймыз» деген сөз соңғы күн мен сағат туралы дау туғызады, әсіресе парақ абоненттік нөмірге кешкі уақытта жіберілсе.

Бұл мерзімді цифрлық объект арқылы дауыс берумен шатастырмаңыз. Цифрлық дауыс беру үшін 44-бап кемінде жеті күн және ең көбі екі ай мерзім белгілейді. Телефонға түскен қол қойылған қағаз парақтың суреті жазбаша сауалнаманың бөлігі болып қалады; цифрлық объектідегі түймені басу дауысты тіркеудің басқа тәсіліне жатады. Үй екі тәсілді қатар қолданса, тізілім бір объектінің екі рет есептелуіне жол бермеуі керек.

Жұмыс күнтізбесінде мыналар болады: жариялау күні, парақ жіберудің соңғы күні, қабылдаудың ашылуы, қабылдаудың нақты тоқтайтын сәті, алқалы санау күні және хаттамаға қол қою күні. Санауды қабылдау жабылатын минутқа белгілемеңіз. Топ соңғы хабарларды сақтап, қайталанған дауыстарды тексеріп, қабылданбаған жауаптар тізілімін дайындауы керек, әйтпесе соңғы парақтар тексерусіз сандарға қосылады.

Парақ сұрақ пен дауыс иесін бекітуге тиіс

43-бап жазбаша сауалнама парағында реттік нөмір, көппәтерлі үйдің мекенжайы, дауысқа қойылған сұрақтар, меншік иесінің қол қоятын орны және жиналыс бастамашыларының қолдары болуын тікелей талап етеді. Меншік иесінің өзі жеке басын куәландыратын құжатта бар болса, тегін, атын, әкесінің атын, пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, тұрақ орнының немесе қойманың нөмірін, әр сұрақ бойынша пікірін көрсетіп, қол қояды.

Әдемі бір беттік дизайн үшін бұл құрамды қысқартпаңыз. Парақ нөмірі құжатты беру журналымен байланыстырады, мекенжай басқарушы компания қоржынындағы екі үйдің сауалнамасын ажыратады, ал бастамашылардың қолдары меншік иесі бекітілген нысанды алғанын көрсетеді. Меншік иесінің байланыс дерегі, толтырған күн мен уақыт, қосымшалар тізбесі және өкіл туралы жол 43-баптағы ең аз тізімде аталмаған, бірақ тексеруге көмектеседі. Міндетті өрістерді алмастырмаса және дербес деректерді өңдеуге заңды негіз болса, оларды қосуға болады.

Қолдануға ыңғайлы макетті былай құруға болады:

Жазбаша сауалнама парағы № 014. Үйдің мекенжайы: қала, көше, үй. Қабылдау мерзімі: 2026 жылғы 3 тамыз сағат 09:00-ден 24 тамыз сағат 18:00-ге дейін.

1-сұрақ. 2027 жылға арналған шығыстардың жылдық сметасын ___ теңге сомасында ___ күнгі 1-қосымшаға сәйкес бекіту: қолдаймын [ ] қарсымын [ ] қалыс қаламын [ ].

Меншік иесі: Т.А.Ә. ___. Объект: № ___ пәтер немесе тұрғын емес үй-жай. Меншік иесінің қолы ___, күні мен уақыты ___.

Жиналыс бастамашылары: Т.А.Ә., қолы; Т.А.Ә., қолы. Қосымшалар тізбесі: ___.

Бұл мемлекет бекіткен жаңа нысан емес, 43-бапқа негізделген тексеру қаңқасы. Хаттамалардың үлгілік нысандары Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің міндетін атқарушының 2020 жылғы 30 наурыздағы № 163 бұйрығында, Өнеркәсіп және құрылыс министрінің 2025 жылғы 22 қыркүйектегі № 380 бұйрығының редакциясында берілген. Іске кіріспес бұрын заң мен бұйрықтың өзекті редакциясын салыстырыңыз, өйткені № 243 бұйрықтағы ескі нысан № 163 бұйрық қабылданғанда күшін жойған.

Әр сұрақты жеке таңдау ұяшығы бар бөлек жолға қойған дұрыс. Бір уақытта басқарушыны таңдап, сметаны бекітіп және нысаналы жарна енгізіп жатса, бүкіл күн тәртібіне бір ортақ «қолдаймын» қолын қоюға болмайды. Бұл шешімдердің шегі, дауыс берушілер тобы және салдары әртүрлі болуы мүмкін. Сот пен меншік иесі адамның жиналысты «жалпы қолдағаны» туралы төрағаның пікірін емес, әр сұрақ бойынша еркін көруі керек.

Дауыс пәтер тұрғынына емес, меншік иесіне тиесілі

Дауыс беруге нақты пәтермен, тұрғын емес үй-жаймен, тұрақ орнымен немесе қоймамен байланыстырылатын меншік иесі жіберіледі. Жалға алушы, тіркелген тұрғын және туыс үйде тұрғаны немесе түбіртекті төлегені үшін ғана дауыс алмайды. Өкіл қол қойса, жинаққа оның өкілеттігін растайтын құжатты қосып, құжат жиналысқа қатысу мен күн тәртібі бойынша дауыс беруді қамти ма, соны тексеру керек.

Әр меншік иесінің дауыс беру кезінде бір дауысы бар. Оған бірнеше объект тиесілі болса, тиісті дауыс санын алады. Екі не одан көп адамның ортақ меншігіндегі пәтер немесе тұрғын емес үй-жай әр ортақ иеге жеке дауыс емес, бір дауыс береді. Сондықтан тізілім тек тектер тізімімен емес, объектілер мен оларға құқықтар бойынша жасалады.

Ортақ меншік мәселесін санау кезінде ойдан шешуге болмайды. Бір пәтердің екі ортақ иесі қарама-қайшы парақ жіберсе, бастамашыл топ өз қалауымен кейінгі хабарды таңдамайды. Қабылдау ашық кезде ортақ ерік білдіруді немесе тиісті өкілеттік дәлелін сұраңыз. Қайшылық шешілмесе, оны тексеру тізілімінде сипаттап, объектіде жоқ дауысты жасамаңыз.

Меншік құқығын дауыс берілген күнге тексереді. Ұзақ сауалнаманың ортасында пәтер сатылса, күрделі шекаралық жағдай туады: бұрынғы меншік иесі құқық ауысуы тіркелгенге дейін дауыс беруі мүмкін, ал жаңа иесі қабылдау жабылғанша құқық алған. Құқық пен әр парақты алу күндерін бекітіңіз, бір объекті бойынша екі дауыс санамаңыз және даулы жағдайды топтың құжатталған шешіміне шығарыңыз. Осындай тәуекелі бар жиналыста құқықтық қорытындыны талап арыздан кейін емес, санауға дейін алған жөн.

Бір жолдағы қате бүкіл парақты әрдайым бұзбайды

Заң парақтың міндетті мазмұнын тізеді, бірақ «қате жарамсыздыққа тең» деген әмбебап кесте бермейді. Сондықтан екі шектің екеуі де қауіпті. Хабарды кім жібергені белгілі деп, қол қойылмаған парақты санауға болмайды. Басқа жауаптар мен адамның кім екені анық көрінсе, бір сұрақтағы кездейсоқ белгі үшін меншік иесінің барлық жауабын алып тастау да дұрыс емес.

Қабылдау басталғанға дейін бірыңғай тексеру қағидаларын бекітіп, бәріне бірдей қолданыңыз. Негіз дауыс беру құқығы мен нақты ерік білдіруді дәлелдеуге бола ма деген сұраққа жауап беруі керек:

• меншік иесі қол қоймаған парақ оның жазбаша еркін растамайды;
• меншік иесі немесе объект анықталмайтын парақты дауыс беру құқығымен байланыстыру мүмкін емес;
• бір сұрақтағы екі белгі сол сұрақтың жауабын түсініксіз етеді, бірақ басқа жауаптарды міндетті түрде бұзбайды;
• жарияланған шектен кейін алынған жауап дауыс беру мерзіміне кірмейді;
• жалға алушының дауысы немесе бір объект бойынша екінші дауыс нәтижеге қосылмайды.

Реттік нөмірдің, мекенжайдың, сұрақ мәтінінің немесе бастамашылар қолының болмауы ұйымдастырушы жауап беретін нысан ақауын көрсетеді. Қабылдау ашық кезде ең қауіпсіз жол - ізін сақтай отырып, парақты дұрысына ауыстыру: ақаулы дана папкада қалады, жаңасына өз нөмірі беріледі, ал журнал қайта рәсімдеу себебін көрсетеді. Меншік иесі дауыс бергеннен кейін нөмірді, мекенжайды немесе қолды жасырын қосуға болмайды.

Меншік иесінің өзі жасаған түзетуді ұйымдастырушының түзетуінен бөлек бағалауға болады. Адам бір белгіні сызып, басқасын таңдап, түзетуді қолымен немесе аты-жөнінің бастапқы әріптерімен растаған болса, оның еркін көбіне оқуға болады. Белгі, қол немесе файл күмән тудырса, қабылдау жабылғанға дейін меншік иесімен байланысып, парақты ауыстыруды ұсыныңыз. Шектен кейін топ нәтижені емдемейді, қолдағы материалдармен нені дәлелдей алғанын ғана бекітеді.

Әрбір алып тастау бойынша жазба жасаңыз: парақ нөмірі, объект, сұрақ, көрсетілген таңдау, «есепке алынды» немесе «есепке алынбады» шешімі, себебі және тексергендердің тектері. Заң сауалнама парақтарындағы мәліметтердің дұрыстығы үшін жауапкершілікті тікелей бастамашыларға жүктейді. Қабылданбаған жауаптар тізілімі олардың құжаттарды бірдей қағидамен тексергенін, нәтижені қажет көпшілікке қарай түзетпегенін көрсетеді.

Санау әр сұрақ бойынша бөлек жүргізіледі

Алдымен тиісті меншік иелері тобындағы дауыстардың жалпы саны, содан кейін қатысушылар саны, одан соң әр сұрақ бойынша «қолдаймын», «қарсымын» және «қалыс қаламын» нәтижелері анықталады. Толтырылмаған жол «қарсымын» деген дауысқа айналмайды. Бұл сұрақ бойынша білдірілген пікір жоқ, бірақ меншік иесі басқа сұрақтар бойынша қатысушы болып саналуы мүмкін. Хаттамада хатшының ауызша түсіндірмесінсіз арифметиканы тексеруге болуға тиіс.

42-баптың жалпы қағидасы жиналыс шешім қабылдай алуы үшін пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысуын талап етеді. Кәдімгі сұрақтар бойынша шешім дауыс беруге тікелей қатысқан меншік иелері санының көпшілігімен қабылданады. 42-бапта аталған бірқатар сұрақ бойынша заң жиналғандардың емес, барлық меншік иесінің жалпы санының көпшілігін талап етеді. Басқа кіреберістердің мүддесін қозғамайтын бір кіреберістің нысаналы жарнасы туралы жеке шешім сол кіреберістегі пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының үштен екісінен көбінің келісімін қажет етеді.

Бір шекті бүкіл күн тәртібіне көшірмеңіз. Парақты басып шығармас бұрын әр сұрақтың қасына құқықтық негізін, дауыс берушілер тобын, есептеу базасын және қажетті «қолдаймын» дауыс санын жазыңыз. Тұрақ орындары мен қойма иелері өздеріне жатқызылған сұрақтар бойынша дауыс берсе, олар пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардан бөлек саналады.

Пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың 100 дауысы бар үйді қарастырайық. 1-сұрақ бойынша сауалнамаға 60 меншік иесі қатысты: 35 адам қолдады, 20 адам қарсы болды, 5 адам қалыс қалды. Кворум бар, ал кәдімгі сұрақ бойынша 35 дауыс қатысушылардың көпшілігін құрайды. Егер сұрақ жалпы санның көпшілігі керек санатқа жатса, сол 35 дауыс жеткіліксіз: кемінде 51 «қолдаймын» дауысы қажет.

Енді 2-сұрақты сол қатысушылардың 50-і ғана толтырып, оны он адам бос қалдырды делік. Пайыз алу ыңғайлы екен деп «50-дің 35-і» деп жазуға болмайды. Хаттамада жиналыстың 60 қатысушысын, сұрақ бойынша 50 білдірілген пікірді және 10 бос жолды көрсетіп, содан кейін заң талап еткен есептеу базасын қолданыңыз. 30 дауысы бар кіреберісте «үштен екіден көп» талабы кемінде 21 дауысты білдіреді, өйткені дәл 20 дауыс үштен екіге тең, бірақ одан аспайды.

Мұнда аудан үлесін дөңгелектеу заңдағы дауыс саны туралы қағиданы алмастырмайды. Ақпараттық жүйе басқа міндеттер үшін кондоминиумның аудандары мен үлестерін сақтаса, экран баптауы нақты шешімге белгіленген санау тәсілін өзгерте алмайды. Қорытынды алдында объектілер бойынша тізімді жүктеп, кемінде бақылау сомаларын қолмен тексеріңіз: жалпы сан, қатысушылар, қайталанған дауыстар және жауап нұсқаларының қосындысы.

Қабылдау арнасы тексерілетін із қалдыруы керек

Байланыс дерегі белгілі болса, бастамашылар парақтарды қолма-қол, электрондық пошта арқылы немесе мобильді құрылғының абоненттік нөмірі арқылы жинап, қабылдай алады. Әр арнада бірдей ең аз із қажет: кім жіберді, құжат қашан алынды, қандай файл немесе түпнұсқа қабылданды, ол қай парақ нөміріне жатады және тізілімге кім енгізді.

Қолма-қол тапсырғанда меншік иесінің көшірмесіне қабылдау белгісін қойыңыз немесе қысқа қолхат беріңіз. Электрондық поштада басып шығарылған парақты ғана емес, бастапқы хат пен тіркемені сақтаңыз. Мобильді нөмірге түскен хабар бойынша файлдың өзін, жіберуші нөмірін және алынған күнді сақтаңыз. Біреу қайта жіберген, меншік иесімен байланысы жоқ суреттегі қол ұқсас көрінсе де, оны тексеру керек.

Парақ суретін онлайн дауыспен араластырмаңыз. Цифрлық объект меншік иесін сәйкестендіріп, электрондық нәтижені 44-бап қағидалары бойынша тіркеуге тиіс. Чаттағы қарапайым сауалнама, хабар астындағы реакция және бірнеше әкімші түзететін кесте интерфейсі ыңғайлы болғандықтан бұл мәртебеге ие болмайды. Оларды байланыс үшін қолдануға болады, бірақ дауыс дәлелі заңда таңдалған форматқа сай болуы керек.

Қағаз және цифрлық дауыс қатар жүрсе, объектіге бір сәйкестендіргіш және қайталанған дауысты шешудің бір қағидасын белгілеңіз. Дұрыс жүйе екі жүктемені жай қоспай, хаттама жабылғанға дейін қайшылықты көрсетеді. Адам қағаз толтырып, оны ұмытып, онлайн қайта дауыс беруі мүмкін; салыстыру болмаса, оның еркі нәтижеге кездейсоқ екі рет қосылады.

Хаттама тізілім арифметикасын қайталауға тиіс

Жазбаша сауалнама қорытындысын бастамашылар 43-бап атаған адамдардың қатысуымен алқалы түрде шығарады: МИБ төрағасы, үй кеңесінің мүшелері, бар болса басқару субъектісінің өкілі немесе тікелей бірлесіп басқару кезінде кемінде екі меншік иесі. Қатысуға тиіс адамдардың емес, іс жүзінде келгендердің құрамын көрсету керек.

Хаттамада үйдің орналасқан жері, сұрақтар, жиналыстың күні, форматы мен уақыты, дауыс беру мерзімі, меншік иелерінің жалпы саны, қатысушылар саны, қатысушылар деректері, төраға, хатшы және бастамашылар туралы мәлімет, нәтижелер, қабылданған шешім және қосымшалар болады. Әр сұрақ бойынша сандар мен шешімнің дәл мәтіні көрсетілуі керек. Сандарсыз «шешім көпшілікпен қабылданды» деген тіркес кворумды да, шекті де тексеруге мүмкіндік бермейді.

Қолдар бастамашылардың құрамына және 42-баптың қолданылатын талаптарына байланысты. Ресми құжат ретінде хаттамаға жиналыс төрағасы, хатшысы және бастамашы қол қояды. Жиналысты меншік иелерінің кемінде он пайызы шақырса, заң бастамашылар арасындағы кемінде үш меншік иесінің қолын талап етеді. Жазбаша сауалнама қорытындысына да бастамашылар қол қояды, сондықтан қол қоюшылар тізімін санау күніне дейін анықтаған дұрыс.

Хаттамаға дауыс беру күніндегі меншік иелері тізілімін, хабарлау дәлелдерін, бекітілген парақ үлгісін, алынған барлық парақты, тексеру және қабылдамау тізілімін, әр сұрақ бойынша есепті және сұрақта аталған сметаларды не ұсыныстарды қосыңыз. Дауыс бергендер тізімі мен жазбаша сауалнама парақтары хаттаманың ажырамас бөлігі ретінде нөмірленіп, тігіледі. Тіккеннен кейінгі нөмірлеу тізімдемемен сәйкес болуы керек, әйтпесе жоғалған парақты табу мүмкін емес.

QABAT меншік иелері тізілімін, қатысу, жазбаша және онлайн дауыстарды, кіреберістер бойынша бөлек шешімдерді және әрекеттер журналы бар электрондық хаттаманы бір рәсімде байланыстырады. Мұндай байланыс күн тәртібі мен шектер дұрыс болса ғана пайдалы: бағдарлама әрекеттерді сақтайды, бірақ заңсыз тұжырымдалған сұрақты түзетпейді.

Мұрағат шкаф үшін емес, тексеру үшін керек

Хаттамаларды МИБ төрағасы немесе тікелей бірлесіп басқару кезіндегі басқару субъектісі сақтайды. Меншік иесі немесе тұрғын үй инспекциясы көшірмені жазбаша сұрата алады, заң оны беруге бес жұмыс күнін бөледі. Дербес деректер туралы талаптарды сақтай отырып, әр меншік иесі басқалардың қалай дауыс бергенін білуге де құқылы.

Сондықтан папканы санауға қатыспаған адам да оқи алуы керек. Файлдарға тұрақты атау беріңіз, хабарлардың түпнұсқасын күндерімен сақтаңыз, қағаз томдардың тізімдемесін жасаңыз және электрондық мұрағатты өзгерту құқығын шектеңіз. Нұсқалар тарихы жоқ бір түзетілетін кесте алғашқы жанжалға дейін ыңғайлы, ал одан кейін ол біреудің ұяшықтарды өзгерте алғанын ғана дәлелдейді.

Жеке куәлік көшірмелерін «керек болып қалар» деп артық сақтамаңыз. Құқықты тексеру үшін көбіне құжаттардың бақылаусыз жинағы емес, салыстыру нәтижесі мен дереккөзі керек. Өңдеудің заңды негізін, қол жеткізетін адамдарды, жұмыс көшірмелерін сақтау мерзімін және жою тәртібін анықтаңыз. Дауыс берудің ашықтығы дербес деректерді қорғау міндетін жоймайды.

Қол қояр алдында салыстырыңыз: есепке алынған әр дауыс меншік иесімен және объектімен байланысты, алынып тасталған әр жауаптың жазылған себебі бар, сомалар сәйкес келеді, әр сұрақтың шегі бөлек таңдалған, қосымшалар іс жүзінде бар. Кемінде бір санды тізілімнен қайта шығару мүмкін болмаса, хаттама әлі дайын емес. Ешкім қайталай алмайтын әдемі кестеге қол қойғанша, жарияланған мерзім ішінде санауды кейінге қалдырған дұрыс.