Кондоминиум паспорты ортақ мүліктің шекарасын белгілейді

Кондоминиум паспортын ММИБ төрағасы еркін нысанда жасамайды және жеке техник оны дербес анықтама ретінде сатпайды. Қазақстандағы қолданыстағы құжаттар жүйесінде бұл міндетті ортақ мүліктің түгендеу тізімімен және кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеу туралы жазбамен байланысқан жылжымайтын мүлік объектісінің кадастрлық паспорты атқарады. Осы құжаттар бірге болғанда ғана үйдің күнделікті сұрақтарына жауап береді: пәтер қай жерден аяқталады, барлық меншік иесіне не тиесілі, әр үй-жайдың үлесі қанша және кешенге қандай жер учаскесі кіреді.

Атаулардың шатасуы қымбатқа түседі. Қалың папкасында қабат жоспарлары, ескі техникалық паспорт және жер актісі бар, бірақ ортақ мүліктің тіркелген құрамын және үлестердің өзекті есебін ешкім көрсете алмайтын үйлерді көрдім. Мұндай папка сантехникке тікқұбырды табуға көмектеседі, алайда ММИБ-ке холлдың бір бөлігін жалға беруге, қайта жоспарлаудан кейін шығыстарды бөлуге немесе жертөленің бұрынғы ПИК-ке тиесілі емес екенін дәлелдеуге сенімді негіз бермейді.

«Кондоминиум паспорты» деген атауы бар бір құжат жеткіліксіз

Мұқабадағы атауды емес, мәліметтердің үш бөлек қабатын тексеру керек: ғимарат пен жердің сипаттамалары, ортақ меншіктің тізімі және кондоминиум туралы заңдық жазба. Күнделікті тілде бұлардың бәрін «үй паспорты» немесе «кондоминиум паспорты» деп біріктіріп айтады. Заң мен мемлекеттік қызметтер бұдан нақтырақ атауларды қолданады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің кадастрлық паспортында сәйкестендіру және техникалық сипаттамалар болады. Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2023 жылғы 30 маусымдағы № 440 бұйрығымен оның нысандары бекітілген. Ғимаратқа арналған нысанда мекенжай, мекенжайдың тіркеу коды, кадастрлық нөмір, кадастрлық істің нөмірі, жоспарлар, экспликациялар, қабат саны, құрылыс салынған аудан, жалпы және тұрғын аудан, тұрғын емес үй-жайлардың ауданы, қабырға материалы, салынған жыл және басқа техникалық көрсеткіштер беріледі. Паспорт Жылжымайтын мүліктің бірыңғай мемлекеттік кадастрынан алынған деректермен электрондық нысанда да болуы мүмкін.

Ортақ мүліктің түгендеу тізімі басқа сұраққа жауап береді. Онда жеке меншікте емес үй бөліктері көрсетілуге тиіс: қасбеттер, шатыр, кіреберістер, баспалдақтар, лифтілер, техникалық қабаттар, ортақ мақсаттағы жертөлелер, үйге ортақ инженерлік жүйелер, жабдық, үйдің астындағы жер учаскесі және ресімделсе, үй маңындағы жер учаскесі. Тізімді «ортақ пайдаланылатын орындар» деген жалпы тіркеспен алмастыруға болмайды. Арба қоятын бөлме, сорғы бөлмесі немесе кабель жолы жөніндегі дауда ыңғайлы қысқарту емес, нақты тануға болатын объект бөлігі қажет.

Мемлекеттік тіркеу заңдық қабатты қосады. Жылжымайтын мүліктің бірыңғай мемлекеттік кадастрында жер учаскесі, бастапқы объект, пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, орынтұрақ орындары мен қоймалардың сипаттамалары, ортақ меншік нысаны және қатысушылардың үлестері тіркеледі. Қызмет нәтижесі қазір үлестердің есебі қоса берілген мемлекеттік тіркеу туралы хабарлама түрінде беріледі. Ескі куәлікті, техникалық паспортты немесе жер актісін тастауға болмайды: бұрын берілген құжаттардың күші сақталуы мүмкін. Бірақ олардың болуы кондоминиумның қазіргі құрамы олқылықсыз тіркелгенін өздігінен дәлелдемейді.

Іс жүзіндегі қағида қарапайым. Жалпы «паспортты» емес, нақты жиынтықты сұраңыз: ғимарат пен учаскенің кадастрлық паспорты, ортақ мүліктің түгендеу тізімі, кондоминиум объектісін тіркеу туралы хабарлама және үлестердің есебі. Қызметкер немесе мердігер осы бөліктердің біреуін ғана көрсетсе, жиынтық толық емес.

Жаңа және қолданыстағы үйге әртүрлі тарап жауап береді

Жаңа үйде бастапқы жиынтық пен тіркеуді тапсырыс беруші, яғни құрылыс салушы қамтамасыз етеді, ал құжаттары дұрыс емес қолданыстағы үйде техникалық тексеру мен паспортты қалпына келтіруді жергілікті атқарушы орган жергілікті бюджет есебінен ұйымдастырады. ММИБ төрағасы, екі меншік иесі немесе басқару субъектісі өтініш беріп, рәсімді бастайды, бірақ кадастрлық паспортты дайындаушыға айналмайды.

Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 31-бабы құрылыс салушыға өзара байланысты бірнеше міндет жүктейді. Сатылым басталғанға дейін ол көппәтерлі тұрғын үйдің өзін мемлекеттік тіркеуді қамтамасыз етуге тиіс. Бірінші меншік иесінің құқығы тіркелгеннен кейін күнтізбелік отыз күннен кешіктірмей құрылыс салушы кондоминиум объектісін тіркеуге өтініш береді. Бұл ретте ортақ мүлікке жобалау-сметалық құжаттамада көзделгеннің бәрі, соның ішінде жоба бойынша ортақ меншікке жатса, паркинг те енгізілуге тиіс.

Басқару нысаны немесе басқару субъектісі таңдалғаннан кейін құрылыс салушы құжаттарды отыз күнтізбелік күн ішінде актімен береді. Жиынтыққа сметалық бөлімсіз жобалық құжаттаманың куәландырылған көшірмелері, атқарушылық техникалық құжаттама, қосымшалары бар пайдалануға қабылдау актісі, технологиялық жабдықтың нұсқаулықтары мен паспорттары кіреді. Тапсыру актісінде ортақ мүліктің егжей-тегжейлі тізімі қажет. Егер үй белгіленген мерзімде басқаруды таңдамаса, құжаттар құрылыс салушыда белгісіз уақытқа қалмай, тұрғын үй инспекциясына беріледі.

Ескі, жұмыс істеп тұрған үйге басқа тәртіп қолданылады. Жергілікті атқарушы орган бюджет қаражатына мемлекеттік техникалық тексеруді, түгендеу тізімін жасауды, үй мен үй маңындағы жер учаскесінің кадастрлық паспортын дайындауды немесе қалпына келтіруді қамтамасыз етіп, кейін құжаттарды тіркеуге ұсынуға тиіс. Меншік иелерінің жиналыс шешімі бойынша берген өтініші, ММИБ төрағасының немесе басқару субъектісінің өтініші негіз бола алады. Бұл «ақша жинап, техникалық түгендеу бюросын жалдаңыз» деген кең таралған кеңеске маңызды түзету енгізеді: алдымен әкімдікке немесе тұрғын үй инспекциясына ресми өтініш жолдап, заңда көзделген жұмыстың орындалуын талап етіңіз.

«Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ тиісті қызмет шеңберінде мемлекеттік техникалық тексеру жүргізіп, кадастрлық құжаттарды ресімдейді. Кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеу де жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі Мемлекеттік корпорация немесе портал арқылы жүргізіледі. Жеке жобалау немесе тексеру ұйымы өз құзыреті шегінде материалдар, өлшемдер не қорытынды дайындай алады, бірақ оның альбомы кадастрлық паспорт пен мемлекеттік кадастрдағы жазбаны алмастырмайды.

Паспорт құрамы үлгімен емес, нақты үймен тексеріледі

Дұрыс жиынтық әрбір аудан мен инженерлік торапты жоспармен, меншік құқығымен және күтіп-ұстау міндетімен салыстыруға болатындай етіп нақты үйді сипаттайды. Бірыңғай үлгі айдарларды береді, ал оларды белгілі бір ғимараттың деректерімен толтыру керек.

Сәйкестендіру бөлігінде облысты, ауданды, елді мекенді, мекенжайды, мекенжайдың тіркеу кодын, кадастрлық нөмірді және кадастрлық істің нөмірін салыстырыңыз. Бір цифрдағы қате немесе көшенің ескі атауы ММИБ банкке, сотқа не тіркеуші органға құжат бергенге дейін болмашы көрінуі мүмкін. Мекенжайды түзету паспортты өз бетінше қайта сызуға айналмауға тиіс: мәліметтерді кадастрда уәкілетті орган өзгертеді.

Техникалық бөлік ғимарат құрылысын қалпына келтіруге мүмкіндік беруге тиіс. Қабат саны, салынған жыл, қабырға материалы, құрылыс салынған аудан, көлем, жалпы, тұрғын және тұрғын емес аудан, пәтерлер мен үй-жайлар саны, қабат жоспарлары мен экспликациялар қажет. Жапсаржайлар, жерасты бөлігі, паркинг, қоймалар және техникалық қабаттар үшін литералар, контурлар мен мақсаты ерекше мәнге ие. Егер нақты есік жоспарда жоқ бөлмеге апарса, төраға оның мәртебесін өзі белгілемеуі керек. Алдымен реконструкцияның заңды болғанын және өзгерістердің кадастрға енгізілгенін анықтайды.

Жер туралы бөлімде үйдің астындағы учаске мен үй маңындағы учаске, олардың шекарасы, ауданы, кадастрлық нөмірі және құқықтық негізі көрсетіледі. Үй астындағы жер біртұтас мүліктік кешенге кіреді. Үй маңындағы аумақты жергілікті атқарушы органның шешімі бойынша бөлек ресімдеу қажет, ал бастамашыл топ өтініш беру үшін жиналыс шешімін алуға тиіс. Тұрғындар жиырма жыл пайдаланған асфальтталған аула қалыптасқан тәртіптің арқасында ғана тіркелген ортақ меншікке айналмайды.

Ортақ мүлік тізімін бөлек тексеріңіз. Оны шартты түрде бес топқа бөлуге болады:

• ғимараттың конструкциялық бөліктері, оның ішінде іргетас, қасбет, шатыр және көтергіш элементтер;
• ортақ кеңістіктер, оның ішінде кіреберістер, баспалдақтар, дәліздер, шатыр астылары, техникалық қабаттар және ортақ жертөлелер;
• лифтілер, үйге ортақ есепке алу аспаптары, сорғылар және басқа технологиялық жабдық;
• пайдалану жауапкершілігінің белгіленген шекараларына дейінгі үйішілік желілер;
• үй астындағы учаске, ресімделген үй маңындағы аумақ және оның шекарасындағы абаттандыру элементтері.

Орынтұрақ орны немесе қойма жеке меншіктің дербес объектісі болуы мүмкін. Паркингтің өзі де жоба мен тіркеуге қарай әртүрлі құқықтық режимде болады. Сондықтан бүкіл жерасты қабатын ортақ мүлікке бірден жазуға немесе керісінше, құрылыс салушыға беруге болмайды. Алдымен жоба, кейінгі объектілердің кадастрлық нөмірлері, пайдалануға беру актісі және тіркелген құқықтар салыстырылады.

Бастапқы құжаттар өтінішке дейінгі алшақтықтарды ашады

Құжаттар жиынтығын бұрынғы бухгалтер жарна есептеу үшін жүргізген кестеден емес, құқық белгілейтін және техникалық дереккөздерден жинау керек. Абоненттер базасы төлеушілерді көрсетеді, бірақ меншік шекарасын белгілемейді.

Жаңа үй үшін жобалық құжаттама, сараптаманың оң қорытындысы, атқарушылық сызбалар, қосымшалары бар объектіні пайдалануға қабылдау актісі, жер учаскесінің құжаттары және тіркелген пәтерлер мен тұрғын емес объектілер туралы мәліметтер негіз болады. Лифт, сорғы, үйге ортақ есептегіш, өрт автоматикасы жүйесі және басқа жабдық паспорттарын қосыңыз. Бұл паспорттар ғимараттың кадастрлық паспорты емес, бірақ оларсыз басқарушы қауіпсіз пайдалану жөніндегі нұсқаулығы жоқ үйдің сыртқы қабығын ғана алады.

Қолданыстағы үй бойынша бұрынғы басқару органынан барлық техникалық құжаттаманы актімен сұратыңыз: ескі техникалық паспорттар, жоспарлар, жер актілері, реконструкция жобалары, желілерді ажырату актілері, шарттар және жабдық құжаттары. Сонымен бірге кадастрдан өзекті мәліметтерді алыңыз. Мұрағат жоспары бастапқы дерек ретінде қажет, ал нақты жағдайды тексеру растайды.

Ең қауіпті алшақтықтар әдетте үйдің жалпы ауданында емес, ортақ және жеке мүліктің шекарасында шығады. Бұрынғы аула сыпырушы бөлмесіне жеке кадастрлық нөмір берілуі, дүкен иесі тамбурдың бір бөлігін қосып алуы, ал құрылыс салушы техникалық үй-жайды өз балансында қалдыруы мүмкін. Тағы бір жиі кездесетін жағдай: жоспарда біртұтас жертөле бар, ал тізілімде бірнеше қойма пайда болған. Осындай әр алшақтықты төрт бағаны бар жеке ведомосқа енгізу қажет: жобада не көрсетілген, орнында не бар, кадастрда не тіркелген және алшақтықты қандай әрекет жояды.

Даулы ауданды жиналыстың кейінгі күнмен жасалған хаттамасы арқылы «заңдастыруға» тырыспаңыз. Жиналыс заң шегінде ортақ мүлікке қатысты шешім қабылдай алады, бірақ үшінші тұлғаның тіркелген құқығын жоя немесе реконструкция рәсімін алмастыра алмайды. Егер жазбалар жоба мен пайдалануға беру актісіне қайшы келсе, құқықтық бағалау, тіркеуші органға өтініш, кейде талап қою қажет болады. Паспорт сипаттамаларды тіркейді, оны дайындау фактісі құқықтағы ақауды өздігінен түземейді.

Тіркеу өлшемдерді заңдық мәні бар жазбаға айналдырады

Ресімдеу техниктің келіп кеткенімен аяқталмайды: нәтижені кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеумен байланыстыру қажет. Мұндай жазбасыз жоспарлар техникалық дәлел болып қалады, ал басқару органының ортақ меншікке қатысты мәмілелері заңдық күшке ие болмайды.

Қолданыстағы үй бойынша өтінішті пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, орынтұрақ орындарының немесе қоймалардың кемінде екі меншік иесі, ММИБ төрағасы не жергілікті атқарушы орган бере алады. Жаңа үйге құрылыс салушы өтініш береді. Мемлекеттік корпорация арқылы және порталмен электрондық өтініш беру мүмкіндігі бар.

Жеке өтініш бергенде өтініш, жеке басты сәйкестендіруге арналған құжат, қажет болса өкілдің өкілеттігін растайтын құжат, егер жерге құқық бұрын тіркелмесе, жер учаскесінің құжаттары және тіркеу төлемінің растамасы ұсынылады. Портал электрондық өтініш пен қызметте көзделген құжаттардың электрондық көшірмелерін қабылдайды. Кездейсоқ жадынамадан алынған ескі тізімді көшірмеңіз: қызмет құрамы өзгерді, мемлекеттік ақпараттық жүйелер енді мәліметтердің бір бөлігін қағаз анықтамасыз алады.

Тіркеуші орган құжаттар мен кадастр мәліметтерін тексеріп, кешен сипаттамаларын енгізеді және үлестерді анықтайды. Мемлекеттік қызметтің ресми парағында нәтиже көрсетілген: үлестер есебі қоса берілген тіркеу туралы хабарлама, тіркеуді тоқтата тұру туралы хабарлама немесе дәлелді бас тарту. Парақта қызмет көрсетушіге жүгінгенде үш жұмыс күні, ал портал арқылы төлем расталғаннан кейін бір жұмыс күні деген мерзім де берілген. Бұл мерзімдер дайын құжаттар жиынтығымен жасалатын тіркеуге қатысты, тексеру, жер құжатын қалпына келтіру және қайта жоспарлауды түзету жолының бәріне қатысты емес.

Бас тарту көбіне үйді «тіркеуге болмайды» дегенді емес, құжаттардың толық еместігін, нысанға сай келмейтінін, қайшылық барын немесе тіркеуге ауыртпалық не сот актісі кедергі екенін білдіреді. Себептерді жоюды бөліп қараңыз: техникалық қатені тиісті мәліметті жүргізетін орган түзетеді; жетіспейтін жер құжатын құзыретті орган ресімдейді; құқық туралы дау келісіммен немесе сотта шешіледі. Себебін жоймай, сол құжаттар жиынтығын қайта беру тағы бір бас тартуға ғана әкеледі.

Үлестерді ескі түбіртектен алуға болмайды

Әр қатысушының үлесі оның жеке объектісінің тіркелген ауданының үйдегі барлық жеке объект аудандарының қосындысына қатынасы арқылы есептеледі. Қолданыстағы Мемлекеттік тіркеу қағидаларында пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар, орынтұрақ орындары және қоймалар ескеріледі. Тіркеу жүйесі енгізілген мәліметтер негізінде үлестерді автоматты түрде анықтайды.

Негізгі тексеруді өтініш бермей тұрып қайталауға болады:

Доля объекта = площадь объекта / сумма площадей всех квартир,
нежилых помещений, парковочных мест и кладовок дома

Мысалы, пәтердің тіркелген пайдалы ауданы 72 м², ал үйдегі есепке алынатын аудандардың қосындысы 8 000 м² болсын. Бақылау нәтижесі 0,009 немесе 0,9 пайыз болады. Бұл хабарламаға қосылған ресми есепті алмастырмайды. Мұндай тексеру өткізіліп кеткен қойманы, үй-жайды екі рет есептеуді немесе қате бөлімді қате мемлекеттік есепке түспей тұрып анықтауға көмектеседі.

Бұл жерде үш шаманы жиі шатастырады. Жеке объект ауданы үлесті есептеу үшін қажет. Ортақ мүлік ауданы меншік иелерінің бірге иеленетін мүлкін сипаттайды, бірақ оны бөлек бөлмелер сияқты шаршы метрмен бөліп бермейді. Жиналыстың нақты рәсімі бойынша кворум есептеуге қолданылатын аудан сол рәсімнің қолданыстағы қағидалары мен тізілімдегі өзекті мәліметтерге сай болуға тиіс. Бір кестеде барлық шама болуы мүмкін, бірақ бағандарды бір-бірінің орнына қолдануға болмайды.

Үлестегі қате паспорттан әрі тарайды. Ортақ мүлікті басқару және күтіп-ұстау шығыстары үлеске қарай бөлінеді. Ол шешімдерді тексеруге, мүлік құрамы өзгергендегі есептерге және даудағы тараптардың уәждеріне әсер етеді. Дүкен заңды реконструкциядан кейін ауданын ұлғайтса, ал үй ескі коэффициентті қолдана берсе, басқа меншік иелері оның жүктемесінің бір бөлігін іс жүзінде төлейді.

Қайта жоспарлау, объектілерді біріктіру немесе бөлу, тіркелген орынтұрақ орындарының пайда болуы не ортақ мүлік құрамының өзгеруінен кейін өзгерістерді тіркеу міндетін тексеру керек. Заң аудандардың өзгеруінен туындаған ортақ меншік құрамы мен үлес мөлшерінің өзгерісін тікелей тіркеуді талап етеді. Бухгалтер кестесі кадастрдан кейін өзгеруге тиіс, оның орнын басуға тырыспауы керек.

Күнделікті жұмыста паспорт шекараларға жауап береді

Ақша, кіру құқығы немесе жауапкершілік ғимараттың нақты бөлігіне тірелген сайын үй құжаттар жиынтығына жүгінеді. Паспорт тек тұрғын үй инспекциясының тексеруі алдында ашылса, басқару әлдеқашан жекелеген адамдардың жадына сүйеніп кеткен.

Жылдық сметаны дайындағанда тіркелген аудандар есептеулерді үлестермен байланыстырады. Күрделі жөндеу кезінде жоспарлар мен тізім жапсаржай шатырының, жеке жылу пунктінің немесе пандустың ортақ меншікке жататынын көрсетеді. Мердігер жұмыс объектісінің нақты ведомосын алады, ал үй кеңесі актіні меншік иелері күтіп-ұстауға міндетті мүлікпен салыстырады.

Апат кезінде инженерлік желілердің шекарасы мен ортақ үй-жайларға кіру мүмкіндігі маңызды. Кадастрлық жоспар сумен жабдықтаудың атқарушылық схемасын немесе коммуналдық ұйыммен жауапкершілікті ажырату актісін алмастырмайды. Бірақ ол кілт ұзақ жыл бойы бір жалға алушыда тұрғаны үшін ғана үйге ортақ сорғы бөлмесін «бөтен бөлме» деп атауға жол бермейді. Пайдалану үшін өзара байланысқан мұрағат қажет: кадастрлық жоспарлар, атқарушылық схемалар, жабдық паспорттары, ажырату актілері және өзгерістер журналы.

Қасбетті, шатырды, холлды немесе учаскенің бір бөлігін жалға бергенде алдымен объектінің ортақ мүлікке кіретінін және жеке меншікке берілмегенін растаңыз. Кейін жиналыс шешімі мен заң шектеулері тексеріледі. Кондоминиум тіркелгенге дейін басқару органының ортақ меншікке қатысты мәмілесі заңдық күшке ие болмайды. Қолдары дұрыс қойылған шарт тіркелген нысанның жоқтығын түзетпейді.

Үйді құрылыс салушыдан, бұрынғы ПИК-тен немесе басқарушы компаниядан қабылдағанда паспорт бақылау құжатына айналады. Жаңа басқарушы объектіні жоспар бойынша аралап, кілттер мен кіру кодтарын алады, жабдықты паспорттармен салыстырады және жетіспейтінді актіге енгізеді. «Құжаттар жоғалған» деген сөз қабылдауды аяқтамауға тиіс. Ол жоғалғандардың тізімін, мұрағаттарға сұрау салуды және қалпына келтіру рәсімін бастайды.

QABAT кондоминиум тізіліміндегі аудандар мен үлестерді, сондай-ақ меншік иелерін электрондық қолтаңбамен тексеру деректерін үйдің құжаттары және инфрақұрылымымен қатар сақтайды. Бастапқы мемлекеттік құжаттарды бәрібір құзыретті органдардан алып, сол жерде түзету керек, ал жүйеде олардың есептеулермен, жиналыстармен және басқаруды тапсырумен жұмыс байланысын сақтау ыңғайлы.

Паспорттың жоқтығы жекелеген айыппұлдан қауіпті

Жылжымайтын мүлік құқығын тіркеу мерзімін өткізіп алғаны үшін бұрынғы жеке әкімшілік жауапкершілік 2021 жылы алынып тасталды, сондықтан төрағаға «кондоминиум паспорты жоқ» деген үшін нақты мөлшердегі автоматты айыппұл уәде ету дұрыс емес. Жауапкершілік кімнің қандай міндетті бұзғанына және оның салдарына байланысты. Тұрғын үй инспекциясы бұзушылықты жоюды талап ете алады, ал заңды нұсқаманы орындамау бөлек тәуекел туғызады.

Бұл үйді тіркемей қалдыруға болады деген сөз емес. Заң кондоминиум объектісі мемлекеттік тіркеуге жататынын айтады. Жаңа үй үшін мерзім мен жауапты тарап, құрылыс салушы белгіленген. Қолданыстағы үйлер бойынша жергілікті атқарушы орган тексеру, түгендеу, кадастрлық паспортты дайындау немесе қалпына келтіру және құжаттарды ұсыну жұмысын ұйымдастыруға міндетті. Төраға меншік иелерінің мүддесі үшін қандай әрекет жасағаны көрінуі үшін өтініштер мен жауаптарды тіркеп отыруы керек.

Тікелей салдар санкциядан ерте туындайды. Басқару органы ортақ меншікке сенімді түрде билік ете алмайды. Смета мен есептеулер даулы аудандарға сүйенеді. Жертөле, шатыр немесе учаске басып алуға және қате тіркеуге осал болып қалады. Тапсырыс беруші жұмыс нысанын дәл сипаттай алмағандықтан, жөндеу бағдарламасы кідіреді. Басқару ауысқанда жаңа субъект активтерінің құрамы белгісіз үйді қабылдайды.

Егер құрылыс салушы жобада көзделген паркингті қоспаса немесе техникалық үй-жайларды ұстап қалса, меншік иелері тіркеуді түзетуді және құжаттаманы беруді талап ете алады. Егер әкімдік дұрыс берілген өтініштен кейін қолданыстағы үйді тексеруді ұйымдастырмаса, әрекетсіздікке әкімшілік тәртіппен шағымдануға болады. Бұрынғы басқарушы құжаттарды бермесе, талап пен жетіспеу актісінде әр құжатты жеке көрсетіңіз. «Паспортты бермеді» деген жалпы шағым күндері, жауаптылары және құқықтық негізі көрсетілген тізімнен әлсіз.

Құқық бұзушылық құрамы мен кінәлі адам анықталмай тұрып, жағдайды қылмыстық немесе әкімшілік құқық бұзушылық деп атамаңыз. Нық ұстаным басқаша құрылады: нақты міндет, мерзім, расталған өтініш, әрекеттің болмауы, туған залал немесе тәуекел, бұзушылықты жою талабы. Мұндай файл тұрғын үй инспекциясына, тіркеушіге және сотқа түсінікті.

Объект өзгерсе, паспорт та жаңартылады

Кадастрлық паспорт төраға, басқарушы компания немесе пәтер иесі ауысқаны үшін жыл сайын жаңартуды қажет етпейді. Ол жылжымайтын мүлікті сипаттайды, сондықтан техникалық және сәйкестендіру сипаттамалары кадастр мен нақты жағдайға сай болғанша күшін сақтайды. Жыл сайын себепсіз жаңа өлшемге тапсырыс бермей, меншік иелері мен құжаттардың жұмыс тізілімін тексеру қажет.

Заңды реконструкциядан, қайта жоспарлаудан немесе қайта жабдықтаудан, аудан өзгерісінен, объектілерді біріктіру мен бөлуден, ортақ мүлік құрамы өзгергеннен, жер шекарасы нақтыланғаннан немесе қате табылғаннан кейін жаңартуға негіз пайда болады. Көше атауының жай өзгеруі кадастрлық мәліметтерде толық тексерусіз түзетілуі мүмкін. Өз бетінше жасалған қайта жоспарлауды «паспортты жаңарту» өтінішімен заңдастыруға болмайды: алдымен өзгерістің өзі үшін заңда көзделген рәсім орындалады.

Реконструкция жөніндегі жиналысқа дейін бастапқы жоспарды, ұсынылған схеманы, ортақ мүлікке ықпалын, үшінші тұлғалардың құқықтарын және болашақ үлес есебін дайындаңыз. Жұмыс аяқталғаннан кейін қажетті актілерді алып, техникалық мәліметтерді енгізіңіз және өзгерістерді тіркеңіз. Содан кейін ғана есептеулер мен дауыс тізілімін жаңартыңыз. Әйтпесе үй бірнеше ай бойы бірден үш нұсқамен өмір сүреді: ескі паспорт, нақты жоспар және басқарушы кестесі бойынша.

Басқарушылар арасындағы тапсыру үшін тексерілетін бес бөлімі бар бір актіні қолданыңыз:

1. Үй мен жер учаскелерінің мәліметтер күйінің күні көрсетілген кадастрлық паспорты.
2. Кондоминиумды тіркеу туралы хабарлама және үлестердің өзекті есебі.
3. Жоспарларға байланыстырылған ортақ мүліктің түгендеу тізімі.
4. Желілер мен жабдықтың жобалық, атқарушылық және пайдалану құжаттамасы.
5. Алшақтықтар, аяқталмаған түзетулер, сұраулар және сот даулары тізілімі.

Қабылдаушы әр бөлімге белгі қояды: түпнұсқа берілді, электрондық көшірме берілді, құжат жоқ, қалпына келтіруге сұрау жасалды. «Техникалық құжаттама берілді» деген жалпы сөйлемнің астына қол қоймас едім. Жарты жылдан кейін ол қораптардың арасында жертөле жоспары немесе үлес есебі болғанын айта алмайды.

Алдымен нақты ненің жоқ екенін анықтаңыз

Қалпына келтіру жаңа паспортқа тапсырыс беруден емес, құжаттарды түгендеуден басталады. Бір күнде кадастрлық паспорттың, кондоминиум тіркеуінің, үлес есебінің, ортақ мүлік тізімінің, жер құжатының жоқ екенін немесе бұрыннан бар электрондық жазбаның қағаз данасы ғана жетіспейтінін анықтауға болады.

Мемлекеттік корпорациядан мәлімет сұрап, бұрынғы қызметтердің электрондық нәтижелерін тексеріңіз. Құрылыс салушыдан немесе бұрынғы басқарудан қалған тапсыру актісін көтеріңіз. Кадастр деректерін жоба және нақты аралау нәтижесімен салыстырыңыз. Ресми құжатты қолмен өзгертпей, алшақтықтарды жұмыс тексеруінің бөлек хаттамасына енгізіңіз.

Қолданыстағы үй бойынша жергілікті атқарушы органға «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 31-бабына сілтеме жасап өтініш жолдаңыз. Мекенжайды, белгілі кадастрлық нөмірлерді, құжаттардың жай-күйін және меншік иелері жүгінсе, жиналыс шешімін көрсетіңіз. Техникалық тексеру ұйымдастыруды, түгендеу тізімін жасауды, үй мен үй маңындағы учаскенің кадастрлық паспортын дайындауды немесе қалпына келтіруді және құжаттарды тіркеуге беруді сұраңыз. Тұжырымдама нәтижелерді жеке-жеке атауға тиіс, әйтпесе ведомстволар ең тар сұраққа ғана жауап беруі мүмкін.

Сонымен қатар пайдалануды тоқтатпаңыз. Табылған жоспарларды күні көрсетілген белгімен сақтаңыз, кілттер мен жабдық тізілімін жүргізіңіз, апат жұмыстарын актілермен ресімдеңіз және ортақ мүліктің күмәнді бөліктерімен жаңа мәмілелер жасамаңыз. Уақытша тәртіп тіркеуді алмастырмайды, бірақ ол аяқталғанша дәлелдерді сақтайды.

Мекенжайлар мен кадастрлық нөмірлер сәйкес келсе, жоспарлар заңды өзгерістерге сай болса, әр даулы үй-жайдың режимі анықталса, жер сәйкестендірілсе, ортақ мүлік тізімі нақты болса және үлестер қосындысы бақылау тексеруінен өтсе, дайын жиынтықты жұмысқа жарамды деуге болады. Осыдан кейін паспорт мұрағаттағы формалдық болудан қалады. Ол үйге смета, жөндеу, дауыс беру және басқаруды қабылдау үшін қолданылатын шекаралардың бір келісілген нұсқасын береді.