Қоныстануға дейін үйді басқару төлемі қалай есептеледі

Терезелердің бос тұруы жаңа үйді шығынсыз етпейді. Үй пайдалануға берілгеннен кейін сорғылар, лифтілер, өрт автоматикасы және ортақ аймақтардың жарығы жұмыс істейді, біреу кіреберістерді жинайды, апаттық өтінімдерді қабылдайды және құжаттарға жауап береді. Бұл шығындар пәтерлерде перде мен жиһаз пайда болғаннан әлдеқайда бұрын басталады.

Төлемді қораптарын бірінші болып кіргізген адам емес, белгілі бір кезеңде міндет жүктелген тұлға төлейді. Объект пайдалануға берілгенге дейін шығынды тапсырыс беруші көтереді. Қабылдау актісі тіркелгеннен кейін құрылыс салушы өзіне тиесілі пәтерлер, үй-жайлар, тұрақ орындары мен қоймалар үшін жарна төлейді. Жеке объектіге құқық сатып алушының атына тіркелгенде, міндет жаңа меншік иесіне өтеді. Кілт беру актісі, жөндеудің басталуы және нақты көшіп келу бұл шекараны өздігінен алмастырмайды.

Сондықтан жартылай қоныстанған үйде бюджетті чатқа кіріп үлгерген тұрғындар арасында ғана бөлуге болмайды. Объектілердің, меншік иелерінің және құқық ауысқан күндердің толық тізілімі қажет. Есептеуде сатылмаған пәтерлер болмаса, олардың үлесі алғашқы сатып алушыларға білдірмей жүктеледі немесе үй бюджетінде бос орын қалады.

Міндет көшуге емес, заңды оқиғаға байланысты басталады

Есептеу үшін екі бөлек оқиға қажет: бүкіл үйді пайдалануға беру және жеке пәтерге құқықты мемлекеттік тіркеу. Олар екі түрлі сұраққа жауап береді, сондықтан сату бөліміне ыңғайлы бір күнге біріктірілмеуі керек.

Қабылдау актісі бекітілген күн объектінің пайдалануға берілген күні болып саналады. Құрылыстағы рұқсат беру рәсімдерінің қағидалары осы күннен бастап объектіні күтіп-ұстау шығындарын тапсырыс берушіге тікелей жүктейді. Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы көппәтерлі үйге қатысты талапты нақтылайды: пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақ орындарының немесе қоймалардың меншік иесі болып қалған тапсырыс беруші қабылдау актісі тіркелгеннен кейін олар бойынша ағымдағы, жинақ және нысаналы жарналарды, ал кешіктірсе өсімпұлды да төлейді.

Сатып алушы үшін басқа шекара қолданылады. «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Заңның 7-бабында міндетті түрде тіркелуге тиіс меншік құқығы мемлекеттік тіркелген сәттен бастап туындайтыны жазылған. Тіркеуші орган бас тартпаса, әдеттегі тіркеу кезінде өтініш берілген сәт есепке алынады; цифрлық тіркеуде орган тіркелгені туралы хабарлама жіберіп, құқықты растаған кезде құқық пайда болады. Жұмыс тізіліміне қызметкер хат алмасудан қолмен көшірген күнді емес, құқықтық кадастрдан немесе тіркелген құқық белгілейтін құжаттан алынған құқықтың ресми басталу күнін енгізген дұрыс.

Осыдан қолданбалы қағида шығады. Құқық тіркеліп ауысқанға дейін есептеу жолы сатылмаған объектінің меншік иесі ретіндегі құрылыс салушыға тиесілі. Құқық ауысқаннан кейін ол сатып алушыға тиесілі болады. Басқарушы бұл мәселені кілттің фотосуретіне, жөндеудің басталғаны туралы хабарламаға немесе күзеттің алғашқы кіру белгісіне қарап шешпеуі керек.

Құрылыс салушы мен сатып алушы арасындағы шарт жекелеген шығындар мен өзара өтемдерді бөлуі мүмкін. Мұндай тармақ тараптардың өзара есеп айырысуын реттейді, бірақ басқарушыға тіркелген меншік иесін тізілімнен өшіруге құқық бермейді. Егер шарт сатып алушыдан құқық тіркелгенге дейінгі кезеңнің төлемін өтеуді талап етсе, алдымен есептеудің заң бойынша анық адресаты болуы керек, содан кейін тараптар өзара есептеседі. Шарттағы тұжырым даулы болса, барлық болашақ тұрғынға жаппай есеп шығару емес, нақты құжаттарды заңгердің талдауы қажет.

Бос пәтер де үй шығындарына қатысады

Пәтерде ешкімнің тұрмауы меншік иесін ортақ мүлікті басқару шығындарынан босатпайды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңда меншік иесінің басқа мекенжайда тұруы оны заңда, МИБ жарғысында, жиналыс пен үй кеңесінің шешімдерінде белгіленген міндеттерден босатпайтыны тікелей көрсетілген. Бұл қағида жөндеуді әлі аяқтамаған адамға, бос пәтері бар инвесторға және сатылмаған пәтерлері бар құрылыс салушыға бірдей қолданылады.

Мұның себебі жай рәсімде емес. Пәтер иесінің ортақ мүлікте пәтерден бөлінбейтін үлесі де бар. Шатыр бүкіл үйді жауып тұрады, сорғы бүкіл жүйедегі қысымды ұстайды, өрт жүйесі барлық қабатты бақылайды, ал диспетчер тек жөндеуі біткен пәтерлерден ғана апаттық өтінім қабылдай алмайды. Бос пәтер ішіндегі жеке тұтыну азаюы мүмкін, бірақ оның ортақ мүліктегі үлесі нөлге айналмайды.

Бұл жерде екі шотты жиі шатастырады. Ағымдағы, жинақ және нысаналы жарналар үйді басқаруға, ортақ мүлікке және меншік иелерінің шешімдеріне қатысты. Жеке коммуналдық қызметтер пәтердің немесе үй-жайдың ішіндегі тұтынуға жатады және жеткізушімен жасалған шартқа, есептегіш көрсеткішіне және қолданылатын тарифке сай есептеледі. Бос пәтерде су көрсеткіші өзгермеуі мүмкін, бірақ ағымдағы және жинақ жарнасы сақталады. Жылыту, тарифтің тұрақты бөліктері және көрсеткіш берілмеген кездегі есеп тәртібі бойынша нөлдік су шығыны қағидасын қолданбай, нақты жеткізушінің шартын тексеру керек.

Ортақ мүлік тұтынған коммуналдық ресурстар бөлек төленеді: лифтілер мен жарыққа жұмсалған электр энергиясы, жинауға кеткен су, инженерлік жабдықтың энергиясы. Атқарушы орган жеткізушілерге үйдің ақшасынан пайдалану жауапкершілігінің шекарасындағы есептегіштер мен бекітілген тарифтер бойынша төлейді. Кешке жүз пәтердің оны ғана жарық болып тұрса да, бұл үйге ортақ шығын болып қалады.

«Мен лифтіні пайдаланбаймын» деген уәж «менің пәтерімнің үстінде шатыр жоқ» деген уәж сияқты әлсіз. Заң міндетті сапар санына емес, меншік пен алаңға байланыстырады. Әйтпесе ортақ мүліктің әр элементін жеке пайда туралы даулы бағамен бөлуге тура келіп, үйдің қызмет көрсетуге түсетін тұрақты ақшасы жоғалар еді.

Сатылмаған қор үшін құрылыс салушы төлейді

Пәтерлер сатылымда тұр деген себеппен құрылыс салушы жарнадан босатылмайды. Оларға құқық өзінде тұрған кезде ол меншік иесінің міндеттерін атқарады. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның қолданыстағы редакциясы мұны тікелей белгілеп, объектіні қабылдау актісі тіркелгеннен кейін пәтерлерді, тұрғын емес үй-жайларды, тұрақ орындарын және қоймаларды қамтиды.

Есептеуге сату бөлімі іс жүзінде пайдаланатын үй-жайларды ғана емес, сатылмаған қордың бәрін қосу керек. Әр пәтердің пайдалы алаңы, әр тұрғын емес үй-жайдың алаңы есепке алынады, ал тұрақ орны мен қойма үшін тиісті жарна түрінің қағидалары қолданылады. Құрылыс салушы бірінші қабатта сату кеңсесін қалдырса, бұл оған тиесілі басқа пәтерлерді иесіз етпейді.

Ағымдағы жарналар кондоминиум объектісін басқару шығындарын өтейді. Заң күрделі жөндеуге арналған жинақ жарналарын және жиналыс оларды жинау туралы шешім қабылдаса, нысаналы жарналарды да көздейді. Тұрақ орындары мен қоймалар үшін оларды күтіп-ұстауға арналған ағымдағы жарналар қарастырылған. Жоба коммерциялық бюджетте көрсетуге ыңғайлы міндеттерді ғана таңдай алмайды.

Бұған кері шекара да бар. Басқарушы құқық жаңа меншік иесіне тіркеліп өткеннен кейін құрылыс салушыға есептеуді жалғастыра алмайды. CRM жүйесіндегі сатылым, бағаның толық төленуі немесе қол қойылған беру актісі әлі де тіркеумен салыстыруды қажет етеді, бірақ расталған ауысудан кейін бұрынғы меншік иесі осы объект бойынша жаңа есептеулерден алынуы керек. Әйтпесе үй екі тарапқа да дебиторлық берешек жасап, кейін оны қолмен ажыратуға мәжбүр болады.

Басқару шарттарында құрылыс салушының сатып алушылар үшін мөлшерлемені уақытша субсидиялау туралы уәдесі кездеседі. Дұрыс рәсімделсе, мұндай субсидия коммерциялық шешім ретінде қолданылуы мүмкін, бірақ меншік картасын өзгертпейді. Есептеуде белгіленген негіз бойынша толық соманы және құрылыс салушының жеке төлемін немесе өтемін бөлек көрсеткен жөн. Тарифті жасырын төмендету есепті бұзады: меншік иелері үйдің нақты құнын түсінбейді, ал субсидия аяқталғанда қалыпты соманы күтпеген өсім деп қабылдайды.

Сатылмаған қордың заңды меншік иесі жоба атауы емес, бөлек жобалық компания болса, шот сол заңды тұлғаға беріледі. Жарнама тақтасындағы атау меншік құқығын дәлелдемейді. Құқықтық кадастр деректері мен құқық белгілейтін құжаттар негіз болады.

Жартылай қоныстану сметаны тұрғын санына сай азайтпайды

Он пәтері қоныстанған үйді басқару жүз пәтері қоныстанған үйден әдетте он есе арзан болмайды. Оған бәрібір апаттық дайындық, инженерлік жүйелерді тексеру, өрт қауіпсіздігі, пайдаланылатын аймақтарды жинау, жеткізушілермен шарттар және ақша есебі қажет. Кейбір айнымалы шығын қоныстанумен бірге өседі, бірақ негізгі дайындықтың басым бөлігі үй пайдалануға берілген сәтте басталады.

Сондықтан смета үйге қажет жұмыс пен ресурс бойынша жасалады, ал есептеу заң қағидаларына сай объектілер арасында бөлінеді. Айлық бюджетті тек кілт алған пәтерлердің алаңына бөлуге болмайды. Есептеу базасында құрылыс салушының объектілерін қоса алғанда, бүкіл есепке алынатын алаң тұруы керек. Әйтпесе алғашқы меншік иелері басқа біреудің сатылмаған қалдығы үшін төлейді.

Төлем құжатында олар бір бекітілген жарнаға кіруі мүмкін болса да, шығындарды сипатына қарай бөлген пайдалы:

• тұрақты дайындық: диспетчерлеу, міндетті тексерулер, есеп және шарттармен жұмыс;
• сатылы шығындар: жаңа кіреберістер ашылғаннан кейін қосылатын жинау немесе қызметкер;
• есептегіштер бойынша үйге ортақ нақты тұтыну;
• жиналыс заңды түрде нысаналы жарна бекіткен бір реттік жұмыстар.

Мұндай бөлу жаңа төлем түрлерін жасамайды. Ол сметаны тексеруге көмектеседі. Үйдің бір бөлігі ғана ашылса, басқарушы қай жұмыс қазірдің өзінде қажет екенін, қайсысы келесі кіреберіс берілгенде басталатынын және қандай сома көрсеткішке тәуелді екенін көреді. Құрылыс салушы мен алғашқы меншік иелері ойдан алынған жеңілдіктің орнына түсінікті бюджет алады.

«Үй жанданып кеткенше алғашқы үш айда ешкімге есеп шығармау керек» деген кеңес жылы естіледі, бірақ көбіне мердігерлер алдындағы қарызбен аяқталады. Лифт пен өрт жүйесіне сатылым үдегеннен кейін өткен күнмен қызмет көрсету мүмкін емес. Құрылыс салушы сатып алушыларға жеңілдік кезеңін бергісі келсе, олардың үлесін ашық шартпен төлей алады. Үй есептелген соманы, оның жабылатын көзін және қолдау аяқталатын күнді көруі керек.

Ерте кезеңдегі сметаны болашақ толық жүктемеге сай көтеруге де болмайды. Екінші кіреберіс жабық болып, жинаушы ол жерге бармаса, актілерде ашық аймаққа көрсетілгендей қызмет болмауы керек. Жартылай қоныстанған үйдің сметасы нақты конфигурацияны, көлемі түсінікті шарттарды және пайдалану өзгерген кезде құзыретті органның шешімімен жүйелі түзетуді талап етеді.

Есептеу тізілімі әр объектінің соңынан жүруі керек

Дұрыс есептеу адамның дербес шотынан емес, объект карточкасынан басталады. Адам ауысады, пәтер қалады. Жүйе сатып алушының телефон нөмірінің айналасында құрылса, алғашқы қайта сату, жобалық компанияның ауысуы немесе алаңды түзету қарыз тарихын байланысы жоқ жолдарға бөледі.

Ең аз жұмыс тізілімін мына өрістер картасы бойынша тексеруге болады:

• Объект үшін нөмір, түр, кіреберіс және пайдалы алаң тіркеледі. Бұл жоқ объектіге немесе қате алаңға есеп шығаруды болдырмайды.
• Құқық иесі үшін аты-жөні немесе заңды тұлға және сәйкестендіргіш жазылады. Шот меншік иесінің орнына жарнамалық брендке кетпейді.
• Құқықтың басталу күні тіркелген құжаттан алынады. Сатып алушыға міндеті пайда болмай тұрып төлем берілмейді.
• Құқықтың аяқталуы келесі меншік иесіне ауысқан күнмен байланысады. Бұл сатушы мен сатып алушыға қос есеп шығаруды тоқтатады.
• Жарна түрі бөлек белгіленеді: ағымдағы, жинақ, нысаналы, тұрақ немесе қойма төлемі. Мақсаты бөлек ақша араласпайды.

Мөлшерлеме негізі үшін хаттама, смета және жергілікті ең төменгі мөлшер сақталады, әйтпесе тарифті тексеру мүмкін емес. Өзгерістер тарихынан жазбаны кім, қашан және қандай құжатпен түзеткені көрінеді, сондықтан қарыз ізсіз өзгермейді.

Үй пайдалануға берілгеннен кейін объектінің жауапты төлеушісі жоқ кезең болмауы және бір жарна түрі бойынша бір кезеңге екі төлеуші қатар тұрмауы керек. Бұл деректер тұтастығының қарапайым тексеруі. Осындай үзілісі бар есеп квитанция шығарылғанға дейін түзетуге қайтарылуы қажет.

Тіркеу күніне ерекше назар керек. Сату менеджері мәміленің аяқталып келе жатқанын бәрінен ерте білуі мүмкін, бірақ оның «сатылды» мәртебесі туындаған құқыққа тең емес. Тізілімді ай сайын жабар алдында тіркеу растамасын алып, құжат деректемелерін сақтау керек. Дерек квитанция шыққаннан кейін келсе, бастапқы есептеу мен өзгеріс себебі көрініп тұруы үшін түзету жеке жазбамен жүргізіледі.

Алаңды да жарнама кітапшасынан алуға болмайды. Есепке тиісті объектінің заңды және техникалық тұрғыда расталған пайдалы алаңы қолданылады. Өлшеуден кейін ол жобалық алаңнан өзгеше болуы мүмкін. Алаң өзгерісінің күні мен құжаты болуы керек, әйтпесе бухгалтерия өткен айларды түсінікті негізсіз қайта есептейді.

Тұрақ орындары мен қоймалар пәтермен бірге сатылса да, жеке объект ретінде жүргізіледі. Олардың жарна тәртібі бөлек, ал құқықтың ауысу күні пәтермен сәйкес келмеуі мүмкін. Біріктірілген бір жол алғашқы дауға дейін ыңғайлы, одан кейін қарыздың қай бөлігі неге қатысты екенін дәлелдеу мүмкін болмайды.

Мөлшерлемені сату бөлімінің уәдесі емес, смета бекітеді

Төлеушінің заңды болуы заңсыз мөлшерлемені түземейді. Ағымдағы жарналар жиналыстың құзыреті шегінде қабылданған шешімдер бойынша белгіленеді және пәтердің пайдалы алаңына немесе тұрғын емес үй-жайдың алаңына сай есептеледі. Мөлшері белгіленген әдістеме бойынша тиісті жергілікті өкілді орган бекіткен кондоминиум объектісін басқару жарнасының ең төменгі мөлшерінен кем болмауы керек.

2025 жылы Өнеркәсіп және құрылыс министрінің бұйрығымен жаңартылған жылдық сметаны есептеу әдістемесі басқару шығындары мен ағымдағы жарналардың мақсатын ажыратады. Бұл есепті тәртіпке келтіреді: алдымен нақты жұмыстар, көлемдер мен бағалар тізіледі, содан кейін төлем мөлшері шығады. Сату бөлімі әдемі мөлшерлеме уәде беріп, бухгалтерге қызметтерді соған сыйғызуды тапсырған кері есеп тапшылыққа немесе жалған актілерге әкеледі.

Басқарушы компания өз қызметінің бағасы мен үй жарнасын ажыратуы керек. Басқару шартының бағасы сметаның негізіне кіреді, бірақ меншік иелерінің ақшасы ағымдағы жөндеу, өрт қауіпсіздігі және ортақ мүліктің коммуналдық қызметтері сияқты заңда белгіленген шығындарды да жабады. Сметасы ашылмаған бір ғана «сервис» коммерциялық жолы меншік иелеріне ақшаның мақсатын тексеруге кедергі болады.

Жаңа үйде шешім қабылдау тәртібі кейде өтпелі кезеңге түседі: объектілердің бір бөлігі әлі құрылыс салушыда, алғашқы меншік иелері құқықтарын енді тіркеп жатыр, басқару нысаны құрылуда, ал қызмет көрсету басталып кеткен. Бұл жоба директорының бұйрығымен мерзімсіз тариф шығаруға негіз емес. Шығынның уақытша негізін құжаттап, қолданыстағы қағида бойынша жиналыс өткізіп, смета мен мөлшерлемені бекіту, содан кейін оларды құрылыс салушыны қоса барлық меншік иесіне таңдамай қолдану керек.

Қосымша шығындарды әдеттегі басқару төлемі ретінде жасыруға болмайды. Шығын бекітілген сметаға кірмесе және заң жиналыс шешімін талап етсе, басқарушы бұл шешімді есептеуге дейін алады. Нысаналы жарна хаттамасынан мақсат, мөлшер, мерзім және төлем тәртібі түсінікті болуы керек. Квитанциядағы «басқа шығындар» деген сөз шешімді алмастырмайды.

Сату-сатып алу шартындағы қызмет көрсетудің төмен бағасы туралы уәдені меншік иелерінің кейінгі шешімдерімен және міндетті ең төменгі мөлшермен салыстыру керек. Сату бөлімі жиналысты заңды құзыретінен мәңгі айыра алмайды. Құрылыс салушы сатып алушыға уәде еткен экономиканы сақтағысы келсе, айырманы үйді бекітілген және іс жүзінде қажет бюджеттен төмен жұмыс істеуге мәжбүрлемей, өз өтемі ретінде рәсімдеуі керек.

Бір есепте сатылмаған алаңның қайда кеткені көрінеді

Пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңы 10 000 шаршы метр болатын шартты үйді алайық. Есепті айдың соңында сатып алушылардың құқығы 6 000 шаршы метрге тіркелген, ал 4 000 шаршы метр құрылыс салушының жобалық компаниясында қалған. Жиналыс ағымдағы жарнаны бір шаршы метрге айына 120 теңге мөлшерінде заңды түрде белгіледі. Бұл оқу мысалы, ұсынылатын тариф емес.

Жалпы есептеу 1 200 000 теңге болады. Сатып алушыларға жиынтығында 720 000 теңге, әрқайсысына өз объектісінің алаңы бойынша есептеледі. Құрылыс салушыға сатылмаған қор үшін 480 000 теңге есептеледі. Бухгалтер бүкіл бюджетті сатылған 6 000 шаршы метрге ғана бөлсе, сатып алушылардың нақты мөлшерлемесі 200 теңгеге дейін өседі. Басқа біреудің бос алаңы алғашқы тұрғындардың квитанциясына осылай байқатпай түседі.

Енді алаңы 60 шаршы метр пәтерге құқық айдың ортасында құрылыс салушыдан сатып алушыға өтті деп есептейік. Заң жарналардың ай сайын төленетінін және төлем мерзімі келесі айдың жиырма бесіне дейін екенін белгілейді, бірақ есепті кезең ішінде меншік иесі ауысса, есеп рәсімі құқық белгілейтін құжаттар мен шарт талаптарын ескеріп, осы айдың сомасы қалай бөлінетінін алдын ала анықтауы керек. Толық соманы екі тарапқа да әдепкі тәртіппен шығаруға болмайды.

Іс жүзінде бәріне ортақ әрі ашық тәртіп қолданылады: төлем белгіленген есеп күніндегі меншік иесіне жатқызылады немесе мұндай бөлу бекітіліп, құжаттарға сәйкес келсе, иелік еткен күндерге бөлінеді. Ыңғайлы нұсқаны кейін таңдау емес, барлық ауысуға бір рәсім қолдану, оны есепте көрсету және айдың жалпы сомасын өзгертпеу маңызды. 60 шаршы метр пәтердің бір айлық ағымдағы жарнасы 120 теңге мөлшерлемемен 7 200 теңге болып қалуы керек, 14 400 теңгеге айналмауы тиіс.

Жинақ және нысаналы жарналар бөлек есептеледі. Олардың мақсаты басқа, ал нысаналы жарнаның жиналыс шешімімен белгіленген өз мерзімі болуы мүмкін. Түскен жалпы соманы негізсіз басқарушыға ыңғайлы бапқа бірінші бағыттауға болмайды, әсіресе бұл күрделі жөндеуге арналған жинақ бойынша кешіктіруді жасыратын болса.

Есептен кейін мына салыстыру пайдалы: тұрақ пен қоймаға арналған бөлек қағидаларды ескергенде, барлық объект бойынша есептеу сомасы мөлшерлеменің толық алаң базасына көбейтіндісіне тең; құрылыс салушының үлесі есепті кезеңде өзі иеленген объектілер сомасына тең; түзетулердің құжаты бар; бір объект қайталанбаған. Бұл арифметика үйде кім тұрып жатқаны туралы ұзақ даудан көбірек қате табады.

Үйді беру мен пәтерді беру үшін бөлек актілер керек

Пәтерді сатып алушыға беру үй құжаттамасын басқару органына немесе субъектісіне беруді алмастырмайды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заң құрылыс салушыға басқару нысаны немесе субъектісі таңдалғаннан кейін жобалық, атқарушылық және техникалық құжаттаманы, қосымшалары бар қабылдау актісінің көшірмесін, жер құжаттарын және жабдық паспорттарын акт бойынша беруді міндеттейді. Актіге ортақ мүліктің түгендеу тізбесі қоса беріледі.

Бұл жинақсыз басқарушы жүйелердің шекарасын, кепілдік шарттарын және жабдық құрамын түсінбей тұрып қаржылық міндетті қабылдайды. Салдары таныс: мердігер толық көлемге қызмет көрсетпейді, апат кезінде паспорттың жоқтығы анықталады, құрылыс салушы ауызша берілгенін айтады, ал шығынды тұрғындардан жаңа жинаумен жабуға тырысады. Түгендеу актісі мұрағат үшін емес, әр шартты үйдің нақты мүлкімен байланыстыру үшін қажет.

Қаржылық беру бөлек рәсімделеді. Басқарушы тарап ауысқан күні ағымдағы және жинақ шоттарындағы қалдық, әр объект бойынша есептеулер, төлемдер, қарыздар, аванстар, жеткізушілер алдындағы жабылмаған міндеттемелер және даулы сомалар тіркеледі. Қорытынды сандар банк көшірмелерімен және бастапқы құжаттармен сәйкес болуы керек. Пәтерлер тізімінсіз берілген «құрылыс салушының қарызы» деген жалпы жол кезең мен алаңды тексеруге мүмкіндік бермейді.

Кепілдік ақауларын әдеттегі күтіп-ұстаумен араластыруға болмайды. Құрылыс салушы құрылыс кемшілігін жоюға міндетті болса, басқарушы ақауды тіркеп, талап жіберіп, кепілдік жұмысын жүргізеді. Ол қайта жасалатын жұмысты ағымдағы жарнадан төлеп, кейін оны қалыпты пайдалану деп түсіндірмеуі керек. Бірақ ақау туралы даудың өзі меншік иесіне барлық заңды жарнаны төлеуді тоқтатуға құқық бермейді: кепілдік талабы мен күтіп-ұстау міндеті қатар жүреді.

Пәтер берілгенде сатып алушы жарнамалық жадынама емес, өз объектісі бойынша нақты үзінді алуы керек: есептеу басталған күн, алаң, жарна түрлері, мөлшерлеме, шешім негізі және құқық ауысқан күндегі есеп айырысу жағдайы. Сатушының алдыңғы кезеңнен қарызы болса, ол жаңа меншік иесінің дербес шотына ізсіз көшпеуі керек. Нақты қарызға кім жауап беретіні міндет кезеңі, мәміле құжаттары және заң бойынша анықталады.

Өндіріп алу дәлелденетін квитанциядан басталады

Есептеуді бір бетте түсіндіру мүмкін болмаса, қарызды дұрыс өндіру де мүмкін емес. Әр талап үшін басқарушыға расталған меншік иесі, объект пен алаң, мөлшерлеменің қолданыстағы негізі, кезең, жарна түрлері бойынша бөлініс, төлемдер мен түзетулер тарихы қажет. Сату бөлімінің кестесінен алынған экран суреті бұл жинақты алмастырмайды.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның қолданыстағы редакциясы бойынша меншік иелері ағымдағы және жинақ жарналарын, сондай-ақ тұрақ орындары мен қоймаларға қатысты төлемдерді есепті айдан кейінгі айдың жиырма бесін қоса алғанға дейін төлейді. Кешіктірілген жағдайда келесі күннен бастап заңнамаға сай өсімпұл есептеледі. Заңда көзделген жарналар бойынша берешек өтелмесе, МИБ төрағасы немесе басқару субъектісі белгіленген төлем күнінен екі ай өткен соң нотариусқа немесе сотқа жүгіне алады.

Бұл мүмкіндік қате дерекпен автоматты өндіріп алуды ақтамайды. Талап жіберілгенге дейін төрт мәселені тексеру керек:

1. Борышкердің құқығы даулы кезеңде тіркелген.
2. Мөлшерлеме мен жарна түрі хаттамамен, сметамен және қолданылатын қағидалармен расталған.
3. Төлемдер мен түзетулер дұрыс объектіге жазылған.
4. Талапқа алдыңғы меншік иесінің қарызы немесе құрылыс салушыға қатар берілген шот кірмеген.

Талап хабарламасы есепті түсіндіріп, қате туралы өтініш беру жолын көрсетуі керек. Қарсылық қарыз жоғалды дегенді білдірмейді, бірақ құжатты тексеруді бастайды. Тізілім құқық ауысқан күннен қателессе, қате соманы нотариус алдында қорғап, үйдің бүкіл есебіне деген сенімді жоғалтқаннан гөрі есепті ертерек түзеткен дұрыс.

Кешенді беру кезінде қатынасты қиындатпау үшін құрылыс салушының дебиторлық берешегін жасыруға болмайды. Бұл серіктестер арасындағы ішкі жеңілдік емес, үйдің ақшасы. Есепте жеке деректер талаптарын сақтап, рұқсат етілген егжей-тегжеймен басқа меншік иелеріне қолданылатын қағида бойынша есептелген, төленген және кешіктірілген сома көрсетіледі.

Жұмысқа дайындау алғашқы кілт берілгенге дейін басталады

Жаңа үйдегі есептеуді квитанцияға алғашқы шағым түскеннен кейін емес, объект пайдалануға беріліп, пәтерлер жаппай тіркелгенге дейін дайындау керек. Бұл кезеңде объектілер құрамы, жобалық алаңдар, сатылмаған қордың иесі және негізгі пайдалану шарттары белгілі болады. Кейін тізілімге жүйелі түрде енгізілетін құқықтың расталған өзгерістері ғана әлі жоқ.

Жұмыс реті бес әрекеттен тұрады:

1. Қабылдау актісі тіркелген күнді және бастапқыда әр объектіге иелік еткен заңды тұлғаны белгілеу.
2. Пәтерлер, үй-жайлар, тұрақтар мен қоймалардың кадастрлық және техникалық деректерін жинап, бөлек объектілерді бір жолға біріктірмеу.
3. Есептеу шығарылғанға дейін сметаны, мөлшерлеме негізін, банк шоттарын және үйге ортақ қызмет шарттарын рәсімдеу.
4. Құқық ауысуын тіркеу туралы дерек алу және есепті айды жабу тәртібін белгілеу.
5. Ай сайын толық алаңды, есептеулерді, төлемдерді және құрылыс салушының берешегін үй есебімен салыстыру.

Бірнеше кезегі бар кешеннің тізілімінде пайдалану шекарасы да қажет. Пайдалануға берілген кезек заңды және техникалық тұрғыда пайдалануға өтпеген бөліктің құрылысына немесе күтіміне төлемеуі керек, бірақ кезектерге ортақ жүйелер шығыны құжатпен бөлінуі қажет. Бұл жерде тұрғын үй кешенінің атауына біртұтас объект сияқты қарауға болмайды. Мәселені кондоминиумның тіркелген құрамы, жобалық байланыстар, баланстық және пайдалану жауапкершілігінің шекаралары мен жеткізуші шарттары шешеді.

QABAT кондоминиум тізілімін алаңдармен және үлестермен, есептеулермен, борышкерлермен және есептілікпен байланыстырады, сондықтан меншік иесінің ауысуы сату бөлімінің бөлек кестесінде қалмауы керек. МИБ пен алғашқы тұрғындар үшін көрінетін із ерекше маңызды: иені кім өзгертті, қандай құжат негіз болды және бұл квитанцияға қалай әсер етті.

Үй дұрыс басқару үшін толық қоныстануды күтуге міндетті емес. Алғашқы есепті кезеңнен бастап әр алаң бойынша толық төлеуші болуы керек: алдымен құрылыс салушы, содан кейін тіркелген сатып алушы. Тізілім осы үздіксіз тізбекті көрсете алмаса, квитанция үлгісі дайын болса да, есептеу шығаруға әлі ерте.