30-ға 70 ережесі үйді күтіп ұстауды қорғайды

30-ға 70 ережесі тұрғындарды да, жарнаның өзін де шектемейді. Ол жылдық сметаның құрылымын шектейді: кондоминиум объектісін басқаруға 30 пайыздан артық, ал ортақ мүлікті күтіп ұстауға 70 пайыздан кем қаражат жоспарлауға болмайды. Болашақ күрделі жөндеуге жиналатын ақша бұл арақатынасқа мүлде кірмейді. Ол бөлек жинақ жарнасы ретінде жинақ шотына түседі.

Осы екі тетік шатастырылғанда қауіпті сметалар пайда болады. Бір жолда жалақы мен банк қызметтерін «күтіп ұстау» деп көрсетеді, екінші жолда жинақ ақшамен тазалық жұмысын немесе апатты жабады, соңында меншік иелеріне бөлінбеген жалпы қалдықты көрсетеді. Жалпы сома тиынына дейін сәйкес келуі мүмкін, бірақ ақшаның нысаналы мақсаты бұзылып қойған. МИБ төрағасы немесе басқарушы компания үшін бұл бухгалтерлік ұсақ-түйек емес: есептен шығару заңды ма, соны төлемнің мақсаты, жиналыс шешімі және банктегі із айқындайды.

30-ға 70 ережесі екі шотты емес, сметаны бөледі

30-ға 70 ережесі кондоминиум объектісін басқару шығындарының жылдық сметасындағы базалық шығын үлесіне қолданылады. Бұл барлық түсімнің 30 пайызын ағымдағы шотта қалдырып, 70 пайызын автоматты түрде жинаққа аудару керек деген сөз емес.

Норма Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің міндетін атқарушының 2020 жылғы 30 наурыздағы № 166 бұйрығымен бекітілген кондоминиум объектісін басқару шығындарының жылдық сметасын есептеу әдістемесінің 21-тармағында жазылған. Қолданыстағы редакцияда талап анық берілген:

• ортақ мүлікті күтіп ұстауды қоспағанда, кондоминиум объектісін басқаруға 30 пайыздан артық жұмсалмайды;
• кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстауға кемінде 70 пайыз жұмсалады.

«Артық емес» пен «кемінде» сөздерінің мағынасы бөлек. Басқару бөлігін белгіленген шектен асыруға болмайды. Үйге қажет болса, күтіп ұстауға 72, 80 немесе 90 пайыз жоспарлауға болады. Норма әкімшілікке дәл 30 пайыз, жұмысқа дәл 70 пайыз жұмсауды талап етпейді. 24/76 арақатынасы бар смета ережеге сай, ал әдеттегі модельдегі 35/65 сметасы талапқа сай емес.

Пайыз әр түбіртек, ай немесе банк операциясы бойынша емес, бүкіл жылдық смета ішінде есептеледі. Қаңтарда үй жылдық сақтандыруды төлеп, сол айдағы басқару шығынының үлесі жоғары көрінсе, бұл өздігінен бұзушылықты дәлелдемейді. Бекітілген жылдық жоспар мен есепті кезеңдегі сметаның орындалуын тексеру керек. Әйтпесе маусымдық төлемдер қате көрініс береді.

Контекстен тыс жиі айтылатын арнайы ереже бар. Сол Әдістеменің 22-тармағы өз бетінше басқару кезінде басқару үлесін 40 пайызға дейін, ал күтіп ұстау үлесін 60 пайызға дейін белгілеуге мүмкіндік береді. Бұл кез келген төрағаға сметаны 40/60 деп қайта жазуға берілген рұқсат емес. Әуелі үй мен таңдалған жұмыс үлгісі Әдістемеде аталған өз бетінше басқару жағдайына жата ма, соны анықтап, қолданылатын негізді смета материалдарында көрсету керек. Ерекшелікті «өзіміз басқарамыз» деген бір жолмен қолдану қауіпті.

2025-2026 жылдардағы реформадан кейін меншік иелері МИБ немесе тікелей бірлесіп басқаруды таңдайды, ал басқару субъектісі шартпен не хаттама бойынша жұмыс істейтін басқарушы компания немесе ПИК бола алады. Орындаушының атауы смета құрылымына қойылатын талапты жоймайды. Әр үйдің шығындары, шешімдері мен шоттары бөлек қалуға тиіс.

Отыз пайыз басқаруды ұйымдастыруға жұмсалады

30 пайызға дейінгі үлеске үйді ортақ мүлік ретінде басқаруға қажет, бірақ баспалдақты жумайтын, сорғыға қызмет көрсетпейтін және шатырды жөндемейтін жұмыс кіреді. Бұл сметаның әкімшілік бөлігі.

Оған әдетте басқару қызметін атқаратын адамдардың сыйақысы немесе еңбекақысы, соған байланысты салықтар мен міндетті аударымдар, бухгалтерлік сүйемелдеу, төлемдерді өңдеу, банк қызметтері, түбіртектер мен есептерді басып шығару, қызметкерлерді міндетті сақтандыру жатады. Әдістеме берешекті мәжбүрлеп өндіріп алуға жұмсалатын шығындарды, оның ішінде нотариус пен пошта қызметтерін, мемлекеттік бажды және өндіруге қатысты құжатпен расталған өзге шығындарды да осы бөлікке жатқызады.

Басқарушы компания өз қызметінің құнын шарт пен смета оның құрамын түсінуге мүмкіндік берсе ғана қоса алады. «Басқару қызметтері - 3 600 000 теңге» деген есепсіз жол меншік иелеріне шекті тексеруге көмектеспейді. Бұл бағаның ішінде диспетчер, инженерлік тексеру, бухгалтерия және тазалық жұмысы болуы мүмкін. Алғашқы қызметтердің нақты функциясын жіктеу қажет, ал тазалық күтіп ұстауға жатады. Мердігердің бір шоты барлық жұмысты басқару қызметіне айналдырмайды.

Жалақы да лауазым атауына қарап жіктелмейді. Бухгалтер есептеу мен есептілікті жүргізеді, сондықтан оның жұмысы басқаруға жатады. Слесарь үйге ортақ жүйеге қызмет көрсетеді, сондықтан екі адам да МИБ штатында тұрса да, оның жұмысы күтіп ұстауға жатады. Бір қызметкер бірнеше міндетті қатар атқарса, сметада құнын бөлудің негізді әрі жазылған тәсілі болуы керек. Жалақының бәрін ыңғайлы санатқа жаза салуға болмайды.

Ноутбук, кеңсе тауарлары немесе бағдарламалық қолжетімділік төрағаға қажет болғаны үшін ғана рұқсат етілген шығынға айналмайды. Алдымен шығын үйді басқаруға қатысты болуы, сметада көзделуі және құжаттармен расталуы керек. Содан кейін ол 30 пайыздық шек бойынша тексеріледі. Төрағаның жеке техникасы, өкілдік шығындар, басшының өз айыппұлдары және кондоминиум объектісіне қатысы жоқ төлемдер «әкімшілік» деген сөз арқылы заңды мақсат алмайды.

Шекті мердігер арқылы айналып өтуге болмайды. Егер МИБ бір бағаға бухгалтерия жүргізетін, өтініш қабылдайтын және инженерлік желілерге қызмет көрсететін компаниямен шарт жасаса, смета құнын басқару мен күтіп ұстауға бөліп көрсетуі қажет. Әйтпесе ережені тексеру мүмкін болмайды, ал меншік иелері ақшаның қаншасы үйге, қаншасы оны әкімшілендіруге кеткенін түсінбейді.

Бұл шек басқару еңбегін маңызы аз деп санау үшін қойылмаған. Ол аппаратқа үйдің жарамды күйіне жиналған ақшаны түгел жұмсауға жол бермейді. Жақсы бухгалтер мен білікті басқарушыға ақы төлеу керек, бірақ үй оларды міндетті тексерулерден, тазалықтан және ағымдағы жөндеуден бас тарту есебінен қаржыландыра алмайды.

Жетпіс пайыз ортақ мүлікке жұмыс істеуге тиіс

Кемінде 70 пайыздық үлес ортақ мүліктің физикалық күйіне және оны қауіпсіз пайдалануға арналған. Бұл меншік иелері бірге иеленетін конструкцияларға, ортақ пайдаланылатын орындарға, инженерлік жүйелерге, жабдыққа және кондоминиум құрамындағы үй маңындағы аумаққа жұмсалатын ақша.

Кондоминиум объектісін басқару қағидалары мен ортақ мүлікті күтіп ұстау қағидалары тәжірибелік бағыт береді. Сметаның осы бөлігіне ортақ орындарды санитарлық күтіп ұстау, жылу, сумен жабдықтау, су бұру, электрмен жабдықтау, газ және желдету үйге ортақ жүйелеріне техникалық қызмет көрсету мен апатты оқшаулау кіреді. Тексерулер, үйді маусымға дайындау, жабдыққа қызмет көрсету, дератизация, дезинсекция және дезинфекция, аумақты тазалау, ағымдағы жөндеу де осында.

Ортақ мүлік тұтынған коммуналдық қызметтер ағымдағы шоттан төленеді. Заң мұндай қызметтердің ақысын ағымдағы жөндеу және өрт қауіпсіздігімен бірге ағымдағы жарналарға тікелей жатқызады. Баспалдақ алаңдарын жарықтандыратын электр энергиясы, үйге ортақ сорғының жұмысы немесе ортақ орындарды күтіп ұстауға жұмсалған су жеке пәтердің шығынына айналмайды. Бірақ қолданылатын жағдайда түбіртек пен есепте үйге ортақ есептеу құралдарының көрсеткіші және тұтыну көлемі болуы керек.

Күзет, бейнебақылау, домофон немесе абаттандыру бөлек тексеруді қажет етеді. Жабдық пен жұмыс ортақ мүлікке жата ма, жылдық сметада қарастырылған ба және шығын қосымша болса, меншік иелерінің шешімі бар ма, соны анықтау керек. Қызметтің тұрғындар арасында танымал болуы жиналыстың құзыретті шешімін алмастырмайды. Керісінше, жолдың даулы атауы құжаттар оның күтіп ұстауға және бекітілген жұмыс көлеміне байланысын көрсетсе, шығынды заңсыз етпейді.

Жетпіс пайызды 31 желтоқсанға дейін қандай жолмен болса да «игеру» керек емес. Мердігер жұмысты орындамаса немесе баға төмен болса, үнемделген ақшаны асығыс сыйақыға, жиһазға не бөтен қызметке жұмсауға болмайды. Қалдық үйдің ақшасы болып қалады. Оны жаңа шығынға бағыттау үшін сметаны, жиналыстың құзыретін және өзгеріс енгізу тәртібін тексеру қажет. Жылдық пайызды төлемнің атауын кейін өзгерту арқылы сақтап қалуға болмайды.

Ең жиі кездесетін ауыстыру сенімді көрінеді: басқарушы компания «үйді техникалық сүйемелдеу» деп жазып, бүкіл шартты сол жерге жатқызады. Қосымшаны қарағанда бағаның көп бөлігі колл-орталыққа, бухгалтерияға және кеңсеге кететіні белгілі болады. Жол атауы мәселені шешпейді. Оны шарттың мәні, актілер, штаттық функциялар және нақты нәтиже шешеді.

Жинақ 30-ға 70 арақатынасынан тыс тұрады

Жинақ жарнасы ағымдағы басқарудың жылдық сметасындағы 30 пайызға да, 70 пайызға да кірмейді. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң ағымдағы, жинақ және нысаналы жарналарды бөледі, ал жинақ үшін жинақ шотын талап етеді.

34-1-бап бойынша меншік иелері болашақ күрделі жөндеуге ай сайын жинақ жарнасын төлейді. Ең төменгі мөлшер ауданға байланыстырылған және пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, тұрақ орнының немесе қойманың пайдалы алаңының бір шаршы метріне кемінде 0,005 еселенген АЕК болады. Жиналыс жоғары мөлшер белгілей алады, бірақ міндетті ең төменгі соманы ерікті төлемге айналдыра алмайды.

Бұл соманың мақсаты тар. Жинақ шотындағы ақшаны ортақ мүлікті күрделі жөндеуге, оның ішінде осындай жөндеуге алынған тұрғын үй қарызын өтеуге ғана талап етуге болады. Есептен шығару үшін жиналыс шешімі қажет. Күрделі жөндеудің өзі, оның сметасын бекіту және жиналған ақшаны жұмсау туралы шешім жиналыстың құзыретіне жатады.

Сондықтан жинақ шотынан мыналарды төлеуге болмайды:

• төрағаның, бухгалтердің немесе басқарушы компанияның жалақысын;
• тазалықты, шығыс материалдарын және күнделікті қызмет көрсетуді;
• ағымдағы жөндеу мен үйдің тұрақты коммуналдық төлемдерін;
• берешекті өндіріп алуды, ағымдағы жұмыстың банк комиссиясын немесе басшының айыппұлын;
• құжат бойынша күрделі жөндеуге жатпайтын жұмыс авансын.

Апаттың өзі де шоттың мақсатын жоймайды. Құбырдың жарылған бөлігін дереу ауыстыру қажет болса, үй әуелі жұмыстың сипатын анықтайды. Жұмыс қабілетін жергілікті қалпына келтіру әдетте ағымдағы жөндеуге немесе апаттық қызмет көрсетуге жатады және ағымдағы бөліктен не заңды жиналған нысаналы жарнадан төленеді. Зақым жүйені күрделі ауыстыруды талап етсе, күрделі жөндеуге арналған құжаттар, шешім және смета қажет. Шұғылдық әрекет жылдамдығын түсіндіреді, бірақ ақшаны кез келген қоржыннан алуға рұқсат бермейді.

Нысаналы жарнаны да жинақ жарнасымен шатастыруға болмайды. Жиналыс оны жылдық сметада жоқ қосымша жұмыстар мен іс-шараларға белгілеп, мөлшерін, мерзімін және шарттарын айқындайды. Нысаналы ақша ағымдағы шотқа түседі, бірақ өзі жиналған шешіммен байланысын сақтайды. Ақшаның бір банк шотында жатуы оны шешімдер арасында ауыстыру құқығын бермейді.

Сол себепті «шоттардағы қалдық» деген бір жолы бар есеп пайдасыз. Меншік иесі ағымдағы және жинақ шоттарын, жарна түрлері бойынша түсімдерді, нысаналы жинақтарды және бекітілген баптар бойынша шығынды бөлек көруге тиіс. Банк қалдығы қанша ақша бар деген сұраққа жауап береді. Оның қаншасын нақты жұмысқа жұмсауға болатынын көрсетпейді.

Ағымдағы және күрделі жөндеу бағамен емес, жұмыспен ажыратылады

Жөндеу түрін баға анықтамайды. Апаттық арматураны жергілікті ауыстыру қымбат болса да ағымдағы жөндеу болып қалуы мүмкін, ал жобаның салыстырмалы арзан кезеңі конструктивтік элементтің немесе жүйенің ресурсын қалпына келтірсе, күрделі жөндеуге жатуы мүмкін.

Ортақ мүлікті күтіп ұстау қағидалары ағымдағы жөндеуді бөлшектердің шектеулі жиынтығын ауыстыру немесе қалпына келтіру арқылы жарамдылықты не жұмыс қабілетін қайтарумен және ресурсты ішінара қалпына келтірумен байланыстырады. Күрделі жөндеу ғимараттың, конструкцияның немесе инженерлік жүйенің ресурсын қалпына келтіреді және қажет болса конструктивтік элементтер мен жабдықты ауыстырып, пайдалану көрсеткіштерін өзгертеді. Іс жүзінде шекараны ақау актісі, техникалық тексеру, жобалық шешім, смета және шарттың мәні растайды.

Жергілікті зақымнан кейін кіреберіс қабырғасын бояу, бірнеше шамды ауыстыру, қосылған жердегі ағып кетуді тоқтату және есікті реттеу әдетте ағымдағы күтіп ұстауға немесе жөндеуге жатады. Шатыр жабынын, лифт жабдығын, магистральдық жүйені толық ауыстыру немесе тірек конструкцияларды қалпына келтіру күрделі жөндеуге жақын. «Толық» деген сөздің өзі ештеңені дәлелдемейді, бірақ араласу ауқымы мен ресурстың қалпына келуі дұрыс бағыт береді.

Төраға күрделі жұмыстың техникалық санатын мердігердің коммерциялық ұсынысына қарап өзі белгілемеуі керек. Мердігер жұмысты сатуға мүдделі және оны төлеуге ыңғайлы етіп атауы мүмкін. Үй мүліктің түгендеу тізіміне, қарап-тексеру актісіне, ақау актісіне және қажет болғанда жобалау-сметалық құжаттамаға сүйенуге тиіс. Бұл үйді бұрынғы ПИК-тен немесе уақытша басқарушы компаниядан қабылдағанда ерекше қажет: ескі шарттарда техникалық мазмұны жоқ атаулар жиі кездеседі.

Қарапайым тексеру бар. Егер жұмыс негізгі жүйе ресурсын қалпына келтірмей, үйдің жарамдылығын сақтаса немесе жергілікті түрде қайтарса, бұл ағымдағы жөндеудің белгісі. Егер жұмыс елеулі конструктивтік элементті немесе жүйені жаңа пайдалану кезеңіне ауыстырса не қалпына келтірсе, бұл күрделі жөндеудің белгісі. Тексеру құрылыс нормалары мен маман қорытындысын алмастырмайды, бірақ тазалықты жөндеу деп, ал күрделі ауыстыруды ағымдағы қызмет деп өткізген сметаны тез табады.

Жіктеудегі қате бірден екі тетікке соғады. Ағымдағы шығын 70 пайыздық бөлікті жасанды түрде өсіруі мүмкін, ал іс жүзінде ақша жиналыс шешімінсіз ірі жобаға кеткен болады. Кері қате жинақты күнделікті қызметке жұмсап, шатыр, қасбет немесе лифт шынымен қажет болғанда үйді қорсыз қалдырады.

Жарна мөлшері қате арақатынасты түзетпейді

Жоғары немесе төмен тариф 30-ға 70 ережесін жоймайды. Алдымен меншік иелері жылдық шығынның негізделген көлемін анықтайды, содан кейін смета құрылымын тексеріп, ағымдағы жарнаны пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңына сай есептейді.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 34-1-бабы ағымдағы жарнаны жергілікті өкілді орган бекіткен ең төменгі мөлшерден төмен белгілеуге тыйым салады. Бұл минимум міндетті жұмыстар мен қызметтер және кемінде үш коммерциялық ұсыныс негізінде бөлек Әдістеме бойынша есептеледі. Бұрынғы жиналыс мөлшерлемені жергілікті минимумнан төмен бекітсе немесе мүлде шешім қабылдамаса, бекітілген ең төменгі мөлшер қолданылады.

Минимум әр үй бірдей сомамен өмір сүруге тиіс дегенді білдірмейді. Екі ғимараттың ауданы, жасы, лифтілері, инженерлік жүйелері, аумағы, шатырының күйі және қызмет көрсету тәртібі әртүрлі. Есеп нақты қажеттілікті көрсетсе, жиналыс жоғары ағымдағы жарнаны бекіте алады. Бірақ қосымша ақша әкімшілік үлесті рұқсат етілген шектен көтеруге құқық бермейді.

Кейде басқарушы өз сыйақысы 30 пайызға сыймағаны үшін ғана тарифті көтеруді ұсынады. Мұндай есеп Әдістеменің логикасын кері аударады. Смета үйдің міндетті жұмысынан, мердігер бағасынан, шарттық міндеттерден және ортақ мүлік жағдайынан басталады. Басқару бағасы негізделген бюджетке сыюы керек, бюджет басқарушыға қажет санға дейін өсірілмеуге тиіс.

Кері жағдай да дұрыс емес. Меншік иелері жиналыста жарнаны азайтып, жалақы мен бухгалтерияны сақтайды да, тазалықты, тексеруді және апаттық қызметті қысқартады. Қағазда әкімшілік жолдар өспегенмен, олардың азайған сметадағы үлесі 30 пайыздан асып, күтіп ұстау 70 пайыздан төмендейді. Жиналыс шешімі мұндай құрылымды заңды етпейді, өйткені жиналыс құзыреті заң мен Әдістеме шегінде қолданылады.

Ортақ мүліктің бір бөлігін жалға беруден түскен кіріс бөлек есепті қажет етеді. Жалдау ақысы үйдің ағымдағы шотына түсіп, есепте бөлек жолмен көрсетіледі. Меншік иелері бұл ақшаның заңды бағытын анықтайды, бірақ жалдау кірісі басқару шығындарын жасыруға немесе әр үйдің қаражатын араластыруға рұқсат бермейді. Қай кіріс меншік иелерінің жүктемесін азайтып, қандай жұмысты қаржыландырғаны смета мен есептен көрінуі керек.

Меншік иелерінің берешегі де арақатынасты өзгертпейді. 12 миллион теңге есептеліп, 9 миллионы ғана жиналса, төраға алдымен әкімшілікке толық төлеп, үйді міндетті күтімсіз қалдыру құқығын алмайды. Төлем күнтізбесі қауіпсіздікті, шарт мерзімдерін және қолжетімді қалдықты ескеруі керек, ал борышкерлермен жұмыс басқаруға жатады. Бекітілген сметаны орындау мүмкін болмай қалса, мәселе сандарымен бірге жиналысқа қайтарылады, кассалық алшақтық қайта жіктеумен жасырылмайды.

Жаңа кешенді беретін құрылыс салушы үшін пайыздық тексеру ортақ мүлік құрамын дұрыс анықтаудан басталады. Алаңдар, жабдық, кепілдік міндеттемелер және жауапкершілік шекарасы анықталмайынша, смета жорамалға сүйенеді. Құрылыс ақауларын жою шығынын тексермей меншік иелерінің ағымдағы жарнасына жүктеуге болмайды: алдымен міндетті тұлғаны анықтап, талап қою құжаттарын сақтау қажет.

Уақытша басқарушыдан үй қабылдайтын басқарушы компанияға да осы тәсіл керек. Өтпелі кезеңнің құны, жаңа диспетчерлік қызмет және құжаттарды қалпына келтіру бірінші жылғы басқару жүктемесін арттыруы мүмкін, бірақ шек жоғалмайды. Бір реттік қосымша шығындар ашық есепті талап етеді, ал жылдық сметада көзделмесе, мөлшері, мерзімі және мақсаты жазылған нысаналы жарна туралы шешім қажет.

Смета бұзушылықты алғашқы төлемге дейін көрсетеді

Ережені смета жобасы кезеңінде тексеру керек, өйткені төлемнен кейін ақшаны қайтару мен жауапкершілік туралы дауласуға тура келеді. Смета ортақ мүліктің түгендеу тізімі мен қарап-тексеру актісіне сүйеніп, бір күнтізбелік жылды қамтуы және жиналыста бекітілуі керек.

Ағымдағы басқарудың жылдық сметасы 12 000 000 теңге болатын үйді алайық. Бұл тариф жөніндегі кеңес те, нормативтік баға да емес, тек арифметикалық мысал. Әдеттегі арақатынас үшін шек былай көрінеді:

Общая годовая смета:                 12 000 000
Максимум на управление: 12 000 000 × 30% = 3 600 000
Минимум на содержание: 12 000 000 × 70% = 8 400 000
Накопительные взносы:                считаются отдельно
Целевые взносы:                      считаются отдельно по решениям

Жобада басқарушы компанияға 2 100 000 теңге, бухгалтерия мен төлемдерді өңдеуге 900 000, банкке, басып шығаруға және борыш өндіруге 300 000 теңге көрсетілді дейік. Басқару бөлігі 3 300 000 теңге, яғни 27,5 пайыз болады. Күтіп ұстауға 8 700 000 теңге немесе 72,5 пайыз қалады. Әр жол негізделсе, мұндай құрылым пайыздық тексеруден өтеді.

Енді компания «маусымдық жұмыстарды үйлестіру» үшін 700 000 теңге қосады. Актілер тек әкімшілік үйлестіруді көрсетсе, басқару 4 000 000 теңгеге немесе 33,3 пайызға өседі. Жолды «күтіп ұстау» бөліміне ауыстыру бұзушылықты түзетпейді. Әкімшілік бағаны азайту, ең төменгі жарна мен жиналыс шешімін сақтай отырып сметаның негізделген жалпы көлемін ұлғайту немесе ақша нақты күтіп ұстау жұмысына кететіндей орындау моделін өзгерту қажет.

Есептегі кең тараған қате - бөлімге жинақ жарналарын қосу. Мысалы, үй бір жылда жинақ шотына қосымша 2 000 000 теңге жинайды. Әкімшілік 4 000 000 теңгені 14 000 000 теңгеге бөліп, талапқа сай көрінетін 28,6 пайызды алуға болмайды. Жинақтың мақсаты бөлек және ол басқару шегін кеңейтпейді.

Екінші қате - борышкерлерді ескеріп, нақты түскен ақша бойынша есептеу. Пайыздық құрылым бекітілген шығындарға қатысты, ал түсім азайғанда әкімшілік үлесті өсіруге рұқсат бермейді. Кассалық тапшылық кезінде төраға міндеттемелер бойынша төлем кезегін белгілеп, берешекпен жұмыс істейді және смета өзгерісін жиналысқа шығарады, бірақ жиналып қойған ақшаның мақсатын қайта жазбайды.

Смета жобасына төрт бағаны бар кесте қосқан жөн: бап, сома, «басқару/күтіп ұстау» санаты, негіз. Негізде міндетті тізімнің тармағы, жиналыс шешімі, шарт немесе ақау актісі көрсетіледі. Мұндай тізілім бір бетке сыяды және дауыс беруге дейін даулардың көп бөлігін шешеді.

Даулы шығындар нақты функциясына қарай тексеріледі

Бір құжат түрі мағынасы әртүрлі шығындарды қамтуы мүмкін, сондықтан жіктеуді нақты функция айқындайды. Шотты, актіні және шартты бірге оқу керек.

Диспетчерлік қызмет мәселені жақсы көрсетеді. Қоңырауды қабылдау, өтінішті тіркеу және өтінімді жолдау басқаруды ұйымдастыруға жатуы мүмкін. Үйге ортақ желідегі ағып кетуді оқшаулайтын тәулік бойғы апаттық бригада күтіп ұстау жұмысын орындайды. Мердігер бірыңғай пакет сатса, калькуляция сұраңыз немесе шартта әр функцияның көлемі мен құнын бекітіңіз. Әйтпесе бүкіл төлемді орны бар үлеске жасыру оңай.

Заңгер де әртүрлі санатқа түсуі мүмкін. Берешекті өндіріп алу жұмысы басқарумен тікелей байланысты және 30 пайыз шегінде есептеледі. Күрделі жөндеу жобасын құқықтық сүйемелдеу заңды негіз бен шешім болғанда ғана жобаны дайындау құнына кіруі мүмкін, ал төрағаның жеке дауы бойынша адвокат ақысын үй төлемейді. Орындаушының лауазымы ақша көзін анықтамайды.

Есептеу, меншік иелерінің тізілімі, дауыс беру, өтінімдер және есептілікке арналған бағдарламалық құрал басқару функцияларын қолдайды. Бағдарлама слесарьға берілетін өтінімді сақтайды деп, оның құнын автоматты түрде күтіп ұстауға жатқызуға болмайды. Шартта апаттық диспетчерлеу немесе инфрақұрылымға техникалық қызмет көрсету бөлек болса, бұл бөліктер нақты қызметіне қарай ажыратылуы керек.

ПИК немесе басқарушы компания ауысқанда құжат қабылдау шығындары да дәлдікті талап етеді. Түгендеу, тізілімді қалпына келтіру, банк әрекеттері және тапсыруды ұйымдастыру басқаруға жатады. Табылған ағып кетуді шұғыл жою күтіп ұстауға кіреді. Тозған жүйені күрделі ауыстыру бөлек шешімді талап етеді. «Өтпелі шығындар» деген бір папка үш режимді араластырып, дауға әкеледі.

Үнемнен төрағаның бір шешімімен сыйлықақы мен сыйақы жасауға болмайды. Заң МИБ төрағасының еңбекақысын және үй кеңесі не тексеру комиссиясы мүшелерінің есепті кезең қорытындысы бойынша сыйақысын белгілеуді жиналыс құзыретіне жатқызады. Мұндай шешім болса да, басқару үлесі белгіленген шекте қалады. Дауыс беру өкілеттікті растайды, бірақ Әдістемені жоймайды.

Меншік иелері бір жол бойынша дауласып жатса, оның атауын алып тастап, нәтижесін қарапайым етістікпен сипаттаған пайдалы: есеп жүргізеді, борыш өндіреді, баспалдақ жуады, желіні тексереді, тік құбырды ауыстырады, шатырды қалпына келтіреді. Етістік дұрыс санатты шоттағы тұжырымнан анық көрсетеді.

Бұзушылық банкте және құжатта із қалдырады

Пайыздан асуды жылдың соңында әдемі есеппен түзету мүмкін емес. Үйде бекітілген смета, хаттама, шарттар, шоттар, актілер және екі банк көшірмесі қалады. Бұл құжаттардың бәрі бір оқиғаны айтуы керек.

Заң ағымдағы, жинақ және нысаналы жарналарды төлейтін әр адамға ағымдағы және жинақ шоттарының жай-күйі туралы ақпарат алуға құқық береді. Жазбаша талап бойынша МИБ төрағасы немесе басқару субъектісі дербес деректер қағидаларын сақтай отырып, бір ай ішінде операцияларға қатысты қаржы құжаттарының көшірмесін, үзінді көшірмелерді, айлық және жылдық есепті, сондай-ақ жиналыс шешімдерін беруге тиіс. Басқаруға жатпайтын шығындар мен ортақ мүлікті жалға беруден түскен кіріс есепте бөлек көрсетіледі.

Үзінді көшірмеде есептен шығару көрініп, смета мен хаттамада жоқ болса, мердігер актісінің өзі жеткіліксіз. Шешім болып, ақша жинақ шотынан ағымдағы тазалыққа алынған болса, жиналыс заңда белгіленген жинақ мақсатын өзгерте алмайды. Сметада 30/70 сақталып, бірақ актілер күтіп ұстау жұмысын растамаса, қағаздағы пайыз орындаушыны құтқармайды.

Салдар бұзушылық пен дәлелдерге байланысты. Меншік иелері құжат талап ете алады, жиналыс шақырады, есепті қабылдамайды, шартты немесе басқару субъектісін өзгертеді, шығынды өтеуді талап етеді және шешімдерге не мәмілелерге сотта дау айтады. Тұрғын үй инспекциясы өз құзыреті шегінде тұрғын үй заңнамасының сақталуын бақылап, міндетті нұсқама беруге және әкімшілік құқық бұзушылық туралы хаттама жасауға құқылы.

Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодекстің 320-бабы өзгерістерден кейін тұрғын үй заңнамасындағы нақты бұзушылықтар, оның ішінде шоттарды ашу мерзімі мен есептілік үшін жеке жауапкершілікті күшейтті. Заң сондай айыппұлдардың бірқатарын үйдің ағымдағы немесе жинақ шотынан төлеуге бөлек тыйым салады. Бірақ 30/70-тен әр ауытқу автоматты түрде алдын ала белгілі бір айыппұлға әкеледі деу қате. Орган нақты құқық бұзушылық құрамын, тұлғаны, кінәні және қолданылатын норманы анықтауға тиіс.

Иемдену, құжат қолдан жасау немесе алдау белгілері болса, мәселе смета тәртібінен шығады. Ондайда фактілерді үй чаты емес, құқық қорғау органдары бағалайды. Меншік иелері айыптауды емес, дәлелдер байланысын бергені дұрыс: бекітілген жол, төлем, алушы, акт, құжат сұрауы және жауап не жауаптың болмауы.

Басқарушы шағымды күтпеуі керек. Табылған қате есептен шығаруды тоқтатып, есепте көрсету, заңгерлік және бухгалтерлік баға алу, ақшаны заңды жолмен тиісті санатқа қайтару және қажет шешімдерді жиналысқа шығару қажет. Кейін жасалған хаттама жинақты заңсыз жұмсауды заңды етпейді, бірақ қатені ашық түзету кейінгі залалды азайтады.

Тексеру әр теңгенің мақсатынан басталады

30/70 тексеруі жалпы есептен күмәнді соманы іздеуден гөрі, шешімнен төлемге қарай жүрсе тез аяқталады. Бір күнтізбелік жыл мен бір үй бойынша бір құжаттар жинағын алыңыз.

1. Бекітілген жылдық смета мен жиналыс хаттамасын алып, жалпы соманы, күнін және баптар тізімін тексеріңіз.
2. Әр жолды басқару, күтіп ұстау, жинақ немесе нысаналы шығын деп белгілеп, 30/70 үлесін тек басқарудың жылдық сметасы бойынша бөлек есептеңіз.
3. Жолдарды шарттармен, шоттармен және актілермен салыстырып, қызмет атауына емес, нақты функциясына қараңыз.
4. Жинақ түсімдерін ағымдағы сметамен араластырмай, ағымдағы және жинақ шоттарын салыстырыңыз.
5. Айырмашылықтарды жазбаша бекітіп, есепті бағалауға немесе тұрғын үй инспекциясына жүгінуге дейін жетпейтін құжаттарды сұраңыз.

Жаңа МИБ үшін мұндай тексеру бұрынғы ПИК-тен құжат қабылдаған сәтте қажет. Тапсыру актісінде банк шоттарының шарттарын, үзінді көшірмелерді, бекітілген сметаларды, хаттамаларды, шарттарды және орындалған жұмыс актілерін тізіп көрсету керек. «Қаржы құжаттары папкамен берілді» деген тұжырым кейін банк пен мердігерсіз қалпына келмейтін олқылықтарды жасырады.

Бірнеше үйден тұратын портфелі бар басқарушы компанияға әр объект бойынша бөлек тізілім қажет. Компанияның жалпы бухгалтерлік есебі болуы мүмкін, бірақ үйлердің ақшасын, сметасын және есебін ортақтастыруға болмайды. Бір үйдегі күтіп ұстаудың артық үлесі екінші үйдегі әкімшілік асып кетуді жаппайды. QABAT жарналарды, берешекті және үй есебін оның шешімдері мен құжаттарымен қатар сақтай алады, сондықтан пайыз портфельдің жалпы кассасы бойынша емес, бір объект бойынша тексеріледі.

Құжаттар болмаса, төрағаға немесе басқару субъектісіне жазбаша сұраудан бастаңыз. Кезеңді, нақты шотты, керек үзінді көшірмелерді, сметаны, хаттамаларды, шарттар мен актілерді көрсетіңіз. Бір айлық мерзім өткен соң немесе толық емес жауап келсе, eOtinish арқылы тұрғын үй инспекциясына жолданған өтініш «ақша жоғалды» деген сөзге емес, тексерілетін фактілерге сүйенеді.

30-ға 70 ережесі сапаны бақылауды алмастырмайды. Үй күтіп ұстауға 75 пайыз бағыттап, сапасыз тазалық, жалған тексеру немесе бағасы өсірілген жөндеу алуы мүмкін. Пайыз бюджеттің мақсатын қорғайды, ал қабылдау, актілер және есеп нәтижені қорғайды. Сметада жиналыс шешімінен үйдегі жұмыс пен оның төлеміне дейін түзу байланыс жүргізу мүмкін болмаса, мұндай сметаға дауыс беруге әлі ерте.